Hipoteca ING con ejerciendo opción a compra

Buenas tardes:

Os cuento la situación:

En el año 2010, mi pareja y yo comenzamos en un alquiler con opción a compra a 4 años. El contrato la verdad es que no estaba muy bien hecho, y lo único que se indicaba es que se nos deducirían las mensualidades correspondientes en caso de comprar la casa. No se estableció prima y no se indicaba siquiera el precio de la casa.

Llegado el plazo de los 4 años, por no considerar que fuera el momento oportuno no hicimos uso de la opción a compra, y hemos proseguido desde entonces en la misma casa con contratos anuales de alquiler, sin que se indicara nada de la opción.

Ahora hemos hablado con el propietario, ya que nos gustaría comprar la casa, y nos dice (de muy buena fe por su parte) que nos respetará el "descuento" de los 4 años de alquiler acordados en un principio. De este modo, sería un precio de compraventa de 150.000€ y un total de 21.600€ a descontar de la opción a compra (cantidad a desembolsar 128.400€). 

Estamos mirando la hipoteca de ING, y estimamos que la casa la tasarán alrededor de los 165.000-170.000€, por lo que podrían darnos entre 132.000 y 136.000€ como máximo.

Ante todo esto, nos surgen varias dudas:

¿El contrato donde se establece la opción a compra es necesario presentarlo en algún momento del proceso? ¿En la firma ante el notario, tal vez? ¿Sería necesario hacer un nuevo contrato "ficticio" de alquiler con opción a compra? El original venció hace ya 4 años, y de todas formas como digo no estaba muy bien redactado.

¿Podríamos solicitar la hipoteca por el 80% de la tasación? Prevemos que esa cantidad sería inferior al precio de compraventa (150.000€), pero superior a la cantidad que debemos pagar al vendedor (128.400€), y no tenemos muy claro si es posible que nos "sobre" dinero en la cuenta (lo usaríamos para unas reformas que queremos hacer en la casa, el dinero de los gastos lo tenemos ahorrado).

¿Alguien podría orientarnos?