Hipotecas Banco Sabadell

Hola, me gustaría saber vuestra opinion sobre mi caso. Hice una hipoteca con Banc Sabadell en Octubre de 2013, con clausula suelo pero en la que sí se me explico todo, se firmo una oferta vinculante 4 o 5 días antes en el que lo ponía clausula suelo y como me afectaba y con ejemplos de lo pagaría de no tener clausula y lo que pagaría por tenerlo. En la notaría se me hizo hacer un escrito de mi puño y letra como que se me había informado de la clausula suelo y como me afectaba, y se adjunto una copia a la escritura. En Junio de 2014 para que no hiciera una subrogacion a ING me bajaron la clausula suelo de un 3.25 a 1.5, que es un poco menos lo que pago ahora porque tengo un diferencial del 1.35 y cuando se calculo el el euribor estaba a 0.154. Hoy me han llamado del Banc Sabadell para ofrecerme pasar la hipoteca a tipo fijo a 2.10%, en un contrato privado. Dado que siendo la clausula suelo legal por lo que yo entiendo, sería una oferta buena para mí o es mejor dejarlo como lo tengo aunque no pueda reclamar la eliminación de la clausula suelo por ser trasparente.

La hipoteca era de 90.000 € y a 35 años. Pagaría 27€ más al mes de lo que pago ahora, hasta Octubre de 2048 que es cuando acaba la hipoteca.

Esta es la eterna pregunta de fijo o variable, que me temo nadie te puede responder, porque son percepciones, ya que nadie sabe si los tipos se mantendran bajos un año, cinco, o vete a saber ..... 

No se puede plantear el tema en el sentido de que será mejor o peor, no sé si alguno de estos que salen por la tele a altas horas de la noche, tipo Sandro Rey y similares, aunque lo dudo ......, tienen la solución.

El planteamiento en mi opinión es otro, vamos a ver .... al menos históricamente los variables han sido mejores que los fijos, en cuanto a la media (calcular todos los años, y dividir para obtener tal media), aunque lo que ocurriera en el pasado no tiene porque ser idéntico a futuro, las cosas han sido así, pero el fijo da la tranquilidad de conocer que se paga hoy y también en año 2027 (por ejemplo) .... mientras que el variable, yo que tengo hipoteca desde 1985 o puede que 1984, porque cuando acabé una, empecé con la siguiente, sin ir tan lejos , en 2008 el euribor estaba en el 5.3%, ahí vas y le sumas un diferencia de supongo punto y medio o dos (vienes de 2013) y te puedes imaginar "el salto" que te puede pegar la hipoteca en algunas ocasiones .... por tanto el fijo te da estabilidad, pero si pregunta es si más caro o más barato, me temo que salvo los de la tele por noche y lo dudo, no se puede dar respuesta. 

Buenas tardes,

En tu caso al haber firmado tu hipoteca en octubre de 2013, el banco cumplió con todos los requisitos de transparencia que exige el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9/5/2013 y por eso tienes FIPER y Oferta Vinculante firmada con antelación, simulaciones sobre diferentes escenarios de cotización del euribor así como el escrito de vuestro puño y letra reconociendo que os explicaron el funcionamiento de vuestra cláusula suelo. Por ese motivo en tu caso, al ser un hipoteca posterior al 9/5/2013, tu cláusula suelo es transparente.
Como el Banco ha puesto en marcha una campaña para salvar las cláusulas suelo de todos sus préstamos, sin discriminar caso por caso, ya que de lo contrario se habrían dado cuenta que en los préstamos posteriores al 9/5/2013 cumplieron con los requisitos de transparencia, te ofrecen un fijo al 2,105. Mi consejo es que negocies una rebaja del fijo propuesto ya que la oferta suele ser cercana a tu suelo o diferencial y en tu caso con un diferencial de 1,35 puntos y un suelo del 1.5 exigiría que para firmar el fijo fuera como máximo del 1,75% ya que el 1,75% se lo están ofreciendo a otros clientes con condiciones parecidas a las que describes.

Saludos

Federico Wahnich

Hola,

Yo también recibí la famosa llamadita. Me sorprendió pq ya en el 2013 negocié que me bajaran el suelo y firmé el famoso documento en el que juro y perjuro que seré bueno. Negocié mal, visto a posteriori, ya que acepté un suelo 1,75. Me planteé denunciarlos, pero me habían cobrado unos 3000 euros de más en total, y solo pensar en abogado, procurador, ... Tengo dos hipotecas con las mismas condiciones, euribor + 0.5, pero cuando se activó el suelo fui cancelando vinculaciones (no tengo ni targeta de crédito con ellos) para que éste no me afectara pese a aplicarme un euribor + 1.5 ..... hasta que que el euribor cayó hasta donde nadie nunca se hubiera imaginado. Me quedan 7 años de una y 19 de la otra. Por la primera me dan 1.65 y por la segunda un 1.9. Hay que ser honesto y admitir que cuando firmé las hipotecas, si me hubieran afrecido estos fijos, le hubiera comido la boca al del banco, pero a día de hoy parece que te atraquen. Estoy por decir que si, más que nada por el documento que firmé cuando me quitaron el suelo, pero los quiero apretar un poco más. pero hay una cosa de la oferta que no me convence. En ella pone que si una de las partes quiere elevar a público el acuerdo privado, correrá con los gastos de notario, pero los impuestos especifica, y así es, que son a cargo del sujeto pasivo. En Catalunya los AJD son el 1.5% .... y si el banco cuando las tiene todas firmadas dice. "Venga, todos pal notario!" El supuestos ahorro se lo van a comer los impuestos, sobretodo para hipotecas a las que le quede poco plazo. Alguien lo ha preguntado? Puede quedar sin efecto el documento ante tu negativa?

Gracias

Buenos días,

El hecho de que firmaras el acuerdo de reducción de suelo no es impedimento para que puedas reclamar la nulidad de tu cláusula suelo así como la devolución de cantidades. No obstante en tu caso, por lo que comentas si dejaste de cumplir las vinculaciones se te aplica euribor + 1,5 puntos y si tenías un suelo rebajado al 1,75% imagino que la cantidad a devolver es mínima ya que hasta este último año el euribor + tu diferencial era superior a 1,75%. Por ese motivo en tu caso, como prácticamente no tienen que devolverte nada y si no vas a cumplir con las vinculaciones intenta negociar que te dejen ambos préstamos al 1,65% fijo o en su defecto los dos al 1,75%.
La respuesta no sería la misma si tuvieras un diferencial de 0,50 puntos o que hubieras cumplido siempre con las vinculaciones ya que en ese caso te interesaría más reclamar.

Saludos

Federico Wahnich

Buenos dias, he ido al banco con la carta que Federico recomienda, y me han dicho que no hay problema en quitarme el suelo, pero tengo que firmar renunciando a reclamar que me devuelvan el dinero desde el 2013 o 2009, mi diferencial es un 0.75 y desde el 2012 un suelo del 3.25, anteriormente tenia un suelo de 4.
Con esta situacion prefiero que me quiten el suelo antes que firmar un fijo al 2,5 que me ofrecen.
Mi pregunta es que pasa si firmo la cláusula de renuncia? La gestora me ha comentado que si hay una sentencia firme esta por encima de un acuerdo privado y la renuncia no tendría valor.
Alguien sabe si esto es cierto?
Muchas gracias a todos de antemano.

Gracias por la respuesta, creo que depende que fijo vale la pena. Hay que tener en cuenta que el año que viene cambiarán el euribor y pasará a euribor plus, y no creo que el cambio sea para nuestro bien, a pesar que lo justificarán con que es para dar mayor transparencia.

De todas maneras, hay alguien que sepa si al elevar a público el acuerdo privado deberían pagarse los Actos Jurídicos Documentados? Si uno se niega a elevarlo a público, al haber firmado el documento, te podrían "obligar" amenazando con resolver la hipoteca? o tan sólo quedaría sin efecto el documento y ya está? podrías seguir "exigiendo" el cumplimiento del documento a pesar de negarte a elevarlo a público?

Gracias

Buenas tardes,

El acuerdo firmado en documento privado no requiere elevarlo a publico para que tenga validez entre las partes, no obstante de querer hacerlo así, conllevara los gastos correspondientes por dicha escritura publica.

Saludos

Federico Wahnich

SIEMPRE DE BUEN ROLLO.
Esta fue la premisa que use en la larga negociación:
Llevo 3 semanas sin parar de leeros día si y día también. Y al final firmo mañana con el banco al 2%. OS CUENTO POR SI A ALGUIEN LE SIRVE COMO A MI:
Firmé en Diciembre del 2010 una hipoteca por valor de 170.000 a interés variable Euribor + 1.20 (con bonificaciones incluidas)y una clausula suelo al 2.50% durante 33 años, ahora me quedan 28.
Tras recibir la dichosa llamada del banco, me acerco por allí y me ofrecen interés fijo al 2.40%, les digo que me interesa la idea pero que tenía la necesidad de consultarlo con un abogado. La segunda vez que vuelvo a hablar con el director le digo que estaba de acuerdo pero que por favor me bajasen algo más pues del 2.50% al 2.40% solo había una décima y era muy poco, quedamos que me llamarían, me vuelven a llamar y me ofrecen el 2.20%. Les dije que me parecía perfecto pero que no tenía muy claro el aspecto legal y que volvería a ver al abogado. Este me dice que no acepte y que los denuncie pero yo no estaba muy de acuerdo con el abogado por los 28 años que me quedaban y esta cuota fija me molaba un montón. Así que volví al director y le dije tal cual que el abogado me había dicho que era mucho el dinero que tenían que abonarme si los denunciaba y que por lo tanto forzase una rebaja mayor pues había margen, y tras esto le dije que un 2% me parecía lo más justo para los dos. Me volvieron a llamar del banco y me lo aceptaron.

Muy buenas a todos,

Mi caso es el siguiente: tengo hipoteca del Banco Sabadell firmada a finales del 2008 a 40 años, euribor + 0,25 y suelo 4,25, capital 250.000 euros, oferta vinculante no cumplía el plazo y la forma legal. En noviembre 2013 reclame al Sac la cláusula suelo y a enero de 2014 firmé un acuerdo para dejar el interés al 1,5 % (después de mucha negociación, soy buen cliente), en ese acuerdo manifesté que no reclamaría y que estaba al corriente de la cláusula suelo.

Mi pregunta es: Com es un acuerdo sobre una cláusula declarada ilegal, aunque haya el documento privado puedo reclamar que me quiten la cláusula? que plazo tendría que seguir?

Me llamaron varias veces, creo que podría negociar un fijo del 1,75 o 1,5 pero si me quinta la cláusula la cuota me baja 126 euros al mes, 1512 al año. No tengo claro que hacer, si firmo puede que luego quiten la cláusula a todos...

Gracias

Buenos días,

En su día firmaste la hipoteca joven que ofrecía un interés de Euribor más un diferencial de 0,25 puntos, pero el banco no explicaba que en realidad se trataba de un préstamo a interés mínimo fijo del 4,25% porque incluían un suelo del 4.25%. No hay ningún problema para que te elimine tu cláusula suelo y que te devuelvan las cantidades indebidamente cobradas desde mayo 2013.En tu caso ni se te ocurra firmar el pase a un fijo, ya que con tu diferencial de 0,25 puntos vas a tener la hipoteca más barata del mercado una vez eliminado el suelo. Para tu tranquilidad te adelanto que no hay ningún problema por haber firmado dicha reducción del suelo en enero de 2014, aunque en el documento ponga que renuncias a reclamar.
Te facilito mi mail por si quieres ampliar la información ya que en menos de 2 meses lo tendrías solucionado:
[email protected]

Saludos

Federico Wahnich

Hola!! A nosotros también nos ha llamado un gestor ofreciéndonos los mismo como el "gran negocio y oportunidad", quieren cambiar la hipoteca de Euribor + %interés, a un interés fijo. Por lo que veo el problema es que el euribor no para de bajar y ademas en lo que va de 2016 el valor es negativo, con lo cual se da la paradoja que el banco debería descontar dinero en vez de cobrar.

Ahora bien, comprendo que eso se un poco ilógico, pero esa es la ley del mercado. Sino cuando el Euribor se dispare a un 4,5% como estuvo ¿Por que no nos ofrecieron cambiar las condiciones? Siempre buscan su beneficio y que los particulares nos j....... pagando, pues esta vez que se j.......ellos!!!!!!

Buenas tardes,
Las entidades financieras son un negocio como cualquier otro y los bancos buscan maximizar su beneficio. Por desgracia durante muchos años el ciudadano de a pie ha confiado ciegamente en el director de su oficina pensando que velaba por sus intereses y el tiempo ha puesto a cada uno en su lugar. Y la verdad es que las entidades financieras no han quedado muy bien paradas con las preferentes, subordinadas, swaps, cláusulas suelo, hipotecas multidivisa...
Lo importante es que la gente debe aprender de los errores del pasado y asesorarse cada vez que el banco les proponga contratar cualquier producto.

Saludos

Federico Wahnich

Hola,

es cierto que el banco busca su único beneficio, pero también es cierto que ni ellos ni nadie puede adivinar a plazos tan largos que sucederá. Mi teoría es que los bancos quieren eliminar la incertidumbre sobre su cartera de crédito hipotecario (que no esté sujeta a posibles demandas), posiblemente titularizarla y sacársela de encima, y liberar provisiones y capital.

Que el euribor ahora está en negativo es una anomalía que habría que ver lo que durará. Que los tipos estarán bajos mucho tiempo seguro, pero un euribor a 0,5 ya es muy bajo. Por otro lado hay que tener en cuenta que en breve, en teoría el año que viene, desparecerá el euribor y se usará una nueva referencia, el euribor plus. El sistema de cálculo será distinto y mucho me da que no para nuestro beneficio. Actualmente el euribor se calcula en base a lo que un grupo de bancos estarían dispuestos a prestar-se, eliminando los extremos. Con el nuevo sistema será en teoría al precio que efectivamente se prestan un grupo de actores. Creéis que se prestan en negativo las empresas? También hay que valorar que muchos de los diferenciales que existen son sujetos a la contratación de determinados productos. Alguien a sumando lo que paga por el seguro de vida, protección de pagos, seguro del piso en la entidad del banco en comparación a una externa, targetas, coste de oportunidad del plan de pensiones?!?!?!? Yo, cuando me empezaron a aplicar el diferencial, hice números y me salía mucho más a cuenta pagar el mayor diferencial que los productos que me obligaban a contratar para realizarme bonificaciones. Creo que hay que mirarlo todo en su conjunto.

Que conste que no trabajo en un banco y que no les tengo aprecio en exceso; ningún aprecio a las ex-Cajas de Ahorros, para ser precisos. Pero en función del plazo, diferencial y la oderta, yo creo que un fijo sin vinculaciones puede ser una buena oportunidad.

Una opinión, sin más.

Buenas tardes,

El banco antes de poner en marcha esta campaña habrá hecho su proyección de tipos de interés y su previsión es que no van a subir en los próximos años ya que de lo contrario nunca ofrecerían algo en detrimento de sus intereses. Lo que se busca con esa oferta a tipo fijo, es evitar tener que devolver el dinero indebidamente cobrado desde mayo 2013 y que el cliente pase a pagar el interés variable Euribor + diferencial.
Evidemente nadie tiene sabe lo que pasara en el futuro, pero los Japoneses llevan casi 20 años con tipos cercano al 0% y hace muchos años sufireron una burbuja inmobiliara. No sé si aquí ocurrira lo mismo pero da que pensar...
Saludos

Federico Wahnich