España
Muchas gracias por tus vídeos.
Una pregunta.
¿pasados 10 años, alguien sabe el interés que tiene esta hipoteca?, había entendido que era 0,50 o 0,75 + euribor.
¿alguien ha renegociado con el banco?, me podríais indicar las condiciones
Gracias a todos
Hola, el interés pasados los 10 años viene recogido en la cláusula 3.Bis de la escritura.
Hay varios diferenciales contratados, 0,5%, 0,7%, 0,9%, incluso más del 1%.
En realidad con el banco NO hay mucho a negociar, más bien el banco ofrece lo que le parece y nosotros lo aceptamos o seguimos como estamos, realmente NO hay posibilidad de negociar.
Como han comentado en post anteriores la entidad está ofreciendo novaciones pasando de cuota creciente a sistema de amortización francés, también eliminando la cláusula del interés fijo. En unos ocasiones se está ofertando el diferencial al 1,25% y en otras al que estuviera estipulado en las escrituras.
Un saludo.
Juan
hola Juan
Muchas gracias por tu contestación.
Yo tengo, al cabo de 10 años 0.75% + Eur hipo 1 año. Lo que me planteo ahora es si pasados esos 10 años, tendría un producto (0.75%+Eur) que a día de hoy nadie está ofreciendo. En la novación hipotecaria, como máximo obtendría en torno a un 1.8% + Eur.
Como no me fío mucho, no se si a pasar esos 10 años el banco se saca una clausula de la manga y al final sigo pagando una animalada como ahora
Las novaciones se están ofreciendo (o se deberían de ofrecer) al diferencial que tuvieras contratado, en tu caso 0,75%.
Pasado el año 10 pagarías el interés euribor + 0,75%, pero la cuota sigue aumentando la tasa correspondiente respecto del año anterior, solo que en este caso se pagará la mayor parte de capital.
El problema reside en que en el año 10 se habrá amortizado tan sólo un 9% del capital. Digamos que es como si empezáramos en el año 10 nuestra hipoteca a interés variable.
El sistema de amortización aplicado, unido a una primera cuota donde sólo se amortizaba un 0,2% de capital, es lo que lleva a tal situación. Un información objetiva, sólo con esos 2 datos (capital de primera cuota y capital amortizado en el año 10) hubiera sido suficiente para que NADIE contratara ese producto.
Un saludo.
Juan.
Me falta la confirmación, pero lo que me va a ofrecer el banco no es el 0.75%, sino un punto más.
Referente al aumento de cuota, sabes exactamente como se realiza la variable matemática??. En 8 años, se me ha incrementado 100 euros.
Lo que me estoy planteando ahora es seguir estos dos años que me faltan con el interés pactado y después tener un producto con un punto por debajo de lo que a día de hoy se puede tener. El peligro que tengo es que tengo que saber cuanto me incrementaría la cuota. Como tu dices a partir del año 10, el incremento de cuota supone rebajar el capital, no como hasta ahora que lo que supone es amortizar el interés
Bueno, como te he comentado la falta de información fue notoria, más adelante reproduzco algunos aspectos al respecto.
La forma de cálculo puedes hacerla con un excel, multiplicando por 1,02 la cuota anterior, si tenías un crecimiento del 2%, o 1,025 si tenías una tasa de crecimiento del 2,5%. La tasa viene determinada en la cláusula 2.2. En cualquier caso te basta con mirar en cuadro de amortización de la página web (área clientes) para ver lo que te va a subir la cuota.
Lo que digo del incremento de capital no es ningún "beneficio". Está claro que si se amortiza mucho capital se reduce el tiempo de pago del préstamo, pero es que eso se puede hacer con cualquier préstamo con amortizaciones parciales.
El GRAN PROBLEMA reside en que se firmo el contrato sin tener conocimiento suficiente de estas consecuencias ¿cómo se debería haber vendido? Pues explicando, por ejemplo, que aunque la cuota sería más baja, la misma tendría un 0,2% de capital, y que eso implicaba que en el año 10 sólo íbamos a pagar un 9% del total del préstamo.
Te indico algunos puntos importantes que hace un rato he mandado por privado a otro usuario del foro:
- Sentencias relativas a la falta de transparencia. Como sabes desde 2013 se han dictado dos sentencias relativas a las cláusulas suelo, así como otras relativas a swaps, también conocidos como clips. También hay un montón de sentencias de los Juzgados de lo Mercantil, así como de las Audiencias Provinciales. Todas estas sentencias tienen en común que, en los casos en los que el cliente no fue informado adecuadamente, se declararon nulas las cláusulas impugnadas.
- Falta de transparencia. La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 establece la forma en que debimos ser informados. Tal proceso se inicia con la entrega de un folleto informativo donde debería constar, entre otros aspectos, una tabla de cuotas periódicas. Sigue con la Oferta Vinculante (OV) con 10 días hábiles de antelación a la firma del contrato, y la información dentro de dicha OV de poder revisar la escritura los 3 días hábiles previos a la firma. Finaliza con una explicación del notario del contrato, con incidencia en aquellos aspectos de mayor complejidad.
- En un aspecto común a todos los afectados la inexistencia de un CUADRO DE AMORTIZACIÓN. De esta manera pasaba desapercibida la circunstancia de que la primera cuota se componía de un 99,8% de intereses, frente a un 0,2% de capital. También pasó desapercibido que en el año 10 tan solo se iba a pagar un 9% del capital, mientras que los intereses multiplicarían por 8 esa cantidad.
- Tampoco se informó que con una cuota creciente se acaba pagando hasta un 20% más de intereses que con un préstamo con cuota constante.
- No se explicó la existencia de un método de cálculo para la primera cuota. Esto hace que dicha cuota NO sea pactada, sino predispuesta por la entidad.
- El Banco de España informó en marzo de 2008 de la previsión de una posible caída del euribor. Esto, unido a la inexistencia de simulaciones de escenarios diversos, nos hizo creer en la contratación de un producto que nos iba a "salvar" de la "angustiosa" e "incesante" tendencia al alza del euribor.
- Luego viene el tema de la cláusula 2.6, el aplazamiento de cuotas. Esta directamente es abusiva debido a que se cobra intereses de los intereses (se conoce como anatocismo). El Código Civil permite el anatocismo si es pactado. En este caso era una cláusula predispuesta en una pluralidad de contratos y que además no fue informada de ninguna manera.
En fin, todos estos aspectos, y otros que seguro que paso por alto, invitan como mínimo a reflexionar sobre la posibilidad de acudir a un abogado especialista en Derecho Hipotecario.
Espero sea e interés.
Recibe un saludo.
Juan
Aquí dejo algunos enlaces de la época que corroboran lo de la previsión a la baja del euribor:
- http://www.expansion.com/2008/04/19/inversion/1114054.html
- http://economy.blogs.ie.edu/archives/2008/03/hacia_donde_va_2.php
- http://urbanres.blogspot.com.es/2008/05/prevision-euribor-2008abrocharse-el.html?m=1
- http://www.irph.es/bancoprevisiones.php
- http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2008/04/30/176606.php
Hola a tod@s! Soy una estafada más.
Mis preguntas radican principalmente en el planteamiento de una denuncia.
- Si hay clausulas abusivas (que la hay), el juez declarará nulas dichas clausulas pero no el contrato.
- ¿Se solicitará en la denuncia la nulidad del producto? Si un juez decide que el producto es nulo ¿que consecuencias tendría?
por otra parte necesitaría saber alguna técnica para afrontar una negociación con el banco, dado que la amenaza de no pagar no funciona, el mostrar descontento tampoco, el decir que no tienes dinero tampoco, el decir que si lo tienes nada, la amenaza de denuncia tampoco me ha funcionado, por supuesto el ir de buen rollo tampoco es efectivo... en fin, que no sé por donde atajar el tema, mi objetivo a día de hoy es poder pasar al año 11 (euribor+0,7) aun a sabiendas que habrá incremento de capital (o adelanto en efectivo) al hacer el cambio....me dicen en el banco que me llamará una mediadora, pero no sé por donde empezar a negociar, ya que parece uqe siempre tienen ellos la sartén por el mango....
¿Que consejos me daríais?
Mucha suerte a todos !