Clausulas de contrato de alquiler

Buenos días,

Hemos comprado un piso a modo de inversión, y vamos a alquilarlo. Ahora se me plantean algunas preguntas sobre el contrato de alquiler.

1- Podemos establecer cuotas decrecientes? Es decir, que el primer año se paguen 525, el segundo 515, el tercero 500 y así hasta 475?
2- Podemos establecer que los tributos de recogida de residuos los pague el inquilino?
3- Podemos no solicitar fianza? O establecer que la fianza se pagarà de forma fraccionada los primeros 10 meses?
4- Podemos establecer que el propietario se reserva el derecho de hacer mejoras en el piso en cualquier momento? (substituir ventanes de madera por aluminio por ejemplo)

Creo que esto es todo! Muchas gracias por anticipado

Hola!

1 - No creo que haya problema mientras lo indiques explícitamente en el contrato.

2 - La ley general tributaria en su artículo 2.2 a) junto con el artículo 36.2 de la misma ley que indica que corresponde a la parte arrendataria (el propietario) el pago de la tasa municipal de recogida de basuras. Si lo negocias con la otra parte y lo reflejáis en el contrato ya es otra historia.

3- Al parecer, la fianza en un contrato de arrendamiento es obligatoria, sino el contrato sería nulo según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La fianza tiene que ser de una mensualidad

4- Por experiencia personal, mi propietario venía a casa a arreglar cosillas que necesitaban mejora, así que no creo que haya problema mientras no moleste al inquilino.

Creo que no me dejo nada! jaja espero haberte ayudado

Las cosas cuanto más sencillas mejor, no veo el objeto de complicar un contrato de alquiler.
- El Artículo 36.1 de la LAU. establece que la Fianza debe ser una mensualidad, obligatoria, en efectivo y depositada en el organismo que cada Comunidad Autónoma disponga al efecto.
- El propietario se puede reservar todos los derechos que quiera a hacer obras. Lo que hace falta es que lo deje entrar el inquilino, si no quiere dejarlo entrar no entrará a hacer obras ni a nada.
- Los Tributos que corresponden al propietario no se deben ceder. La cesión puede ser una fuente de conflictos en el futuro.
- ¿Cuotas decrecientes para que? El inquilino cobrará lo mismo cada mes.

Las cuotas decrecientes son un buen incentivo para que el inquilino permanezca por mas tiempo en la vivienda y evitar que se vaya a los 6 meses por ejemplo ya que a todos los arrendadores nos gusta tener una renta estable y a largo plazo.

Gracias por vuestras respuestas,

La pregunta sobre las cuotas decrecientes es exactamente por lo que comenta poolman... pagando de esta forma, pones más dificil que el inquilino se vaya a ir por un alquiler mejor de precio al cabo de un tiempo.

En cuanto a la fianza, voy a alquilar a un conocido, y ahora mismo no dispone de esa mensualidad, podemos ponerlo de alguna forma en el contrato? por ejemplo que abonará 50 euros de más durante 10 meses para acumular para la fianza? (en principio me fio, es más por la formalidad que por la fiabilidad).

En cuanto a los tributos (IBI, BASURAS y CLOACAS) entiendo que los paga TODOS el propietario entonces.

No creo que tengas problema en cobrar la fianza de forma fraccionada, pero tendrás que ingresarla ya mismo en la Comunidad Autónoma, en tu caso en el Institut Català del Sòl - Incasol, y tienes dos meses para hacerlo http://incasol.gencat.cat/ca/2-serveis_i_tramits/fiances/_f_a_q_preguntes_mes_frequents/#FW_bloc_5527f73c-0eb5-11e5-8c1d-005056924a59_5

Luego tienes un tema práctico, al menos en mi opinión, yo no acepto fianzas fraccionadas, o sin fianza, lo siento, si el inquilino no tiene ahorros para depositar el mínimo de un mes, y solicito siempre dos meses, me temo problemas para pagar las rentas, y si cuando se va no hay fianza, lo que suele ocurrir es que los consumos de electricidad, gas, agua, .. te los comes con patatas ¿de qué tiras si no hay depósito? ¿vas a demandarle judicialmente? por poder puedes, pero no es práctico.

la tasa de basuras es a cargo del inquilino, a no ser que pactes algo distinto. 

Tuve un caso de obras posteriores, y en el contrato se pactó que tales trabajos se realizarían en x meses y el inquilino autorizaba la entrada para este menester, firmando debajo del pacto para que quedase constancia de forma expresa. 

En este caso, el alquiler será para un conocido. En este caso se puede estipular que el contrato es sin fianza y así no tener que depositar nada en INCASOL?

En ese caso, podría hacerse un contrato de corta duración (cuanto es el mínimo?) y después hacer otro cuando tenga la posibilidad de disponer del dinero de la fianza?

Gracias

No, puedes no pedir fianza, pero tendrás que ingresarla en el INCASOL, ..... no es decisión tuya, el ingreso tiene que hacerse .... será con tu dinero o con el del inquilino.  Solo te escapas si el contrato es con una administración pública, un Ayuntamiento por ejemplo, que no vienen obligados a depositar fianza, aunque como casero se la puedes exigir, otra cosa es que no les interese tu finca en tales condiciones. 

Te diré más en contratos de locales entre empresas de un mismo socio, y "más conocidos que esto ya me diras", pues nada fianza a depositar ... 

No tenía ni idea de que existieran las cuotas decrecientes.
Ya sé una cosa más.

Yo tampoco, no lo he visto nunca. Lo que si he visto son rebajas temporales de alquiler en un mismo contrato con motivo de esta crisis, tener por ejemplo uno de 600 € y durante 2 años bajarlo a 500 ..., para luego volver al que toca.

Sigo con lo de la fianza... Se le puede hacer un cobtrato corto (como si fuera vacacional) para evitar tener que depositar la fianza?

De cuanto tiempo puede ser el contrato vacacional?

Gracias

La fianza es obligatoria como te comenté previamente. 

Hay un tipo de contrato de corta duración que sería el de temporada, pero tienes que indicar explícitamente en el contrato que es un uso distinto del de vivienda, por ejemplo por motivos laborales, vacionales etc y que yo sepa no hay un mínimo.

Perfecto gracias

Todo lo que intentas es "dar la vuelta" a algo que es obligatorio, salvo como te indiqué en contratos de alquiler con administraciones públicas, ojo, administraciones, no sociedades SL o SA que su capital esté participado por administraciones públicas.

Yo solo sé de un caso en el que no hay fianza a depositar, son los pisos para estudiantes, en los que se alguilan habitaciones con derecho a elementos comunes. Y no hay que despositarla, aunque la cobres, porque la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) no tiene previsto este tipo de alquileres, se alquila casa, piso, parquing o local, pero no existe la figura del "roommates" que tienen en UK o EE.UU., entonces lo que se hace es hacer el contrato en base a las leyes del código civil, no de la LAU, que no sería aplicable en tal caso. Ahora bien esto tiene una pega muy gorda, y es que en teoría la LAU es un procedimiento específico en los juzgados, y dentro de lo cabe es un proceso rápido, la administración de justicia es muy lenta, pero en LAU digamos que el proceso lo es bastante menos, por el contrario si demandas algo a través del código civil, te vas a la cola de otros asuntos que tienen su ritmo. Te pondré un ejemplo, tengo de unos temas que llevo desde la web profesional, unas reclamaciones de deuda de bajos importes, en los que no es precisa la concuerrencia de abogado y procurador, tenemos sentencias favorables, y estamos en la ejecución de las mismas, ya sabes trabar los embargos de cuentas o de vehículos, pues hay un juzgado que en este momento está con las ejecuciones de 2013, ¡va tres años atrasado!!!!!!!!!!!!! pues estas cosas son así, por tanto si hay la posibilidad de actuar bajo la LAUl ni de coña me metía yo bajo contratos al amparo del código civil, si tengo que echar a alguien de una finca, si con LAU te tiras 6, 7, 8 meses, espera al código civil tres años, ni de coña, vamos !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Entonces porque me meto ahí en estudiantes? no me queda más remedio, pero es muy raro tener que "largar" a un estudiante, para empezar los padres avalan el contrato, y cuando en una familia hay problemas, de las últimas cosas que se "recortan" es la educación de los hijos, nuestros hijos son sagrados, salvo familias desectructuradas, que las hay, pero por lo general y lamentablemente no tienen a sus hijos en la universidad, porque derecho tienen a ello. 

De todas maneras no veo cual es el problema con la fianza, la depositas, y cuando se va el inquilino, por internet pides la devolución y la tienes en tu cuenta antes de 21 días, no vas a perder este dinero !!!!!!