La hipoteca abierta ¿es un buen asunto o un mal asunto?

Cuando mi hijo firmó la subrogación de la hipoteca en febrero de 2008 de una vivienda adquirida a la promotora, yo le acompañé en todo momento. Y puedo asegurar que nunca se habló de "crédito hipotecario". A todos los efectos, lo que mi hijo firmó era una hipoteca normal y corriente.
¿Que me decís que hay que leer los papeles?. Pues teneis toda la razón, pero cuando hay dieciseis operaciones idénticas en el mismo acto, la verdad es que la gente se limita a firmar aquí y aquí, donde te dicen.
Además, en todo momento informaron que podíamos subrogarnos con otra entidad. Ese extremo sí que quedó claro. Pero al año siguiente, al intentar efectuar el cambio, fué precsamente el Banco Pastor quien nos informó de las clausulas abusivas de La Caixa y las dificultades para llevar adelante la operación de subrogación.
Sinceramente, creo que La Caixa abusó de la buena fe de los compradores y, al mismo tiempo, entiendo que la promotora estaba de acuerdo en todo con La Caixa porque ella tampoco advirtió ni comunicó nada en ese sentido a ninguno de los dieciseis compradores.
¿Fraude de ley?, ¿estafa?. No lo sé con exactitud, pero desde luego, personalmente os aseguro que La Caixa será denunciada por defraudación del art. 248 del CP en concurrencia con el art. 250.1 y 7
Que sea el Juez quien decida. Saludos

El gran problema es que esto es un muy buen asunto para determinados “hipotecados” básicamente para los que tienen una cierta afición a comprar “ladrillos”, y cuando acaban una cosa empiezan otra, cuando se vende un parquin en el bloque miran si lo pueden comprar, etc., (hay gente pa too) para estos es un asunto no bueno, es cojonudo, y paga la pena el pequeño sobreprecio que hay que pagar por el servicio, pero me temo que en general (habrá de todo) La Caixa “coloca” esto como un producto defensivo para cubrirse las espaldas y evitar subrogaciones, y no lo hace en beneficio del cliente, si lo hiciese sería muy compresible que cobrase un poco mas por ello, por las ventajas que tiene, pero no, esto van y lo colocan como estándar a todo el mundo, pero además en muchas ocasiones tampoco vale para lo que fue pensado, porque ni siquiera te respetan el precio, resulta que la primera vez que lo utilizas es un precio bueno, pero la segunda vez o tercera el precio es más caro.

Hay otros bancos o cajas que tienen dos tipos de precio, uno es para las disposiciones de ladrillo y cosas del estilo (parquin, terreno, etc.) y otro precio para otras cosas no inmobiliarias, además al menos en la mía, que no es de La Caixa, no tienen que estudiar nada, si tus pagos por prestamos no suponen superar el 40% de los ingresos justificados y al menos según las condiciones muy bien redactadas en la escritura, está concedido automáticamente, otra cosa es que puede que ahora las escrituras pongan el 35 en lugar del 40, cosa que supongo por sentido común con los precios que tiene ahora el euribor.

Vamos que esto bien explicado, y “vendido” a quien le puede interesar es, repito, cojonudo, pero “colocarlo” para “cubrirse las espaldas ante posibles subrogaciones” no diría yo “fraude de ley", pero un poco (o un mucho) de mala leche si, la verdad.

Hola,

En nuestro caso se trata de un crédito abierto con garantía hipotecaria sin vinculaciones detalladas en la escritura pero tiene comisiones por cancelación anticipada y total (1% en ambos casos), y además tiene cuota creciente del 1% anual. El diferencial es el Euribor+1%. En nuestro caso es absurso que hable de más de una disposición porque no ha lugar... Tengo varias preguntas, por favor:

1. ¿Se puede practicar una Novación? La verdad es que las comisiones por amortización anticipada y la cuota creciente del 1% anual me tocan los pies... Probablemente el diferencial hoy en día sea difícil de rebajar (aunque siendo el "tomador" funcionario igual sí, qué pensais?)

2. En caso de negativa en la anterior: ¿No hay manera de subrogarse?

3. ¿Se puede "presionar" a la entidad para ir hacia la Novación o Subrogación (en el caso de que sea posible) diciendo que nos llevamos la domiciliación de la nómina, depósito ahorro, tarjetas (tienen coste anual) y domiciliación de todos loas recibos a otra entidad? ¿Nos machacarán a comisiones de gestión de cuenta si lo hacemos?

4. Cualquier consejo o recomendación sobre el tema será bienvenido (ni que decir tiene que le tenemos ganas a la entidad que utilizó la práctica defensiva que mencionas sin venir a cuento...)

Saludos.

Saludos,
Eduardo

Hola Ankaser,

¿Puedes leer mi comentario más abajo y darme tus comentarios, por favor, así como actualizarnos sobre cómo te fue con la denuncia por fraude de ley?

Saludos.

1 - Si se puede pedir novación, pero ya te avanzo, aunque por no tener no tengo pariente alguno en esta entidad, tal como las gastan ultimamente las entidades, será a cambio de subir el diferencial, yo apostaría por ello (lo siento). Aquí nadie nova nada si no es a cambio de mejora en el margen de intereses.

2 - Creo que en la época buena alguien lo había conseguido pero la nueva entidad provisionaba el importe de una cancelación registral y posterior apertura par el caso de denegación de la subrogación en el registro de la propiedad, vamos que nadie lo veía claro, si el registrador de turno dice "nones" es eso .... "nones".

3 - Les dará lo mismo ..... entre otras cosas porque no depende del director de la oficina, y desde arriba la cosa va de grandes números, un cliente no es relevante, un montón con un problema similar son una cuestión estadística que empieza a joder, pero no ... uno, no ......

¿Comisiones? si solo pagas la hipoteca no pueden cobrarte, la normativa del Banco de España es clara, otra cosa es que tengas que reclamar y reclamar (por escrito claro) en cada ocasión. http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_dep.html

Y piensa una cosa, vale es una cabronada, pero es así, un euribor mas uno hoy es un 3,25% y para cualquier depósito se está pagando sobre este interés o incluso mas (a cliente nuevo), hazte la pregunta siguiente:

Si me cobran un 3,25% y a un cliente nuevo le tienen que pagar un 3,50% o el mismo 3,25% para que les lleve el depósito ¿dónde está el negocio? ...... es que es de hace años, es amigo de la casa ... ¿y esto que aporta a la cuenta de resultados? pues nada, cero, solo aportan las cosas vinculadas como el saldo en cuenta, los seguros, pero la hipoteca en si, nada .... para que aporte hace falta que esté al 1,50 o 2 puntos .....

Es que un cliente con tiempo es una fuente de ingresos recurrente y sostenible, aunque en un momento determinado pueda reportar poco ... vale ... esto servia antes, hoy estamos en un momento donde está comprometida la supervivencia de las entidades como tales, la prioridad hoy es sobrevivir, no lo es lo que nos dará el cliente dentro de 3 años, porque si no ganan dinero, tal vez dentro de 3 años, algunas entidades ya no estarán, habrán sido absorbidas o intervenidas como la CAM.

No pretendo que estés de acuerdo, seguro que no lo estás, mi idea es que entiendas el porque, al margen de su conveniencia o ética.

Hola W,

Perdona que profundice un poco más en estas cuestiones, por favor:

1. Entiendo que una Novación a la baja sólo sería aceptada si la entidad percibe recibir una subrogación con condiciones sensiblemente mejores a las que actualmente ofrece o si percibe pérdida de rentabilidad "significativa" de un cliente... Sin enrollarme: ¿Crees que nuestros "amigos" aceptarían novar la hipoteca (quitando la comisión de amortización anticipada y la cuota creciente) a cambio de vinculación (es decir manteniendo la nómina, tarjetas, depósito ahorro y domiciliación de recibos)? Ambas comisiones del crédito suponen 150€/año de coste para nosotros (al ritmo actual de amortización que llevamos), el coste de las tarjetas (que usamos poco) es 42€/año. Es decir: ¿Sacan una rentabilidad/año por la nómina y domiciliación de recibos superior a 150-42 = 108€/año? Si lo hacen perderán más si nos vamos y deberían querer novar. Si no lo hacen nos iríamos con la nómina etc., a otra entidad y seríamos un peor cliente para ellos (y nosotros nos ahorraríamos las tarjetas aparte de quedarnos con algo mejor de "cuerpo"...)

2. ¿Con esto quieres decir que el registro de la propiedad puede negar la subrogación? No entiendo porqué...

3. Bueno a los que realmente no nos importa (en realidad queremos) irnos es a nosotros. Además siempre podemos comentarle al Director de la oficina que le vamos a explicar el porqué mediante carta certificada al jefe del jefe de su jefe...

4. Gracias por el link con las comisiones. Muy muy interesante. Y respecto a tu comentario final estoy totalmente de acuerdo, pero... nosotros no tenemos la culpa de los problemas que ahora tiene el banco. Nos da tanta pena como le dimos nostros a él el día que nos "metieron" este credito abierto...

Saludos y muchas gracias por todo.

1 - Tal como está de dura esta entidad con los tipos de interés, dudo que consigas una mejora del tipo de interés, y además por debajo de un punto de diferencial, te voy a dar una prueba de ello:

De su stock de viviendas en Servihabitat (sociedad inmobiliaria de La Caixa) para vender sus propias viviendas ofrecen como máximo el Euribor mas 1 punto, y tienen mucho interés y necesidad de vender sus propios pisos (adjudicados en subasta) con lo cual, el sentido común dice si para sacarse muertos de encima llegan como máximo a un diferencial de un punto, tal vez (solo tal vez) ofrecerán lo mismo a clientes de nueva captación (todos sabemos que en cualquier negocio a un cliente nuevo se le da alguna licencia, como coste de captación del mismo, esto en banca o en empresas de cualquier tipo) pero, y lo siento dudo que una hipoteca que ya tienen, pillada porque no se puede subrogar ¿bajarle el tipo? Yo lo dudo, vamos no lo creo, bueno si les traes 300.000 € en una imposición al 2% de interés es posible, pero no es el caso …..

2 – El trabajo del registrador de la propiedad es registrar fincas, los registradores mercantiles registrar empresas y sus cuentas, vale ….. pero además deben evaluar si las transacciones se han realizado con arreglo a las leyes vigentes, por tanto su decisión es la que vale para registrar una cosa o denegar otra, total o parcialmente ¿me sigues? Entonces al parecer (no te lo puedo garantizar, no soy abogado) algunos registradores de la propiedad interpretaron la ley, como sabes las leyes en muchas ocasiones son interpretables, por esto siempre se dice que la justicia no son precisamente matemáticas, hay criterios, que si muchos lo entienden así crean una doctrina, y si al final el tribunal supremo (si es que el asunto llega a ellos) coincide, entonces crea jurisprudencia, que es como decir que la interpretación se ha convertido en ley …. Bueno que me enrollo demasiado ….. pues al parecer, algunos registradores entendieron que si una hipoteca abierta solo tuvo la primera disposición, no hay ninguna mas, y además la misma es del mismo importe que el límite de la hipoteca abierta, por ejemplo el límite es de 100, el día de la firma se cogen 100, y con ellos se paga una casa, y con posterioridad ni ha utilizado ninguna otra disposición, ni se ha aplazado cuotas (aumentando capital) por mas que se el contrato diga que es una hipoteca abierta, la realidad confirma que es un préstamos hipotecario normal, porque así ha sido utilizado, pues en dicho caso el registrador aceptó la subrogación, al entenderlo así …… pero porque sé (que no es mucho) esta generosa interpretación del contrato solo la hicieron 4 y el tato, por tanto ni crea doctrina legal, ni nada, por tanto las entidades no se arriesgan a subrogar esto, porque si el registrador deniega, ellos se quedan con el culo al aire, con el préstamo (porque en una subrogación tienen que pagar al otro banco) y sin garantía hipotecaria, e iniciar luego un vía crucis para firmar una nueva escritura con el cliente de cancelación y apertura de una nueva hipoteca, y

4 – Lo de las comisiones es para demostrarte que si solo tienes hipoteca y es lo único, no se pueden cobrar según Banco de España.

Gracias W,
Sigo teniendo duda con una cosa para la que no he encontrado respuesta en tu último post:

¿Crees que nuestros "amigos" aceptarían novar la hipoteca (quitando la comisión de amortización anticipada y la cuota creciente) a cambio de vinculación (es decir manteniendo la nómina, tarjetas, depósito ahorro y domiciliación de recibos)? Ambas comisiones del crédito suponen 150€/año de coste para nosotros (al ritmo actual de amortización que llevamos), el coste de las tarjetas (que usamos poco) es 42€/año. Es decir: ¿Sacan una rentabilidad/año por la nómina y domiciliación de recibos superior a 150-42 = 108€/año? Si lo hacen perderán más si nos vamos y deberían querer novar. Si no lo hacen nos iríamos con la nómina etc., a otra entidad y seríamos un peor cliente para ellos (y nosotros nos ahorraríamos las tarjetas aparte de quedarnos con algo mejor de "cuerpo"...)

No me refiero al diferencial...

Saludos.