La hipoteca abierta ¿es un buen asunto o un mal asunto?

Las hipotecas abiertas tienen ciertas ventajas con respecto a los préstamos hipotecarios tradicionales, pero lo que no vale es lo que en este jodido estado nuestro se pretenda estandarizar todo, absolutamente todo, todo dios toma café, y a los que les gusta un cortado cortito de café, que se joroben.
Situación 1: Me compro mi primera vivienda que va a constituir mi primera residencia el pisito casita me cuesta 200.000 €, y pido hipoteca por 160.000 €, y en este precio ya va el parquing incluido, pues en este caso normalmente lo recomendable un préstamo hipotecario tradicional y fuera historias de “abiertas” o medio cerradas …….

Situación 2: Me compro mi primera vivienda igual que antes, pero la casa tiene un solo parquing y a lado hacen una promoción que está en sus inicios y hay un montón de plazas de aparcamiento previstas, además solo preciso de 120.000 € de hipoteca, ya que recibí una herencia o he ahorrado mucho (bueno esto último como que bastante improbable para el currante español medio), pues mi opción puede bien ser: Me hago una hipoteca abierta por el 80% de la tasación que son 160.000 €, pero solo hago una primera disposición por 120.000 €, con lo que me quedará para el futuro una posibilidad de disposición de 40.000 €, a ver si los promotores de al lado acaban la obra de una vez y puedo adquirir un segundo parquing en lugar de dejar uno de nuestros dos vehículos en la calle.

Situación 3: tengo ya 39 años, hace 12 tuve la suerte de poder adquirir una vivienda con una “empujoncito familiar”, y ahora solo me quedan a pagar 23.000 € de capital que pago cómodamente a razón de 417 € al mes, y con mi esposa y mis hijos hemos visto un apartamento en la sierra o en la playa es solo de 65 m2, pero nos haría ilusión para desconectar los fines de semana del bullicio de Barcelona, bueno esto es teoría pura porque para desconectar unas horas coges un cabreo de tres pares ….. cada semana con las retenciones en las entradas a Barcelona, y ahora que voy a hacer, hipotecar el apartamento también, si tengo ciertos ahorrillos, y tener dos fincas con cargas hipotecarias, pues me planteo una hipoteca abierta de 160.000 € sobre mi actual vivienda haré una primera disposición de 23.000 para que los recibo me vengan separados y poder desgravar sin problema ante hacienda, y a mas plazo de lo que tengo ahora para bajar la cuota mensual, haré una segunda disposición inmediata de los 110.000 € para pagar el apartamento, ya sé que tendré más gastos que hacer una hipoteca solo de 110.000 sobre el apartamento, pero consigo dos cosas, una es que entre las dos disposiciones tendré una cuota que me permitirá ir cada semana al apartamento, porque si no tengo una cuota cómoda tendré el jodido apartamento tan ilusionante para mí, pero una vez pagada la cuota no que quedaría dinero para ir, y para que lo quiere si no puedo ir, y también tendré la deuda concentrada sobre una sola vivienda, y la otra libre de cargas, lo cual es también interesante si las cosas se tercian inesperadamente, y además como dispongo de 23.000 + 110.000 = 133.000, sin la hipoteca abierta es de 160.000 como antes, tendré la posibilidad de disponer algún día de 27.000 a ver si encuentro un parquing que el mío es pequeño. Seré consciente de que esta opción es más cara, que si algún día quiero subrogar puedo tener algún problema, pero las ventajas compensan (esto cada uno opina lo que cree mejor).

Bien yo entiendo que para estos casos las hipotecas abiertas de La Caixa, la Caja de Ahorros de Cerillas, del Banco Ganadero, o del Banco del Parque, son un buen asunto, sin embargo el problema es el de siempre, que no se hacen los contratos, en este caso las hipotecas, pensado precisamente en lo que le conviene al cliente, se hacen lamentablemente pensado únicamente en lo que le conviene a la entidad financiera, y de esta manera pasa lo que se comenta por estos foros.

Lo siento ayer por la noche estaba inspirado, y se me ocurrió esto, lo redacte en el word, y ahora lo he “colgado” para dar la lata a los foreros que tengan la santa paciencia de leerme.

.

Muy buena, aunque "tochesca", exposición.

El problema es que, por lo menos en la caixa, tienen la "peculiar" costumbre de no indicar todas las peculiaridades del producto. Esto es, que puedes disponer de lo amortizado para otras financiaciones a tipo de interés ¿preferente? pero se les "olvida" indicar que esa disposición adicional tienen que estudiarla y aceptarla, aparte de no explicar otras caracterísitacas peculiares de los créditos hipotecarios vs préstamos hipotecarios (el controvertido caso de la posibilidad o no de subrogarte a otra entidad.)

Pues Banesto tiene un producto que al menos hace tiempo (cuando yo firmé) era de alta calidad.

Contractualmente tienes “disposiciones inmobiliarias” al Euribor más tal ….

“Resto de disposiciones”: Euribor mas la tira (creo que 3 puntos), esto por tanto te garantiza que para un parquing o otra vivienda tienes un precio muy bueno, y si para un coche (que no lo aconsejo, por aquello que no pienso hipotecar mi casa para ello) tampoco es exagerado.

Por lo que sé alguna Caja de ahorros lo distingue de otra manera, y es primera disposición a un precio, y la sucesivas a un precios superior, en este caso ya no nos sirve tanto para las situaciones 2 y 3.

Luego por lo que sé en Banesto ya te marcan cuando podrás disponer sin problema y esto aparece en la escritura y es que las suma de las cuotas de tus préstamos, incluido la disposición que pretendes no pasa del 40% de tus ingresos el banco accederá (es de suponer que ahora lo habrán bajado a menos del 40%), pero es un pacto claro, no sé si esto está tan delimitado en las de La Caixa.

Para terminar también tienes un pacto que en los últimos 5 años del límite, esté se reduce a razón de un 20% cada año, por tanto en estos últimos 5 años poco podrás utilizar, o solo te podrás limitar a ir pagando lo que pediste antes.

Bueno lo que dije es un producto para un público determinado, pero no me parece que sea lo que precisa todo el mundo, aquí para está el problema, en pretender hacer pasar a todos por el aro como ya indiqué.

Esto es una copia de los productos americanos de préstamo: allí todo se financia con garantía hiptecaria.
Es normalq ue estudien las siguientes disposiciones; de ehcho, lo normal sería tasar cada vez que se modifica el importe para saber si la casa sigue siendo garantía suficiente de la cantidad total adeudada.
Saludos

Como dije la idea no es mala, pero vale para quien vale, es como todo en este jodido país nuestro, que se quiere estandarizar todo como política de empresa en ahorro de costes, y lógicamente se puede y se debe simplificar, el problema es cuando se simplifica mas allá de lo que se debe.

A mí personalmente me ha servido, de hecho ya la solicite con esta idea, y si la idea me hubiese resultado fallida seria mi problema no el del banco o caja, ahora lo más normal es que el tema vaya al revés, que te coloquen la coña esta sin que uno lo precise.

Obviamente uno debe admitir la "retasación" y el "reestudio" de las nuevas disposiciones, las circunstancias cambian.

Yo no se si sera buena o mala, pero yo cuando pedi la hipoteca con la caixa pedi el seguro de paro al director y, cuando me llamo para firmarla le pregunte sobre el seguro de paro que entraba con la hipoteca abierta, me dijo que tenia el seguro contratado. cuando me quede en el paro fui al banco para usar el seguro y me dijo el señor director de la caixa de zaragoza de la calle julio garcia condoy de la oficina 1756, me dijo que se le olvido hacerme el seguro del paro y que el dia que firme la hipoteca me dijo que lo tenia para que la firmara. pero despues de firmarla se le olvido pedirme el seguro y que ya no se podia hacer nada, le falto reirse delante de mi.

Esto no prueba que la hipoteca abierta sea buena o mala, solo verifica que el gestor o director de esta oficina es un personaje que solo le interesaba en presupuesto de hipotecas, y una vez conseguido “al cliente que le den …..”, a otra hipoteca que esta ya está.