Hipotecas multidivisa: ¿abusivas?
¿Sabéis lo que son las hipotecas multidivisa? Son hipotecas que estaban referenciadas a los tipos de interés de un país en concreto, pagándose también en una divisa extranjera.
Es decir, contratas la hipoteca en yenes u otra divisa, tienes la deuda en esa moneda y el tipo de interés del préstamo hipotecario que contratas es el tipo de interés oficial de Japón.
Este tipo de hipotecas tuvieron bastantes contrataciones hace varios años pero entrañan dos tipos de riesgo a tener muy en cuenta:
- Riesgo de tipo de cambio. Si la moneda en la que tenemos referenciada la hipoteca se aprecia respecto al euro - por ejemplo, para obtener un yen necesitamos dos euros en vez de un euro - nuestra deuda se puede ver incrementada vertiginosamente en muy poco tiempo.
- Riesgo de tipo de interés. El tipo de interés aplicable también suele ser el tipo oficial del país en cuestión y puede variar, aunque es un dato que suele ser mucho más estable que el tipo de cambio.
Como se puede ver, el riesgo del tipo de cambio puede hacer que nuestra deuda cambie en cada momento. Pero, además de estos riesgos, este tipo de hipotecas tienen muchas condiciones y también comisiones por el cambio de divisa.
Sentencias sobre las hipotecas multidivisa: ¿tienen cláusulas abusivas?
El Tribunal Supremo de Hungría planteó una cuestión prejudicial(*) por un caso que se le había presentado ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y, en una sentencia de 30 de abril de 2014, se declararon como abusivas las cláusulas establecidas en la hipoteca porque no permitían calcular la cuota de la hipoteca y su importe tenía riesgo de fluctuación.
¿Por qué se consideran abusivas? porque el banco aplica la cotización de compra de la divisa cuando presta el dinero de la hipoteca, mientras que cuando el cliente la devuelve se aplica la cotización de venta de esa misma divisa.
Esta claúsula se considera abusiva ya que otorga al banco una ventaja unilateral, y se entiende que los tribunales pueden modificarla siempre y cuando después de valorar si un consumidor medio, normalmente informado, puede saber la existencia de la diferencia entre el precio de compra y de venta de un divisa extranjera y la evaluación de los riesgos que implica la contratación de este tipo de hipotecas y el coste total del préstamo hipotecario.
En este sentido, en España ha habido sentencias que han considerado como abusivas claúsulas de hipotecas multidivisa, y es que siempre hay que tener en cuenta los riesgos de los productos que contratamos.
¿Creéis que estas cláusulas son abusivas?
¿Os plantearíais contratar una hipoteca multidivisa?
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(*) Una cuestión prejudicial hecha al TJUE es una consulta que realiza un juzgado o tribunal de un país europeo para que el TJUE aclare cuál es su criterio, a la luz de la normativa europea, a la hora de resolver una cuestión que le ha sido planteada [definición propia].