Intereses a Pagar durante la Vida de una Hipoteca.

Buenos días,

Me gustaría que alguien me ayudase.

En pocos meses me entregarán mi vivienda habitual y estamos visitando bancos para ver cual nos ofrece las mejores opciones de financiación.

Estamos valorando varias opciones, tanto a tipo de interés fijo como variable.

He visto simuladores para el cálculo de cuotas y me han resultado de gran ayuda. También he encontrado algún cuadro de amortización, y también me ha resultado útil. Mi pregunta es la siguiente:

Para un préstamo de 170.000 euros a 30 años, y calculando a una media de 4% de interés a lo largo de la vida de la hipoteca, me salen unos intereses de 122.000 euros (redondeando). ¿Son reales estas cifras? Entiendo que nadie te va a prestar el dinero de forma altruista, pero me parece una barbaridad.

¿Me podría explicar alguien como se calcula la cantidad que se destina al pago de intereses y la que se destina al pago de capital a lo largo de los meses-

Muchas gracias

Si haces el cuadro de amortización, los intereses totales los obtienes sumando la columna de intereses. La que se destina al pago de capital es exactamente la que te prestaron, no hace falta que sumes nada.
Lo que se dedica cada mes a una cosa y otra, teambién lo tienes directamente en el cuadro de amortización.

Si, si es normal. Y no, no es una barbaridad. Te están prestando dinero que no tienes a 30 años vista, eso tiene riesgo, que te están cobrando al 4%. Te parece un 4% una barbaridad? La suma total de intereses es secundaria, el precio del dinero es ese 4%.

De todos modos, la cuota será fija, crees que te va a costar el mismo trabajo pagarla ahora que dentro de 15 años? Si esos 122.000 euros los actualizas a precios actuales (que es lo que tu estás recibidiendo, 170k actuales) quizás te salga como 40 o 50k. Estas comparando magnitudes que no son comparables.

Para saber como se calcula una hipoteca deben haber miles de manuales en internet, pero leete esto que escribí hace poco

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/2177143-formula-amortizacion-hipoteca-cuotas-capital-intereses?page=3#respuesta_2498502

Esta es una fórmula matemática, pero lo que pretende de alguna forma es lo siguiente, tu cada mes pagarás el interés de la deuda que tengas, hay varias formas de cálculo, una que calcula como año comercial de 360 días, otra que considera todos los meses a 30 días ..bueno es igual, esto no te va variar casi nada .... entonces supongamos que la base es la peor de todas (esto depende de cada banco) .... si debes 170.000 € lo multiplicas por 4% y tienes el interés del año, luego lo divides por 360 del año comercial, y tienes el interés diario, y finalmente este "diario" lo multiplicas por los días del mes, si es marzo x 31, si es abril por 30 días y ya tienes la parte de cuota que corresponde a intereses ..... 

Lo que no sé es calcular sin la fórmula del sistema francés, la parte del capital, pero se trata de un cálculo por el cual se consigue un importe que suponga que al final de la hipoteca, ésta quede a cero.

Y si es perfectamente posible que sean 122.000 €..... hagámos una comprobación:

Imagina que en lugar de pagar por sistema francés, dividimos el capital, por 360 pagos iguales de capital, son 472,22 € a devolver de capital cada mes, aparte los intereses, es un mero ejercicio, porque de esta forma la cuota sería muy añta al principio y baja al final, porque los 472 son solo de capital, faltan los intereses .... bien ..... si pagase por este sistema, es evidente que al final del año 15 deberías la mitad, 85.000 €  ¿ok? pues es lo mismo que una imposición a plazo a 30 años de 85.000 € al 4% 85.000 x 4% x 30 años, te da unos 102.000 € ..... ¿porque calculo por la mitad? pues si en el año 1 tienes 170 y el en año 30 tienes cero, calculando por el 50% durante los 30 años, dará exactamente lo mismo.

¿Y porque a ti te da 122.000? muy simple, porque el capital no se paga lineal como lo que indico en la párrafo anterior, al principio pagas menos capital, con lo que al año 15 no debes la mitad, debes más de la mitad, hasta el año 19 ó 20, no estás en dicha mitad, por tanto los intereses son de más dinero.

¿Porque no hacen cuotas de capital lineal + intereses? al principio saldría una cuota total muy alta, y muchos no podrían pagarla. 

No sé si te lo he puesto más fácil o lo he complicado más !!!!

conclusión amortiza a saco los 10 primeros años, y el resto que te quede será tan residual, que podrás vivir de maravilla con la reducción de cuota que te has metido en el pecho.

Bueno, son 340 euros al mes.

Buen cálculo el de estimar una media del 4% como tasa de devolución.

Y el preocuparte por el montante total a devolver y no solo por la cuota.

Saludos

Si la hipoteca fuera a 20 o 25 años pagarias mucho menos (de intereses totales) y terminarías antes.

Caso de que ahora no puedas, tenlo en cuenta y cuando  puedas amortiza anticipadamente, sobre todo al principio como ha dicho el colega del mensaje nº5.

S2