Vender ya o pagarlo caro
El potencial comprador de casa no es el único que vive una época dulce en el mercado inmobiliario. El vendedor, por el momento, también, viendo el horizonte fiscal que se le aproxima. A partir del 1 de enero de 2015, los propietarios que transfieran sus pisos verán incrementado notablemente el gravamen a pagar por la plusvalía.
La nueva reforma fiscal contempla la supresión de los coeficientes de corrección monetaria y de abatimiento aplicables a la tributación de inmuebles. Es decir, se elimina la actualización del precio de compra ligada al incremento del coste de la vida y la reducción que actualmente se aplica a la ganancia patrimonial a aquellos que adquirieron su piso antes del ejercicio 1995.
La derogación de estos coeficientes, sujetos a fórmulas ininteligibles para el ciudadano de a pie, representará un varapalo fiscal (que puede llegar a ser de decenas de miles de euros) sobre todo para los vendedores de casas antiguas y para herederos. Pese a que la retención sobre las plusvalías bajará de la horquilla del 21%-27% al 20%-24% en 2015, tributar por su totalidad hará que el Estado se quede con buena parte de la ganancia.
Basta con ver un ejemplo para constatar el negocio que supone para Hacienda esta modificación fiscal y que, prácticamente, ha pasado desapercibida a pesar del enorme coste que tendrá para el contribuyente. Si un propietario vende hoy, 5 de septiembre de 2014, por 200.000 euros una casa que compró el 1 de septiembre de 1986 por 50.000 euros pagaría 10.381 euros a la Agencia Tributaria por la plusvalía. Sin embargo, si vende en 2015, el gravamen por la misma ganancia patrimonial se disparará a 34.880 euros.
Esta diferencia se debe a que en 2014 todavía la plusvalía bruta de 150.000 euros se corrige por los coeficientes hasta los 41.118 euros (sobre los que se tributa), mientras que en 2015 ya no se aplicarán estos coeficientes. Por lo tanto, se deberá pagar un gravamen sobre el total de la diferencia entre el coste de compra e ingresos de la venta.
Los propietarios de las viviendas antiguas, los mayores damnificados
De este modo, la reforma fiscal golpea duramente a los propietarios más antiguos que vendan, pero también, en menor medida, a los recientes. Los que adquirieron sus casas a partir de 1995 verán cómo el nuevo sistema fiscal valora por igual un millón de pesetas de los años 70 que 6.000 euros de 2014. Si alguien compró en 2004 un piso por 150.000 euros y lo vende por 200.000, en 2015 tributará por esos 50.000 euros de ganancias. Pagará a Hacienda 10.880 euros. Si vende en 2014, verá reducida esta factura a 7.207,2 euros al sufrir una retención sobre la plusvalía corregida.
Los propietarios gozan de tres vías para esquivar este cambio tributario: vender antes de 2015, reinvertir la ganancia patrimonial en vivienda habitual si traspasan su casa habitual o, si son mayores de 65 años, reinvertirla en productos financieros de rentas vitalicias (novedad en la reforma). El Ejecutivo justifica las modificaciones diciendo que se avanza "en términos de neutralidad" y "equidad".
Una visión muy diferente tienen los expertos. Todos critican el afán recaudatorio del Gobierno. "No es justo", comenta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda (Gestha). Mollinedo denuncia que los vendedores pagarán más ya que se deja sin efecto el factor de la inflación acumulada.
Con esta mayor presión a la transmisión se contenta a Bruselas, desde donde se pedía gravar la posesión
En cuanto a los efectos inmediatos en el mercado de la vivienda, los analistas creen que serán marginales porque "no se ha enterado nadie de los cambios, ni particulares ni muchos profesionales", dice Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Tiene claro que con esta mayor presión a la transmisión se contenta a Bruselas, que pedía gravar la posesión.
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolome va más allá. "Muchos se llevarán una sorpresa en su Declaración de IRPF de 2015", avisa. No le extraña que no se hayan usado estos cambios fiscales como incentivos para avivar las compras. "Al Gobierno no le interesa porque las operaciones que se cierren antes de 2015 significarán pérdida de recaudación", concluye.
http://www.elmundo.es/economia/2014/09/05/5408a0f5e2704e11188b4596.html