Alto riesgo hipotecario en España.

CINCODÍAS, 07.02.2004, pg.12.
Sociéte Géneralé ve un alto riesgo hipotecario en España.
Hay una ``burbuja inmobiliaria´´, asegura el banco francés.
Las entidades financieras españolas asumen un riesgo mucho más alto que las del resto de Europa al conceder préstamos hipotecarios. La economista jefe de Sociéte Géneralé, Véronique Riches-Flores, advierte sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria.
Á. JOZAMI / AGENCIAS Madrid.
http://www.reuters.com/locales/newsArticle.jsp?type=businessNews&locale=es_ES&storyID=4301612

Las opiniones vertidas ayer en Madrid por Riches-Flores han vuelto a avivar el debate sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria en España y sus potenciales y funestas consecuencias sobre las finanzas y la economía nacional.
A juicio de la economista del banco francés, las cajas y los bancos españoles no miden suficientemente los riesgos a la hora de conceder sus créditos hipotecarios. Al respecto, señaló que ``los bancos operan con límites más altos a la hora de evaluar los riesgos para conceder créditos´´. Por tanto, en el momento en que los tipos de interés vuelvan a elevarse tras una larga fase de reducciones, el número de deudores que se verán impedidos de seguir pagando sus cuotas va a ser muy alto, señaló.
Por otra parte, la economista cree que el riesgo financiero es mayor que en otros países europeos, pues las hipotecas están tomadas en su gran mayoría a tipos de interés variable, mientras que en Francia o Alemania el porcentaje de créditos a tipo fijo representa un porcentaje mucho más importante que en España.
de conjunto, esta situación proyecta serios peligros sobre el futuro tanto para los bancos y cajas de ahorro como para los propietarios endeudados y, por ende, para la marcha de la economía española en general. Sin embargo, Riches-Flores no prevé una situación compleja en el corto plazo, durante el cual los precios de las viviendas seguirán en alza. Su pronóstico se hace más sombrío para el mediano y largo plazo ya que prevé que será entonces cuando se vean los efectos perniciosos del fuerte endeudamiento hipotecario y los desequilibrios económicos y financieros que provoca.
En la medida en que su diagnóstico es que existe una ``burbuja inmobiliaria´´ y que en el corto plazo seguirá aumentando, sus previsiones de cara al futuro son muy negativas. Dado que los tipos se incrementarán, la carga económica de los deudores se hará más pesada y afectará a su poder adquisitivo. Por tanto, sobre la perspectiva económica inmediata es ``muy positiva´´, la situación a medio y largo plazo presenta riesgos muy elevados.

EVOLUCIÓN. Las hipotecas centran el negocio de la banca española.
*EL CRÉDITO HIPOTECARIO gestionado por las entidades financieras alcanzaba a noviembre pasado, de acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española (AHE) www.ahe.es los 456.000 millones de euros, una cifra que representa dos tercios del PIB del país.
*LAS HIPOTECAS contratadas en noviembre de 2003 crecieron un 23,4%, un récord histórico para un solo mes. De conjunto, en todo el año pasado el incremento hipotecario rondó el 23%, el mayor desde 1999, cuando el crecimiento fue casi el 24%.
*LAS CAJAS DE AHORRO concentraron el 46,4% de los créditos hipotecarios, en cuanto que los bancos han concedido el 48,3% de acuerdo con datos de la revista Ahorro, de lña Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) htpp://www.ceca.es/CECA-CORPORATIVO/es/revista_a.html
*LA MOROSIDAD, a pesar de los pronósticos pesimistas de algunos analistas, no sólo se mantiene en bajos niveles, sino que se encuentra en mínimos históricos, a un 0,826% del total de créditos concedidos.

CRÉDITO HIPOTECARIO GESTIONADO (en miles de millones de euros):
ENERO./FEBR./MARZO/ABRIL/MAYO/JUNIO/JULIO/AGOSTO/SEPT./OCT../NOV..-
382,9/389,2/396,3/403,4/411,3/419,4/430,6/434,2/439,9/448,07/456,2-

Estoy totalmente de acuerdo con este analisis!
Esto de contratar hipotecas de tipo variable es un verdadero riesgo para el consumidor!! La verdad es que no me preocupo mucho por el banco. En españa, la mayoria de las entidades aconsejan el tipo variable a la hora de conceder hipotecas...evidentemente un tipo variable a 30 años es una autentica burrada..y si el banquero le explicase al cliente que si dentro de 13 años el tipo de interes sube al 7% o 8% o mas,no podra seguir pagando su hipoteca???? pero no!!! cuanto mas suba el tipo mas beneficios sacara el banco!!!! y por 3 morosos que tendran, 10 personas dejaran de "vivir" para que se forre el banco, o les ambargaran el piso para volver a crear une burbuja!!!!! Hoy en dia, la mayoria de la entidaddes proponen hipotecas fijas al 4%!!!!!! 4% sin negociar...eso si que es un chollo!!!! No entiendo que no se tomen medidas en este sentido....siempre lo he dicho y lo seguire diciendo...dentro de 10 años las "quiebras personales" van a arrasar!! y alli estaran los especuladores para comprar el piso del señor X que ya no lo puede pagarlo por una miseria de precio!!! Yo desde luego ni loco me meteria en este tipo de negocio (el variable)..pero cada uno es como es...)..solo es un consejo!!

saludos

Donut, me parece que no lo tienes claro. ¿has visitado el mercado hipotecario ultimamente? ¿has hecho numeros de verdad?:

1. Hipotecas al 4% a tipo fijo. Hay que ser jilipollas para no cojerlo verdad? Pero la everdad es que muy pocas entidades las ofrecen(mas cerca del 5 que del 4, con unas comisones de apertura que flipas y otras de cancelacion que alucinas), y las que lo hacen en el entorno de 12, 15 y a esos tipos muy raro a 20 años....te has parado a pensar que el plazo es determinante para la cuota????. Esas hipotecas son inviables colega. De hehcholas ofertas de tipo fijo han fracasado, y es que en el fondo no era mas que una artimaña de las entidades para metere el miedo en el cuerpo y ganar margen financiero. te habras dado cuenta de que todos los bancos grandes, sch y bbva, banesto, bankinter, tienen problemas con el margen financiero y ahi es donde que rian incidir y no en el jodidismo mercado de la hipoteca variable donde las entidades apenas ganan nada con la operacion en si

2. Dentro de 13 años los tipos estaran al 8? es posibl, y ? en un sistema frances de amortizacion el grueso de los intereses se paga en el primer tercio de vida de la operacion. Las alzas de tipos que se produzcana a partir de ahi cada vez einfluyen menos. es decir si contrato una hipoteca a 30 años,el imapcto gordo-gordo de los interese se da dentro de los proximos 10 años. El mercado descuenta que en los proxiomos años los tipos subiran y muchos apuestan por un 4 o un 5%, perfectamente asumible para el grueso de los endeudados (aunque hay algunos ni con los tipos actuales pueden con su hipoteca, pero no son la mayoria). Mira, una subida de un cuarto de punto supone un impato de unas 200 pelas por millon y mes o sea que no seamos catostristas y si previsores al contratar la hipoteca.

3. Te recuerdo que dentro de 13 años nuestro nibvel salarial habra evoplucionado, al igual que el ipc, etc.......

4. En cuanto al analisis gabacho me parece muy bien. en primer lugar es un tio que desconoce absolutamente el mercado residencial español, la idosincrasia del español que prefiere comprara a lquilar (enter otrasa cosas por la mierad de oferta de alquiler que hay gracias a repelentujas leyes proteccionistas de Frnaco y del Psoe, que curioso que coincidan eh). En segundo lugar su entidad lo que busca es recuperer el interes del publico por los mercados de cvalores en detrimento de los mercados inmobiliarios...(si quiere algun dia el y yo podemos hablar de la realidadd e esos mercados)

5. Dicho lo cual la vivienda esta por las nubes (y los A3 que veo a patadas tambien)

Saludos...

Mira echevarri...vamos a hablar de cifras si te parece......

primero, la comision de apertura: si comparas en 22 bancos ..4 tienen mas cara la apertura de fijos, 3 tienen mas cara la apertura en variable...en todos los demas casos la apertura es tan cara en fija como en variable!!!! este argumento no me convence! Un banco no gana mas por vender una variable que una fija, estamos de acuerdo!! (hablo de la operacion en si)
Segundo, voy mañana a Caja Madrid......que me proponen???? una fija a 20 AÑOS al 4,75% (tus fuentes no me parecen muy fiables) fijo o una variable a euribor mas 1,25!!! o sea mas o menos 3,63% a 20 años...cuidado hoy el euribor esta por los suelos!!!! o sea pongamos que dentro de 13 años( o 8 meses) el euribor sube a un 4%(que es muy probable que dentro de los 20 años supere por mucho los 4!!) pero quedemosnos en un 4% (era el caso en mayo de 2002, muy lejos no es)!! vas a pagar un 5,25 con tu variable!! yo ??un 4,75% con mi fija! Entonces vale me vas a decir "la cancelacion es un 2% en fija, un 1% en variable, vale estoy de acuerdo"...y nunca se sabe loq ue puede pasar pero en principio el unico gasto al que no te obligan es el de cancelacion,no????? o sea imaginate el euribor en un 5%!!!! o en un 6!!!! que son hipotesis TOTALMENTE POSIBLES O INCLUSO PROBABLES!!!!
en variables el unico banco que baja del euribor +0,5 es bankinter...euribor +0,35%...o sea que para que te salga a cuenta con la hipoteca mas barata, el euribor se tiene que mantener en una media de 4,40%....Si tu eres adivino y sabes que la media en 20 o 30 años no va a estar por encima de los 4,40...pues cogela...yo no soy adivino y ademas cogiendo fija no me estoy preguntando en febrero lo que me va a costar mi piso en abril.....la tranquilidad tambien tiene precio!!!
Me haces gracia con tu hipotesis de la subida de un cuarto de punto..sabes cuantos cuartos de puntos ha variado en un año??( mayo 2002, junio 2003)...8!! 8 cuartos de punto en un año!!! La primitiva es mas previsible segun parece!!!

Por fin, entiendo con tu comparacion entre Franco y PSOE que muy socialista no eres...No se lo que es peor, no poder alquilar o no poder comprar..creo que por lo menos con el PSOE podias comprar + que ahora...hoy no puedes ni alquilar ni comprar...y eso que era uno de las dos preocupaciones de Aznar en el ultimo debate que se atrevio a hacer hace 10 años!! ESE SI QUE FAVORECE AL PUEBLO....Siento haber entrado en consideraciones politicas...pero tu falta de objetividad me obliga a ello!!!!

saludos

Definitvamente no me se explicar, llo voy a intentar una vez mas......

1. Efectivamente un banco no gana mas con una hipoteca a tipo fijo que a tipo variable. Pero si que gana mas con las hipotecas a tipo fijo que se estan ofreciendo que con las hipotecas a tipo variable. Los diferenciales son salvajes entere ambas, y de hecho la mayoria de los gestores bancarios buscan con ello mejorara sus deteriorardos margenes financieros de cada año....

2. El que no tien las fuentes muy fiables eres tu...O sea que hipotecas al 4%???? ya te he dicho que mas cerca de l 5% que del 4 ahi lo tiuenes un 4,75%...y a 20 años...tu has mirado la diferencia de cuota entre una hipoteca a 20 y a 30 años???? te has parado a pensar en esa variable ??? o es que en tu caso ni siquiera lo valoras??? me temo que en el copmun de los mortales esa consideracion era necesaria....

3. La oferta que te han pasadao de euribor +1,25 es una kerda picnhada en un palo. Una autentica basura. sin apretar puedes sacar un euribor +0,75 en multitud de casos, con lo cual tus hipotesis empiezan a rebajarse....

4. Las posibilidades de un euribor al 5 o al 6 en los proximos 5 años son altamente improbables. Examina la curva de tipso, examina lo que ofrecen las entidades en porductos de inversion a ese plazo,..no se trata de ser adivino. Sigues sin querer ver que los años en los cuales de juega el cocido de una hipoteca es en el 1/3 de vida real de la operacion (insisito en eso porque la vida real de una operacion hipotecaria en españa no suele superera los 15 años, al venderse el piso o cancelarse la hipoteca antes, segun estudios de mercado)........

5. Por supuesto que los tipos varian, lo que he queiro es cuantificar esa variacion para que la gente sepa a que atenrese y nos e vaya creyendo mensajes catastrofistas....

6. No se cual sera tu edad, yo tengo 34 tacos y cuando acabe la carrera aun estaba el Gato con Botas, perdon, Felipe Gonzalez como Pte. La tasa de paro en mi comunidad autonoma entre los jovenes rondaba el 50%. No te quiereo contar que no se vendia un puto piso gracias a la gran politica economica uqe habian desarrollado el y su colega solchaga entre otros....pero claro, siempre nos podra dar una conferencia explicandonoslo para luego irse de copas con su amigo el capitalista Slim (y yo no siento acordarme de Felipe para ponerlo a parir, pues estuve dos años en paro gracias a su inficaz gobierno entre otros). Yo me remito a hechos, y la legislacion de los pisos de renta antigua es de Franco, asi como la instauracion de la S.S. tal y como la conocemos, y el Psoe tanto en personas como en politicas tiene muchos rescoldos de actitudes de aquel regimen. POR FAVOR, FELIPE NO VUELVAS A FAVORECERNOS, QUEDATE EN MEJICO Y PRESIDE EL PRI DE NUEVO.

Saludos...

Vamos a ponernos de acuerdo...
1- Vale tu ves como quieres ver y yo como quiero yo..total me da igual el banco, lo que me interesa es el consumidor

2-si en este pais hubiese POLITICA DE VIVIENDA, las hipotecas a 30 años no existirian..mira francia o alemania..te dicen que estas loco por meterte 30 años de credito y tienen toda la razon..la culpa?? la tienen los de alli arriba que lo unico que les interesa es cobrar pasta por hacer un AVE que se cae o desviar el Ebro para construir golfes. Yo te hablo de 20 años porke nunca me metere a mas de 20!!! prefiero seguir alquilando que jubilarme pagando todavia un piso!!!! Gracias Aznar por tus esfuerzos para evitar la burbuja,espero que esta pasta te haya servido a pagar la boda de tu hija con el italiano y tu amigo ingles!!

3-mi hipotesis se basa en una oferta de Euribor mas 0,35 ( la mas barata del mercado, la de bankinter, abre los ojos)y no sobre la del caja madrid!! o sea sobre la que cogeras tu ya que es la mas barata!

4-la vida real de una hipoteca es de 10 o max 15 años, comparto este punto de vista contigo, lo que añado es que decir que a 5 años no subira a mas de 5 el Euribor es solo una hipotesis..y ni tu ni yo sabemos como estara en 8 años..yo lo que se es como estara mi fijo a 4,75% dentro de 14 años!!

5-no entrare en mas consideraciones polticas porke seguro que tienes mas experiencias que yo ya que tienes 8 años mas..me quedo con lo dicho alli arriba! Que en alemania el precio del piso en 30 años no ha conocido ninguna variacion fuera de lo normal y que un frances te dira que si tu """""popular""""" de gobiermo hiciese algo para evitar las burbujas no estarias pagando tu piso a los 64 años!!!!! es increible 30 AÑOS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Saludos y piensa en mi a la hora de contratar tu variable!!

Publicado el viernes en el mundo (mira por donde los franceses piensan que los 30 años es poco tiempo,jjajajajajajajajajajaa). Ceo que ellos estan mas locos que nosotros....

http://www.elmundo.es/suvivienda/2004/333/1075991298.html

Los alemanes not iene la cultura de casa en propiedad que tenemos nosotros (ellos tiene su plan de pensiones de 40 o 50 de milones de pelas al jubilarse, y aqui no hay de eso). Se trata de culturas distintas....

Me voy a dormir.....bye

A ver vayamos por puntos
LA del BBVA, justamente ayer te la queria poner como ejemplo pero ahora hay algo que no me cuadra...no me creo que el banco te diga "te concedo hipoteca por 200.000€, pero me pagas 40.000€ de salida sin interes y sin considerar la inflacion...." hay dos posibilidades: o hay interes y aqui si que el riesgo es muy importante en una variable o no hay y no veo como un banco puede hacer margen con esta hipoteca...o sea que claramente intereses habra...y si el interes depende de algun indice, euribor, mibor o otro...el riesgo me parece muy elevado....a pesar de lo que dicen que la gente vende su casa antes del vencimiento ya lli vuelvo a decir que mejor saber 30 años antes cuanto te costara la salida que saberlo 1 mes antes, no?. Pero bueno, si sabes mas sobre esto gracias por aclararmelo.

La cuota creciente esta es otra mas implantada...que va en el sentido contrario de lo que deciamos ayer de la vida real de la hipoteca...y en este sentido si que la veo arriesgada...

En definitiva, yo sigo diciendo que al comun de los mortales se le dice "mira...te propongo esta hipoteca y no pienses en el largo plazo, solo mira los 5 años que vienen..que vas a pagar poquisimo y sin casi entrada"..pero el banco, él, pide avalos por todas partes, porque el banco conoce el riesgo real de hipotecar al 30% clientes poco solvables!!! pero la meta es sacar pasta, no proteger al señor X...y si al banco no le basta el valor de la vivienda como garantia es tambien porke sabe que si dentro de 5 años el señor X ya no puede pagar...su casa podria haber perdido mucho de su valor y eso porke muchos señores X estarian en la misma situacion y entonces la oferta subiria un monton...
Lo dicho, que el banco lo sabe todo pero se lo queda...
Por fin lo de la hipoteca esta que viene de francia, evidentemente la encuntro ridicula, no se que padres pediriann una hipoteca implicando a sus hijos, no la veo muy viable para la mentalidad francesa..pero de todas formas sigo diciendo que la hipotecas a 30 o 40 años en francia no se ven casi nunca....ya 25 es muchisimo, no es la misma cultura..y sobre todo la mayorisima parte es fija.

Saludos