Tengo comprador con buenas condiciones... pero no le dan financiación necesaria

Es que sería un lío.

Imagina que no se pagan las letras, y se ejecuta la clausula resolutoria. La vivienda vuelve a la propiedad de la parte vendedora.

Tendríamos un deudor sin vivienda, y un propietario de una vivienda hipotecada.

¿Quien devuelve el préstamo y paga los intereses?

¿El que ya no tiene la vivienda? ¿El que tiene la vivienda porque la venta se vino abajo? ¿Y que pasa con la subrogación real por la parte que el comprador haya ido pagando?

Si entra un banco en la jugada, y la parte vendedora facilita la financiación complementaria necesaria, solo lo podrá hacer con unas garantías de naturaleza análoga a las del banco (hipotecarias), y de rango inferior (inscripción posterior).

O eso, o que sea la parte vendedora la que venda al 100 % con clausula resolutoria, y sea ella quien pida el préstamo al banco para obtener liquidez.

Si y no ....

El deudor sigue siendo el mismo (con carácter personal) esto no variaría.

La garantía seguiría siendo la misma, la hipoteca descansaría sobre ella, con independiencia de quien fuera el titular de la misma, vale el que ejecutase la hipoteca (el de la resolutoria) recuperaría la finca con hipoteca, debería devolver el dinero al banco, dinero que habría cobrado ya una vez de dicho banco.

Pero la resolutoria es una garatía adicional que tendría el vendedor, no pierde nada con pedirla, al final tendrá la misma garantía que "unas letras" y adicionalmente la resolutaría, que podría utilizar o no, si no lo hace se queda igual que con las letras. 

Posible es.

En caso de aplicar la resolutoria, habría que ver si el banco entra en la subrogación de deudor.

El deudor inicial seguiría siendo el mismo... pero perdida la casa, dejas de pagar, que ejecuten la hipoteca, y del remanente de deuda ya hablaremos....

En cualquiera de los dos casos, que el banco acepte o rechace la subrogación de deudor, habría que establecer cual es el resarcimiento que el vendedor frustrado debería entregar al comprador frustrado. Supongo que lo adecuado sería el equivalente al principal devuelto del préstamo original.

Habría que hilar muy fino. En la práctica, hasta que no se saldara esta financiación particular y mientras subsistiese la clausula resolutoria, para el vendedor sería como alquilar la vivienda, y para el comprador también, solo que en formato "alquilo el dinero".

El vendedor, prudentemente, debería no disponer del dinero cobrado, no fuera a ser que tuviese que amortizar anticipadamente el préstamo. Y el comprador solo debería asumir el coste de intereses, y quizás alguna indemnización (que se puede pactar), para no tener derecho a un porcentaje de copropiedad, por aplicación de la subrogación real.

Por supuesto, esta jugada tan rara habría que ocultarla al banco. Ni borrachos iban a conceder un préstamo hipotecario para algo que es poco más sólido que un alquiler durante unos cuantos años.

Si el interés del vendedor es vender en firme, y tener garantía de cobro (hasta donde ésta pueda ser) de la parte que financia, quizás lo mejor es simplemente unas letras firmadas ante notario. Es un título no judicial de ejecución directa.

Ahora ni idea, pero hace años, esto de una resolutoria, si se aceptaba que su derecho de hipoteca tuviera mejor rango, no ponían problema alguno, ahora ya ni idea, antes también prestaban al 90 ó 100% y ahora ni de coña !!!

En todo caso, esto es como embargar una finca por deudas cuando hay una hipoteca delante, pongamos una finca, y te hablaré de un caso real, por una deuda con una empresa, por 4.000 € embargan la casa del deudor, en la que obviamente hay una hipoteca de un banco, con lo cual el embargo de momento no vale de nada, el día que el banco ejecute la hipoteca tu embargo va fuera, esto hay que tenerlo claro, peeeeero resulta que van pagando la hipoteca, y un día se empiezan a atrasar, entonces el banco le propone una modificación de la hipoteca a mayor plazo,  porque pueden seguir pagando, pero menos importe, y resulta que tu estás ahí como letra B ¿que hacemos? pues si modifican la hipoteca sin consentimiento de la letra B, seguramente mantendrían el rango y seguirian estando primero, peeeeeeero resulta que tienen que refinanciar los gastos y alguna cuota pendiente, entonces surge (supongo) la pregunta ¿y si el registrador considera que al modificar la deuda va detrás? pues nada, se habla con el de la letra B, se le paga y refinancia un poco mas en cuanto a importe.

A este tipo de cosas me refiero, la seguridad que supone tener algo incrito, que tal vez no sirva de nada, pero menos es nada. 

Buscar seguridades, por supuesto.

Pero alguna seguridad es tan segura que parece un glaciar de la Antártida.

Se supone que si vendes, lo que te interesa es cobrar, y disponer libremente del dinero recibido. Eso, una cláusula resolutoria no lo solventa.

Entendería que sería lo adecuado en caso de recibir una paga y señal, con entrega de llaves, y que el comprador se de su tiempo para lograr la financiación. Que busque tranquilamente, durante un tiempo X, y pasado el mismo, si no lo logra, queda resuelta la venta y la propiedad vuelve al vendedor.

En la práctica, volvemos a que es poco más o menos como un alquiler con opción de compra.

Es que te equivocas: el comprador no tiene buenas condiciones.

Tal vez el banco al que acude ve algo más que él no te cuenta...o sólo financia las compras de los inmuebles de su cartera.

De momento, y por lo que cuentas, aporta 0 ahorros a la operación...mal empezamos. Tan mal que hasta ahí se llega.

Saludos