Fórmula de amortización de hipoteca - cuotas de capital e intereses

Esto de que primero se pagan los intereses y luego capital, en realidad no es así, en realidad cada mes, pagas exactamente los intereses que corresponden a la deuda, ni mas menos, y luego el capital es un cálculo para que al final de la vida de la hipoteca, esté pagada la deuda .....

Otra solución sería lo que creo se llama capital constante, se trata de dividir el importe prestado por los meses, por ejemplo 100.000 a 120 meses, pues 100/120=833,33 € de capital constante + los intereses de la deuda calculados mensualmente, pero ello iba a suponer una cuota muy alta el primer mes, los primeros años, y menor al final, precisamente al revés de lo que suele precisar la gente, por ello me parece que nadie comercializa este tipo de préstamos !!!!

Claro, al principio debes mas, por eso el 3% de la deuda es muy alto, al final debes muy poco y el mismo porcentaje da un importe muy pequeño. Yo solo conozco esa formula (sistema francés) y luego el creciente, que es lo contrario a lo que dice Peterson y por tanto peor aun que el francés.

La manera es con cuotas mas altas, por ejemplo con menos años de préstamo.
Si contratas la hipoteca a menos años, las cuotas salen más altas ya que hay que devolver el capital en menor número de ellas, y se generan menos intereses, por lo que amortizas mas capital cada vez, pero no suele ser lo que quiere la gente.
Lo que está claro es que lo primero es pagar por el dinero que te prestan al interés que te marquen y lo que sobre de cuota, para amortizar, eso no lo puedes cambiar, bueno sí, puedes no pagar los intereses y acumularlos al capital pendiente (período de carencia), pero es justo lo contrario de lo que planteas

Y si escojo el plazo más alto para la hipoteca ej. en vez de 20 años escojo 30 o 40 años, entiendo que me saldrá una cuota mensual más baja y entonces luego dependiendo de cómo vayan las cosas el dinero que me ahorro por cuota lo puedo aplicar directamente a amortizar capital no? O al subir la responsabilidad hipotecaria por el plazo más largo (más intereses totales) el efecto es neutro?

Lo que planteo es por ej. en vez de pagar 600 al mes a 20 años, pagar 400 al mes a 30 años. Conforme pasa el tiempo tendré más información y decidiré mejor si prefiero amortizar hipoteca o hacer otra cosa con el dinero. Si decido amortizar los 200 euros mensuales de diferencia en la cuota pueden ir directamente a amortizar capital.. pero supongo que como el plazo de la hipoteca a más largo plazo implica más intereses igual el resultado de estas cuentas es el mismo. Tendría que calcularlo bien sobre un papel..

Hola

Tienes que tener en cuenta que el dinero de hoy vale más que el de dentro de 20 años, y no digamos ya 30 años. La mayoría de las excels que simulan préstamos hipotecarios con sus posibles amortizaciones no tienen en cuenta la inflación.

Aunque no lo parezca, es más seguro y rentable pedir una hipoteca a 30 años que a 15 años. Que pagues más intereses al banco en toda la vida de un préstamo no quiere decir que hayas ahorrado más dinero. El dinero que pagas de más a un banco para ahorrarte intereses dejará de ser tuyo y por tanto no generará intereses a tu favor. Otra cosa es que el interés que aplican a la deuda sea insuperable con otras inversiones.

Si aplicas la inflación a un cuadro de amortización de una hipoteca verás que un mes de hipoteca de 2014 supone más poder adquisitivo que un mes de 2040.

Pedir más años para bajar la cuota te permitirá mayor flexibilidad. Podrás amortizar lo que te ahorras de cuota o invertirlo. Eso sí, para obtener mejor resultado con una hipoteca a 30 años que una a 15 no sólo se debe ahorrar la diferencia de cuota de una hipoteca a otra, también hay que gestionar el dinero ahorrado para que genere más intereses que los que cobra el banco.

Un saludo

Hola

Discrepo en que una hipoteca con sistema francés creciente sea peor que una hipoteca con sistema francés normal. Al menos en la mía me es más favorable que de haber tenido una hipoteca "normal".

Con el sistema creciente se paga menos en las cuotas debido a que reducen el porcentaje de capital a pagar y eso hace que los intereses a lo largo del préstamo sean mayores que de haber tenido una hipoteca normal. Pero si ese dinero que pagas de menos lo amortizas, te quedas igual que el sistema francés normal, y si el dinero que ahorras en las cuotas lo inviertes al mismo interés que pagas por la hipoteca y aplicas el interés compuesto a los intereses que genera el dinero que ahorras, al final del préstamo habrás conseguido más dinero de lo que ahorrarías en intereses si en lugar de la hipoteca creciente fuera una normal. Eso aplicando el mismo interés a la inversión que a la hipoteca, si el interés de la inversión es superior al de la hipoteca, la diferencia a favor será mayor.

Un saludo

Muchas gracias por tu respuesta! No sé muy bien cómo aplicar la reducción de poder adquisitivo que supone la inflación a muy largo plazo a una tabla de excel para calcular las cuotas equivalentes al dinero de hoy que pagaría dentro de 30 años. Me explico: lo que dices es que la cuota del año 30, si la retrotraemos a dinero actual, a lo mejor son 100 euros de dinero de hoy en vez de 600 de dinero de hoy, verdad? Pero no sé cómo calcularlo.. me tendré que poner estos días con ello.

Lo que me echa para atrás de firmar una hipoteca a muy largo plazo es que el EURIBOR está bastante bajo, en el entorno del 0,55% y éste es un dato variable que me imagino que en 3-4 años podría subir mucho. Sin embargo, el diferencial que aplica el banco unilateralmente ahora es muy alto, de más del 2%, y ese diferencial entiendo que es fijo y que va a suponer un lastre importante durante toda la vida del préstamo hipotecario.

Por otra parte, soy un inversor experimentado en bolsa pero tiendo a buscar la seguridad y por tanto mis rendimientos son medios. No leo mal el mercado pero arriesgo poco y entonces gano poco; mi estrategia se basa en invertir grandes cantidades de dinero a muy corto plazo, y por tanto si me descapitalizo comprando inmuebles sin hipoteca ya no podré obtener ningún rendimiento extra de capital. Ahí está la duda.. qué hacer? :-)