El Bar de los Pufforeros. Inversión de la A a la Z: Fondos, ETF, planes de pensiones, acciones, metales preciosos, etc

Yo invierto en ambos, inmobiliario y fondos indexados. El inmobiliario es una vaca lechera desde el día 1 que tienes el piso, da ingresos recurrentes y con casi 100% de seguridad (si haces las cosas bien) vas a tener un flujo de caja positivo. Además la propiedad cada año es más tuya hasta que un día es tuya del todo, con su revalorización y tienes una propiedad que puedes vender o dejar para tus hijos, etc. Los fondos indexados son una expectativa de rentabilidad a muy largo plazo (digamos 95% de seguridad de que vas a cobrar en 20 años) pero no tienen revalorización y no dan rentabilidad desde el día 1, hay que esperar décadas.  Otra cosa buena del inmobiliario es el inmenso poder de apalancamiento, que la bolsa no te da.
Lo malo del inmobiliario es que te da más dolores de cabeza, para eso hay que filtrar bien al inquilino y en mi caso compro en zona 2 aunque sea a precio más elevado y menos rentabilidad (la neta me sale en casi un 6%) aunque mi posición económica es acomodada... Otra cosa mala del inmobiliario es que necesitas mucho dinero (mínimo 20 k) para empezar.
Yo personalmente tengo 2 pisos alquilados y me funciona y me gusta más que la bolsa, tengo intención de comprar el tercer piso (y ya está) y seguiré metiéndole a fondos indexados, pero prefiero el inmobiliario.

Totalmente de acuerdo.
El último punto esta poco desarrollado, requiere mucho tiempo de dedicación y andar luchando con las exigencias de los inquilinos y los problemas de arreglos o averías. Te llaman en cualquier momento o te mandan un Wapsa sea el día q sea.

Y hay otra cosa q no comentas y es que el inquilino deje de pagar y echarlo supone varios años sin cobrar, o el estar vacío  y q se te meta un okupa y cuando lo recuperas te lo encuentras destrozado.

con las rentas de esos 3 pisos alquilados cubrirías tus gastos? de otra manera, una vez que las hipotecas estuvieran pagadas podrías vivir solo con lo que te dan los pisos?

y te salen las cuentas para comprar un 3rd piso con los tipos de las hipotecas al nivel que están ahora? qué tipo de hipoteca contratarías?


Estoy de acuerdo que comprando bien la palanca de la hipoteca es muy potente y bate a la bolsa. Para mi lo más atractivo es que aunque estás apalancado sabes que no te va a saltar en cualquier momento un margin call del banco: "el mercado inmobiliaria ha caído un 20%, tienes hasta mañana a las 11am para ingresar 15k o cerramos hipoteca y subastamos piso". Saber que esto no va a ocurrir da mucha calma XDD

Luego al ser un piso un activo tan iliquido, y los costes de compra/venta tan altos que a menos que seas bueno haciendo flipping lo mejor como dices es tenerlas como vacas lecheras.

Pero como decía fernand2 como el gobierno la coja con los arrendatarios los revientan a impuestos.

En mi opinión la inversión inmobiliaria depende mucho de la zona mientras que la financiera no. Puedes comprar las acciones fondos lo que sea vivas donde vivas y para lo otro no es lo mismo vivir en Oviedo o san Sebastián que en Barcelona o Algeciras . Ni precios ni riesgos son los mismos 

Cuatro números.

Piso de 125000 euros. Financiado al 80%. El banco pone 100000 y el inversor 25000. Este paga los 12000 de gastos y pongamos otros 10-15000 euros de adecuación del piso para su alquiler. En resumen, de los 150000 totales, el banco pone 100k y el inversor 50k.

Gastos. Esos 100k financiados al 3%, son 3000 anuales (obviamente, la parte de la cuota que es amortización no se contabiliza como gasto). Pongamos otros 1000-1200 entre comunidad de propietarios, seguro, IBI y la parte de Hacienda, por simplificar. Y otros 800-1000 por eventuales gastos de mantenimiento. Gastos totales: 5000€.

Ingresos. Supongamos alquiler de larga duración a 700 euros al mes, al menos en la mayoría de regiones de España. 8500€ al año.

Aproximadamente 3500€ de beneficio neto al año, dividido entre los fondos propios aportados, que fueron 50000€, da una rentabilidad del 7%. Nada del otro mundo, asumiendo los inconvenientes inherentes a ese tipo de inversion, y eso con un apalancamiento razonable. 

A estos tipos de interés no interesa.

De esos 3.5k le falta, o bien seguro anti-ocupas, o restarle un provisionamiento por el riesgo de impago. 
Si provisionamos un 3% para impagos, los 3.5k se convierten en 3.4k
Ya no sería un 7% sino un 6.8%.
Además al 6.8% habría después que quitarle un aprox 25% de impuestos se queda en 5.1%.

Esto debería provocar o bien que los pisos cayeran de precio, o que los alquileres subieran para que fueran atractivos.

Luego otra cosa si vuelve a venir un repunte de inflación, y el alquiler sube un 10% a 770 eur. Mientras que los gastos de la hipoteca que son los más grande quedan fijos.

Habría que hacer números a 5 años vista. Igual compras hoy y te sale un 5% cutre, pero en diferentes escenarios futuros, pero podría ser que los primeros años la rentabilidad fuera más baja y luego subiera mucho.

Menos a quitar. Hay una exención del 60% de los beneficios, por lo que sólo se paga impuestos por el 40% restante del beneficio, una vez deducidos gastos.

El negocio en esto está en el flip. Comprar para alquilar, sobre todo a estos tipos, es subóptimo.

Casi cualquier pais del mundo, excepto en España, si es una idea bastante buena el inmo, pero en España, es una idea buena a secas, ya que existe inseguridad juridica en este tema, y aun que la ley prohiba la ocupacion, de facto, se permite en la practica juridica, debido a las trabas legales en plazos. 

Luego el desamparo legal del propietario en los gastos, las deudas pendientes de luz, agua y gas, caen en ultima instancia, en el propietario, y es facil dejar deudas de +10.000 euros en los plazos legales de desocupacion en España. 

Al mismo tiempo en España los impuestos soportados en la propiedad son enormes, (los mas grandes de toda la UE, incluso del planeta), sobre todo ultimamente con el ajuste del valor catastral al valor del mercado, lo cual implica tener un impuesto anual del 0.5% del valor total del inmueble, si el valor catastral lo llegasen ajustar al valor de mercado, (que lo haran), las plusvalias municipales son gigantescas a medida que pasa el tiempo, incluso con la excepcion del 60% si alquilas el inmueble como residencia habitual, cuando empiezas a tener varios como usted comenta, empieza a soportar cargas superiores en el IRPF, 

Lo unico atractivo que tiene el ladrillo es lo que usted menciona, el apalancamiento sobre un activo que se supone que debe ir ligado a la inflacion, con apalancamiento con impetu, y una gestion conservadora, es una de las formas mas faciles de construir capital que hay en el mundo. 

Hombre, hay empresas dedicadas a la gestion de propiedades y ellos se encargan de todo, lo unico que cuesta bastante dinero, tu yield cae pero bien. 

Y lo de las reparaciones... si a ver, es lo que hay, pero vamos eso es lo que ocurre en cualquier negocio que compras del mundo, cotizado o no cotizado, exactamente es el gasto en "depreciacion y amortizacion" , ahi va las reparaciones y demas de una empresa, (entre otras cosas). 

Tremenda desconexion tienes tu Zacka... USA es un mercado que tiene 50 estados gestionados de forma diferentes y dinamicas totalmente opuestas. 

Cuidado con generalizar. 

No creo que cambiase nada, pero obviamente, no estas comprando BRK en sus origenes, hoy en dia es como comprar un ETF. 

Mejor aun no invertir en España directamente. España es un estado que tiende al comunismo y aun que parezca que no, y pueda parecerte exagerado.

Tu en España tienes derecho a la propiedad privada, pero eso no significa que no se este gestando un comunismo de facto, de hecho en España eres propietario de algo bajo un notario, en el papel pone escrito tu nombre, pero en la realidad no funciona realmente libre, las propiedades inmobiliarias tienen un tope en el precio de alquiler que ni si quiera es el IPC, sino un 2%, al año, al mismo tiempo estas desaparado juridicamente ante ocupaciones y deudas con los suministradores de servicios basicos porque en ultima instancia eres tu el respondable de la deuda de tu inquilino, al mismo tiempo la carga impositiva general del inmueble es altisimo y se duplican o triplican figuras impositivas. 

los costes de despido laborales son enormes en España, el mas alto del mundo, basicamente conviertes al sector privado en seudo-funcionarios porque obliga al empresario a mantenerlos a coste enorme por encima de la viabilidad economica competitiva. 

Podemos añadir un monton mas de cosas, como el IP, 

Y aun que en el resto de paises la doble imposicion tambien se suele dar, el problema es el efecto agregado en España. Es mas, en España se da hasta la SEXDUPLE IMPOSICION, que seria ganar dinero trabajando, (IRPF) comprando una empresa Española cotizada (tasa tobin 0.2% del nominal) que de dividendos pero su negocio procede del extranjero (IS en origen + 5% impuestos de dividendos extranjeros en destino) + 19-27% de dividendos en persona fisica + IP. 

Basicamente en España el estado confisca mucho mas de la mitad de todo tu dinero, gracias al efecto agregado de las dobles y triples imposiciones, Si tu pagas IRPF del 32% y compras algo con un IVA del 21%, estas pagando 46,8% en impuestos, pero si fuese un coche por ejemplo, se va al 56% en impuestos, por el impuestos ambientales. 

analytics?

Añade ademas que muchos inversores noveles creen que un PER 6 es barato porque la media del mercado es 15, en realidad un PER 6 es lo comun que cotizaria una empresa ciclica, lo cual hasta seria caro segun en que momentos. 

Una empresa ciclica puede convertir un PER 6 en PER 30, en cuestion de 18 meses. 

esa sola aplica a los residentes fiscales

no sé exactamente esto como irá, puede que sea más atractivo para los no residentes, el comprar los pisos pero desde dentro de una sociedad o algo así.
no sé si esto funcionará así pero lo bueno, sería poder tener un par de pisos dentro de la sociedad, y que esas rentas por los alquileres fueran libres de impuestos hasta que no te pagases un dividendo a tu persona. Así si ese dinero quedandose dentro de la sociedad podría servir para comprar otro piso más 
Algo en mi me dice que esa optimización fiscal será ciencia ficción en España?