El Bar de los Pufforeros. Inversión de la A a la Z: Fondos, ETF, planes de pensiones, acciones, metales preciosos, etc

Suben los depósitos de bienvenida de Banco BiG (FGD portugués, IBAN español) ofreciendo un 4,00% a 6 meses para importes entre 10k€ y 75k€ y un 3,75% a 3 meses para importes hasta 50k€.

El tema de las hipotecas es que tienen varios gastos asociados que cuando pignoras no tienes.
Así que no convienen para una pequeña cantidad o para apalancarte a corto plazo.
En el caso que suponía era un poco raro porque ya tenía suficiente dinero para comprar el piso y sobraba.
Otra alternativa sería utilizar el dinero para entrar en varias hipotecas a la vez.
El problema que le veo a la opción de varias hipotecas es que el cash flow que te sobra de la cuota va a ser bastante reducido. Ya que se va mucho dinero al pago de intereses y a amortizar.

Creo que teniendo bastante cash y buena generación de ahorro conviene comprar (sin hipoteca) lo antes que puedas 2 o 3 pisos tipo 125k en capitales de provincia que sean ciudades con potencial demanda en el futuro. Te puedes ayudar pignorando fondos. Teniendo 3 pisos para alquilar ya tienes un cashflow "seguro" mensual considerable nivel loncha-fina-FIRE. Igual un piso de 125k (comprado por debajo de precio de mercado) pudiera dejar neto en tu bolsillo después de impuestos y provisiones 500 eur/mes. Pues x3 son 1.5k/mes. 

Una vez que ya tienes ese nivel de subsistencia "asegurado", entonces ya te puedes meterte a comprar pisos con hipoteca a muchos años, donde el incremento de cashflow va a ser mucho más reducido, igual solo 150eur (ya que hay pago de intereses y amortización). La entrada a un piso de esos pues serán unos 40k eur. 

> compar_piso_con_hipoteca:
Llegado al punto de los 3 pisos, pues el ahorro mensual que se vaya a fondos/acciones. Si se presenta una buena oportunidad inmobiliaria para un piso tipo 125k. La entrada serán unos 40k eur. Pues si estás muy invertido y te falta efectivo. Pignoras fondos para completar la entrada. Devuelves la pignoración lo antes que puedas. Y cuando este devuelta sigues aportando a tus fondos/acciones, pero ya tienes +150 eur/mes de cashflow.
> goto compar_piso_con_hipoteca;


Un plan sin fisuras XD

Eso de comprar pisos...
Yo le doy vueltas y ciertamente no termino de verlo.
Para empezar tendría que vender acciones/fondos/ETF con plusvalías con el consecuente esquilme de hacienda.
Para seguir habría que encontrar alguna oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario lo cuál no sucede nunca.
Caso de que sí, volvería a ser esquilmado por la agencia tributaria mediante ITP y similares.
Luego habría que encontrar un inquilino que pague y no dé problemas cosa que es complicada habida cuenta de que vivimos en un país altamente comunista.
En un momento de fuertes caídas del ladrillo podría considerar pignorar fondos o acciones. A día de hoy comprar ladrillo para alquilar no interesa, el banco te da un 4% con "nulo" riesgo de contraparte.

Estoy bastante de acuerdo. Comprar como vivienda es siempre una gran opción. Hacerlo para alquilar me cuesta más verlo. Creo además que en general se infravaloran los costes de mantenimiento de una vivienda (impuestos, derramas, reparaciones, actualizaciones de electrodomésticos...etc). 

Estoy de acuerdo que a largo plazo (y quizás a corto también) la renta variable bate al inmobiliario. Pero la inversión buscando la rentabilidad por el alquiler tiene cierta descorrelación con la bolsa. Por supuesto hay riesgo de impagos. Pero te ofrece una renta mensual. Luego no hay porque centrarse solo en España. Posiblemente algunas ciudades top de la Europa post-soviética ofrezcan más garantías al arrendador y mejores margenes. 

Taiwan son aguas revueltas con el tema de one-china. No creo que nunca la República Popular de China invada Taiwan a lo Crimea. De hecho, seguramente ya podrían y no lo han hecho. Taiwan será absorbida poco a poco por mucho frentes (económico, cultura...).

¿No será buena idea un indexado de Taiwan?

Yo suscribo todo lo que te ha dicho @zackary sobre la compra de inmobiliario como inversión (piensa que él mismo te dice que lleva mucho tiempo dándole vueltas al asunto y te aseguro, leo con asiduidad sus comentarios, que tonto NO es 😜)

En cualquier caso, una cosa es hacer una pequeña inversión (un piso) para tomarle el pulso al asunto (las cosas sólo se entienden bien, para lo bueno y lo malo, cuando uno está dentro) y otra cosa es estar ya pensando en hacerte con una sucesión de pisos para alquilar en plan cuento de la lechera. 

Por cierto, si te entiendo bien piensas comprar y alquilar un piso viviendo tú en otra ciudad (e, incluso, otro país). ¿Lo entiendo bien?... A mi esa opción, de partida, me parece todavía más arriesgada. Pagar intermediarios que te gestonen el alquiler más los problemas que puedan surgir te va a salir muy caro y puede incluir complicaciones que ahora mismo NO te imaginas. 

En cuanto a comprar y alquilar en una ciudad del extranjero (Europa)... te digo lo mismo: lo primero tendrás que ponerte al día de la cultura (usos y costumbres) y la ley sobre el asunto (y eso implica un amplio trabajo). Aunque, a priori, es muy probable que tengas una mayor seguridad jurídica como propietario. 

En fin, se te ve un tipo valiente y decidido. No seré yo el que trate de cortarte las alas pero, eso sí, ten cuidado. 

Saludos

Posdata: Yo NO soy tan optimista como tú respecto a Taiwan. Las imágenes (y sobre todo el audio que se captó) de la despedida entre Putin y el líder chino en Moscú aludiendo ambos a que un cambio importante en el mundo se va a producir y que está en sus manos NO me invitan a otra cosa. De hecho, he adaptado mis inversiones en Emergentes para que China, Taiwan y Hong-Kong pesen bastante menos que en el índice. Conste que seguramente estaré equivocado... es sólo una opinión.

Un 4% con nulo riesgo. 
Los depósitos actuales no tienen nada que ver con los de la década del 2000. Se podían cancelar, y muchos sin penalización. 
Hoy la gran mayoría no se pueden ni cancelar, y del 4%... Nada de nada.
Si no te parece riesgo tener un dinero a una tasa irrisoria, con una inflación del 10%, y que encima no lo puedas ni rescatar a 1 o 2 años...
Ya sabemos que estás enamorado de Renault Bank, pero...

En Suiza tenemos una inflación ahora del 2.6%. Algunos bancos tienen cuentas de ahorro que te dan un 1.8%. Aún así se pierde de poder real un 0.8%. Soportable. Pero los bancos que he mirado solo te dejan sacar de esas cuentas de ahorro sin penalización 20k año. No querrán que les pase lo mismo que les está pasando a bancos en US. Una alternativa sería tener cuentas de esas remuneradas pero en varios bancos diferentes, pero un poco jaleo.

Una de mis mejores inversiones en los últimos años ha sido el cash. Se ha revalorizado un montón respecto al euro. Sin hacer nada bato a Cobas por goleada.

Solo para comentar un poco otra realidad paralela.
Aquí sí ha habido varios años con deflación, y la máx de año pasado fue "solo" 3.5%, y eso que la política monetaria de Suiza no puede descompasarse mucho de la del BCE.

Después de tantos años de entorno deflación, o tibiamente inflacionario me sorprende mucho la remuneración de las cuentas. Hasta hará 6 meses o menos de un año tenías que pagar bastante por el cash que tenías en la cuenta. 

Agradezco vuestro feedback.

Hablando de pignorar. Hace tiempo vi este video: https://www.youtube.com/shorts/wCtSh0tUOFM

Nunca he llegado a entender que ventaja puede tener pignorar en el banco medio millón que ya tienes para que te presten medio millón. No se que apalancamiento hay ahí. En mi opinión te quedas igual que estabas, con medio millón, pero encima vas a tener que estar pagando los intereses del préstamo.

¿Qué estoy entendiendo mal?

El papel lo aguanta todo.
No se saca el rendimiento que dices. Olvídate de sacarle a un piso de 125 K 500 euros netos al mes.
La rentabilidad neta de pisos pequeños puede ser del 4%, en pisos mas grandes la rentabilidad baja y mucho.
No están los tipos de interés de los depósitos en lo que dicen. En el mejor de los casos ahora te dan el 4% bruto a 6 meses que neto es menos de 3,25%, pero nadie te asegura que esto sea así dentro de 6 meses y en general están los mejores depósitos al 3,5% que neto se quedan en menos del 2,85% con todos los problemas asociados al FGD y los 100000 euros, modelo 720 y etc. Ademas muchos que hablan de depósitos tienen su dinero al 2% bruto que es el 1,62% neto.
En cualquier caso los pisos dan mas que los depósitos pero pretender que la inversión en pisos para alquilar es lo mejor es absurdo.
Cualquiera que tiene fondos diversifica: fondos, valores, depósitos, renta fija, etc y lo mejor no se sabe.
No hay que perder de vista que este año la estrella AZ esta coqueteando con rentabilidad negativa.

Creo que la rentabilidad por alquiler en Madrid/Barcelona es menor que la que se pueden sacar en otras ciudades menos premium, pero sin ser zonas de la España vacía, como podría ser Zaragoza. 

Desde tu punto de vista ¿cuál es la máxima rentabilidad neta después de impuestos que se le puede sacar a un piso en Madrid vía alquiler? y ¿en una ciudad tipo Zaragoza?

No es que piense que la inversión en pisos para ponerlos en alquiler sea la mejor inversión posible. No tengo pensando vender mi renta variable para pivotar a un all-in inmobiliaria. Como dices es un activo más a tener en cartera. Normalmente el mayor inconveniente que tiene la inversión inmobiliaria es que tiene un ticket muy alto, y actualmente ese no sería un problema para mí. Por eso quería aprovechar la oportunidad. Igual en un futuro no pudiera.

El tema de como estén los depósitos en España no me afecta. 

Mas de un 4% en alquiler o es mentira o tiene mucho riesgo.
Los pisos mas caros tienen menos rentabilidad.

Aparte tienes la revalorizacion del piso que a plazos largos puede ser otro 3%.

Ahora saldrán los que no tienen pisos a decir que compraron en lo mas alto de 2008, que los pisos no han subido nada, que los inquilinos no le han pagado, que van a bajar un 40%, que las derramas han sido millonarias y otros cuentos sin fin.

Como información, en los últimos 5 años los fondos no superan esa rentabilidad y no vale fijarse solo en AZ, hay que contar los otros Amundi Europa, Seilern, Vanguard Global, Cobas, Magallanes, TRue Value, Bestinfond, etc

Un 4% vía alquiler con cierta descorrelación de la bolsa ya me parece muy bueno. Encima en un activo que a largo plazo tiende a revalorizarse. Pero que si tienes pensando mantener para tenerlo en alquiler, la verdad, que no te importa mucho su revalorización patrimonial. Solo para la tranquilidad por si algún día quisieras venderlo.

Quizás la inversión solo en inmobiliaria o en pisos de ticket demasiado altos puede ser arriesgada. Entras en mal momento en el ciclo y te vas a estar arrepintiendo años. Pero si entras en un piso de ticket medio complementando tu cartera en renta variable no lo veo arriesgado. Mi cartera estará expuesta a un factor más.