(Busco Opiniones) Inversión en fondos a largo plazo vs Vivienda habitual

El tema de alquiler + fondos o comprar vivienda es un clásico. En ambos casos tiene sus pros y sus contras. En mi opinión partiendo que en algún sitio hay que vivir eso lo primero. Yo llevo de alquiler toda la vida + inversión y por suerte con una cuota barata, ahora bien, me la querían empezar a subir por lo que me plantee comprar. Estudié las hipotecas, y la verdad que me sale a cuenta comprar y pagar una cuota + gastos (ibi, comunidad,...) que vivir de alquiler. De hecho sumando todos los gastos y la cuota de la hipoteca me sale algo menos que el alquiler medio en mi ciudad. Por lo que puestos a pagar, pago por algo que será mío. Lo importante claro esta, es la entrada y en mi caso hipoteco el 60% de la vivienda, el resto, impuestos y entrada con parte de mi capital ahorrada vía inversión. La cuota que me queda me permite ahorrar y amortizar, por lo que intentaré quitarme la hipoteca rápido y no pagar el doble. La clave par mi es:

- buena planificación financiera

- capacidad de ahorro + inversión sistemática

- no hipotecarse por encima de las posibilidades

- hipoteca fija en la medida que se pueda

- amortizaciones gratuitas

Esta claro que hay que valorar las situación de cada uno y su capacidad para ahorrar, esto le permitirá pagar por adelantado la deuda y vivir más tranquilo.

 

Un saludo

 

 

Yo no creo que haya 2 mercados diferentes en España.

Cuando siga subiendo el Euribor y esté en 2-3%, bajarán los precios de los pisos en TODAS las ciudades. Incluidas por supuesto Madrid y Barcelona.

Es más, en capitales donde funciona mucho el alquiler turisitico de habitaciones, creo que la caida en precios será aun mayor.

A eso se añade otro punto importante, que olvidé en el primer mensaje:

Los pisos tambien se pueden valorar por la rentabilidad por alquiler que proporcionan a sus dueños.

En Madrid o Barcelona, los alquileres son BAJISIMOS en proporcion al coste de esos mismos pisos en modalidad de Venta.

Hay unas pocas y concretisimas excepciones: donde se ha permitido el alquiler de habitaciones turisiticas. Que no traen más que ruidos, problemas y mala convivencia entre los vecinos "reales".

En la mayoria de zonas no hay alquiler turistico y hay alquileres normales (600-700€ en madrid por un piso de 80m2 aprox. Es el mercado que conozco).

Pensad que, por ejemplo, un piso que cueste 200.000€ tendria que poder alquilarse por casi XXX€ al mes para ser rentable y compensar el riesgo de impago, las posibles derramas y el pago del IBI o de seguro de hogar etc.

precio venta: 200.000 + 10% impuestos aprox= 220.000€

rentabilidad minima para compensar riesgos y gastos: 8%.

x/220.000= 0.08 ----> x= 17.600€ al año ---> 1.500€/mes

Pero es que, a esos 1500€, para ser netos, (dejando a un lado los impuestos por ganancias) hay que sumarles las coutas de comunidad de vecinos, tasas de basuras, el IBI/12 meses, etc. 

Supongamos 60€ de comunidad de vecinos y un IBI de 400 y un seguro hogar de 200 anuales---> 600/12meses= 50€ de gastos MINIMOS al mes

Osea, que, para que saliera minimamente rentable, un piso que se compre por 200.000€ tendria que alquilarse mensualmente por 1550€ minimo.

De igual forma, proporcionalmnete:

• 1 piso de 100.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 775€
• 1 piso de 200.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 1550€
• 1 piso de 300.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 2325€
• 1 piso de 400.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 3100€

Y algo muy muy importante: tendria que estar alquilado de forma continua!!! porque si lo tienes vacio 2 o 3 años ya pierdes dinero si o si. De igual forma que si te sale un inquilino moroso o problematico.

Y a lo que iba: 

POR CUANTO SE INTENTAN VENDER PISOS EN MADRID CAPITAL O BARCELONA CAPITAL QUE SE ALQUILAN POR 1500€?

comprar piso en una ruina. piensenlo.

Por no hablar de la piramide poblacional, cada vez mas ancianos, cada vez menos niños y ademas la mayoria de ancianos (cerca del 90% en españa) tienen AL MENOS 1 piso en propiedad. Y los hay con 3 y 4 pisos. La gente HEREDARÁ vivienda, la mayoría de la gente.

 

 

 

 

si me permites decirte algo, creo que olvidas una de las principales claves:

comprar 1 piso te limita a vivir ahi o al menos a pagarlo te pase en la vida lo que te pase.

• si te divorcias,  ahi sigues con la hipoteca.
• si te sale una oferta de trabajo buenisima a 100km de tu ciudad o a 10.000km, ahi sigues con la hipoteca.
• si necesitas 1 piso con más habitaciones porque tienes otro hijo o un primer hijo, ahi sigues con la hipoteca.

si estas de alquiler, rescindes el contrato y te piras.

 

No es tan facil como comparar la cuota mensual de hipoteca frente a la cuota mensual de alquiler.

para nada en mi opinion.

(aparte de que si compras un piso de 200.000€ a 30 años al 3%TAE, al cabo de los 30 años habrás pagado 304.000€!!!  200 del principal y 104 de intereses!!!!)

 

buen análisis...

Básicsmente estoy de acuerdo con tu exposición, pero hay alguna cosa que no tienes en cuenta. Cuando compras un piso con hipoteca, el importe inicial q pones de tu bolsillo, no son los 100. 000 o 200.000 que cuesta el piso, por lo tanto, aunque la rentabilidad de alquiler respecto al coste total o EV no sea muy alta, puede que si lo sea respecto al capital aportado o Equity. Evidentemente esto tiene sus riesgos, puesto que es una inversión altamente apalancanda con los beneficios y problemas que esto supone. Conseguir apalancamiento parecido para cualquier otro tipo de inversión con intereses <3% anual, es prácticamente imposible, o directamente imposible. Por otra parte, el mercado de la vivienda, es muy local y si conoces bien la zona y tienes paciencia, puedes encontrar buenas oportunidades. Yo mismo compré hace dos años un piso por 115.000€ (gastos a parte) actualmente alquilado a 675/mes. Por lo tanto, aunque en general estoy de acuerdo con tu exposición, yo no afirmaria categoricamente que un piso es una mala inversión. Saludos

Sí, además ese piso que te costó 115.000 "cotiza" y tal vez ahora lo vendes por 150.000 o más... o en 10 años tal vez baje a la mitad (lo dudo, pero todo puede ser)

Exacto todo lo que dices, por eso insisto que hipotecarse hay que tener una planificación financiera correcta. De hecho mi operación ha tenido en cuenta.

- En mi caso particular el piso lo he comprado/hipotecado yo y la cuota la puedo asumir yo solo.

- Si me tengo que cambiar de lugar de residencia, el alquiler del piso cubriría de sobras los costes tanto de cuota como el resto (esta calculado). Sin especular con el alquiler.

- El piso ya tiene la flexibilidad para tener niños.

Por eso me refería a tener controlado hasta donde uno pueda la operación, no descapitalizarse, tener flexibilidad y capacidad de ahorro para jubilación, amortización e imprevistos. Si uno no puede asumir eso, mejor no hipotecarse, las lecciones del 2008 las tengo muy presentes.

Igualmente mi plan de amortización no pasa por pagar mas de 15 años de hipoteca y un interés inferior al 2%. Esta todo calculado como ves ;).

El alquiler permite una flexibilidad enorme sin duda y quien quiera seguir así es una excelente opción, yo tengo claro que si no me pudiera quitar la hipoteca en un plazo razonable, no lo hubiera hecho. Incluso a día de hoy tengo mis dudas en cuanto que es mejor o peor. En cualquier caso ahora ya estoy liado! :)

 

Un saludo

Yo la compra la analizo como una inversión. Tengo una hipoteca a muy largo plazo (quedan 27 años) y tipo fijo del 2,75% (sin vinculaciones). Personalmente no amortizo deuda y espero manterla hasta el final si no la vendo antes. Bajo mi punto de vista, los estados van a hacer todo lo posible para aumentar la inflación y que la deuda estatal no sea mas insostenible de lo que es, y en casos de cierta inflación las deudas se diluyen. No digo que juegue solo esa carta. Si eso no ocurre y pasa como en Japón y no hay inflación pues no ganaré tanto. Para no ganar o perder dinero tendría q bajar el alquiler a menos de 450€/mes, esto es un 35% menos del precio actual, aunque pisos similares se estan alquilando ahora mismo por 850€...nadie sabe lo que va a pasar, pero yo lo veo como cualquier otra inversión. Desde mi punto de vista si todo sale bien gano mucho. Si sale muy mal, me quedo igual o pierdo poco...
Otra opción es venderlo el próximo año que hará 3 años de la compra. Calculo que lo podria vender por 170-200m€. Me quitaria toda la deuda y me quedaria con Cash... el problema lo veo que las bolsas vienen con muchos años de subida y no se si tendria cohones de meter 100.000€ mas en fondos...la vivienda siempre parece mas seguro... Es como una vaca lechera.

Un post muy bueno este.

Está lleno de excelentes comentarios, sobretodo de Elleo y Shultan, muy razonados y bien explicados, en uno y otro sentido.

Entre los dos resumen muy bien mi opinión personal:
Preferiblemente alquiler, y me decantaría por comprar solo en caso de que la hipoteca supusiera un porcentaje muy bajo de los ingresos y amortizable en pocos años, para reducir notablemente los intereses. Y como dice Elleo, en unas pocas frases para enmarcar y que deberían poner en grande y POR LEY en TODAS las oficinas bancarias de este país, y en todos los anuncios en los que vendan hipotecas (en carteles, prensa, radio, internet, televisión, etc....):

"""- buena planificación financiera

- capacidad de ahorro + inversión sistemática

- no hipotecarse por encima de las posibilidades

- hipoteca fija en la medida que se pueda

- amortizaciones gratuitas

Esta claro que hay que valorar las situación de cada uno y su capacidad para ahorrar, esto le permitirá pagar por adelantado la deuda y vivir más tranquilo."""""

muchas de esas prevenciones las hacían los bancos muy responsablemente hasta los años 2000-2001-2002 (por la cuenta que les traia, porque sino se arriesgaban a perder el dinero que habian prestado).

a partir de ese momento, empezaron a conceder hipotecas completamente a lo loco por pura avaricia e irresponsabilidad.

si el que concede los creditos (los bancos y cajas) pasa a no preocuparse de si su cliente deudor le va a devolver el dinero prestado porque los pisos es imposible que bajen, pues olvidate.

el hecho objetivo de que cuando bajaron los precios pisos, no bastara la garantia hipotecaria, que era el piso en si, para cancelar la deuda es una burrada legal tan bestia que se deberia estudiar en los libros de Historia.

los bancos vuelven a fijar ahora como maximo que la cuota hipotecaria suponga el 30% maximo de los ingresos de la persona hipotecada.

yo solo compraria piso muy barato y que supusiera el 20% maximo de mis ingresos. como muchisimo.

 

 

corrijo mi mensaje ultimo porque, no se la razon, no me deja editarlo.

me olvidé de contabilizar los 60€ mensuales de cuota de comunidad de vecinos que puse en el ejemplo:

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Yo no creo que haya 2 mercados diferentes en España.

Cuando siga subiendo el Euribor y esté en 2-3%,   bajarán los precios de los pisos en TODAS las ciudades. Incluidas por supuesto Madrid y Barcelona.

Es más, en capitales donde funciona mucho el alquiler turisitico de habitaciones,   creo que la caida en precios será aun mayor.

A eso se añade otro punto importante, que olvidé en el primer mensaje:

Los pisos tambien se pueden valorar por la rentabilidad por alquiler que proporcionan a sus dueños.

En Madrid o Barcelona, los alquileres son BAJISIMOS en proporcion al coste de esos mismos pisos en modalidad de Venta.

Hay unas pocas y concretisimas excepciones: donde se ha permitido el alquiler de habitaciones turisiticas. Que no traen más que ruidos, problemas y mala convivencia entre los vecinos "reales".

En la mayoria de zonas no hay alquiler turistico y hay alquileres normales (600-700€ en madrid por un piso de 80m2 aprox. Es el mercado que conozco).

Pensad que, por ejemplo, un piso que cueste 200.000€ tendria que poder alquilarse por casi XXX€ al mes para ser rentable y compensar el riesgo de impago, las posibles derramas y el pago del IBI o de seguro de hogar etc.

precio venta: 200.000 + 10% impuestos aprox= 220.000€

rentabilidad minima para compensar riesgos y gastos: 8%.

x/220.000= 0.08 ----> x= 17.600€ al año ---> 1.500€/mes

Pero es que, a esos 1500€, para ser netos, (dejando a un lado los impuestos por ganancias) hay que sumarles las coutas de comunidad de vecinos, tasas de basuras, el IBI/12 meses, etc. 

Supongamos 60€ de comunidad de vecinos y un IBI de 400 y un seguro hogar de 200 anuales---> 600/12meses= 50€ + 60€= 110€ de gastos MINIMOS al mes

Osea, que,   para que saliera minimamente rentable, un piso que se compre por 200.000€ tendria que alquilarse mensualmente por 1610€ minimo.

De igual forma, proporcionalmnete:

• 1 piso de 100.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 805€
• 1 piso de 200.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 1610€
• 1 piso de 300.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 2415€
• 1 piso de 400.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 3220€

Y algo muy muy importante: tendria que estar alquilado de forma continua!!! porque si lo tienes vacio 2 o 3 años ya pierdes dinero si o si. De igual forma que si te sale un inquilino moroso o problematico.

Y a lo que iba: 

POR CUANTO SE INTENTAN VENDER PISOS EN MADRID CAPITAL O BARCELONA CAPITAL QUE SE ALQUILAN POR 1500€?

En madrid en buenas zonas, pisos que se alquilan por 1300-1500€/mes maximo, los tratan de vender por 500.000€!! jajajaj que inconsciencia.

comprar piso es una ruina. piensenlo.

Por no hablar de la piramide poblacional, cada vez mas ancianos, cada vez menos niños y ademas la mayoria de ancianos (cerca del 90% en españa) tienen AL MENOS 1 piso en propiedad. Y los hay con 3 y 4 pisos. La gente HEREDARÁ vivienda, la mayoría de la gente.

 

Creo que ya tengo del todo claro que de momento voy a irme de alquiler dejando mis ahorros en fondos de inversión.

Y no comprare a no ser que en un futuro se pongan muy favorables las cosas a favor de la compra.

Estoy encantado con el resulto del post y el debate generado, a pesar de que tenía una idea que se ha visto reforzada, he visto aspectos que no había tenido en cuenta,

Tal y como decía Shultan, el hecho de que en España tengamos esta piramide invertida de población junto con la idea arraigada de comprar y tener piso propio de la gente, nos encontraremos con un boom de pisos vacíos, en alquiler... Y eso debería provocar que los precios bajen mucho.

Respecto a lo que has mencionado de la deuda que provocó la crisis lo viví demasiado de cerca, en 2008 yo tenía 16 años recién cumplidos y mis padres perdieron el piso, además quedando endeudados con las nóminas embargadas de por vida, eso es algo que me marco mucho y el motivo por el cual hoy en día le tengo pánico a la deuda, y mi interés por las finanzas.

Muchas gracias a todos.

Lo de tus padres (que tú también sufriste) es un drama que se repitió en muchos miles de hogares.

Lo bueno -si es que puede tener algo bueno- es que tú has aprendido de la experiencia y vas con mucha cautela al mercado inmobiliario.

A mí lo que me da miedo y pena es que hay mucha gente que está volviendo a caer en los mismos errores, cuando solo han pasado 10 años, ¡10 años!.

Parece ser que ante la ambición irracional, la memoria es corta y tristemente selectiva.