Inversión en sector inmobiliario - ¿fondos o compra de pisos uno mismo?

Hola,

Si uno quisiera invertir en el sector inmobiliario en España, ¿sería mejor invertir en fondos inmobiliarios, o comprar uno mismo los pisos y alquilarlos?

Veamos, se puede hacer un pequeño resumen:

Compra directa de pisos: Te lo gestionas tú, no dependes de nadie. Hay posiblidad de apalancamiento; digamos que puedes multiplicar el importe de tu inversión por 3 o por 4 (si tienes 50k €, puedes comprar un piso de 150k €). Pero también lleva tiempo, y esfuerzo, y en el caso de que haya inquilinos que no paguen, los temas judiciales pueden ser muy tediosos. Rentabilidad media actual: sobre el 4-5% anual bruto.

Inversión en fondos inmobiliaros: gestores profesionales se encargan de hacer todo, tu no tienes que hacer nada. En principio no habría posibilidad de apalancamiento, si tienes 50k € inviertes esos 50k €, no más. Pero no tienes preocupaciones, y no te ocupa nada de tiempo. Rentabilidad media actual: pues ahora mismo se ven fondos que están dando una rentabilidad muy alta, aunque eso no creo que sea creible... a largo plazo no se yo cuál sería la rentabilidad media.

¿Qué pensáis? ¿Sería mejor invertir en fondos inmobiliarios, o comprar uno mismo los pisos?

Yo no invertiría directamente el pisos, por dos razones:

Por el temor que las viviendas en general y las segundas viviendas en particular se conviertan en bjetos del afan recaudatorio de los ayuntamientos. (Cada vez necesitan mas dinero)

Y porque veo muy complicado que las viviendas se recuperen debido al descenso de la poblacion en este pais en años futuros (según todos los estudios), por los bajos salarios, (que tambien va para largo) y por el incremento forzoso que se va a producir en el acceso a la vivienda midiante el alquiler, por razones obvias y obligadas de que la gente se va a tener que desplazar en busca de trabajo y ellos desincentiva la compra de vienda. Un fenómeno, creo, que tambien se va a incrementar con el paso de los años, conforme a lo que vienen haciendo desde hace muchísimos años otros apises de nuetro entorno con un niven de desarrollo muy superior.

Van a sobrar viviendas por centenares de miles en 20 años,no hay mas que mirar la piramide poblacional,los salarios,el desempleo....
En Muchisimas comunidades de vecinos hay muchas casas vacias,no hay mas que ver los buzones estan llenos de cartas que nadie recoge.

Para mi el sector inmobiliario es la inversion por excelencia desde el principio de los tiempos. Crisis como estas las ha habido sin llegar nosotros al mundo y habra muchas mas. Pero mi abuelo compro su casa por 1000 pesetas, supongo que a esos precios no llegara...!!!
Valor seguro 100 %. Todos los datos economicos son positivos y apuntan a un cambio de tendencia. Si no compras ahora ya no volveras a ver estos precios de derribo en tu vida. Eso si, directamente compra propiedad si puedes permitirtelo. Los fondos de inversion gestionan tu dinero y ademas pueden cancelar los reembolsos. Tambien cobran unas comisiones muy abultadas. A mi me pillo el Segurfondo Inversion y no puedo sacar el dinero y asi llevo varios años.

Si te fijas por ejemplo en Madrid ya empieza a verse otra vez muchas gruas y los precios sin lugar a dudas mas tarde o mas temprano llegaran a sus niveles anteriores. Si no tienes prisa es la mejor inversion. La bolsa ha subido mucho estos años, la renta fija esta muy peligrosa y el unico activo que queda es el secto inmobiliario.

Hay mucha gente que piensa que los pisos se los van a regalar.

Saludos

Que las viviendas tienen impuestos, estoy de acuerdo, ¿pero que es lo que no tiene impuestos en este pais?

Bueno, este es un punto de vista... otro punto de vista es que dicen las estadísticas que los precios de los pisos ya están subiendo.

Además, realmente yo no buscaría rentabilidad por comprar ahora, y vender dentro de unos años... Mi intención sería comprar ahora, y no vender nunca, buscar la rentabilidad en el alquiler. De forma que quizas en 20 años el mismo alquiler ya ha pagado la hipoteca, y pueda contar con esos alquileres como ingresos. Por ejemplo, sería una buena jubilación.

Ademas que el tipo de piso que busco para comprar es un piso en Madrid ciudad, donde yo pienso que siempre habrá demanda: mucha gente se muda a Madrid por estudios/trabajo.

Es que no tiene nada que ver un activo con otro, son peras y manzanas.

Claro está que,en Madrid en una buena zona puede ser una buena inversión y es verdad que están subiendo,pero donde?,Madrid,Barcelona y algun sitio más en zonas centricas de alto nivel adquisitivo.Pero hay muchas zonas y muchas capitales.A mi que me digan que en el barrio Salamanca van a construir 100 pisos y están todos vendidos antes de levantar el primer pedrusco no me dice nada ni me sorprende,me sorprenderia si pasara en Vallecas o Leganes.
Un buen piso en una buena zona es una inversión que puede salir mejor o peor a medio-largo plazo,pero en una buena zona,si no yo no compraría.s2

Las rentabilidad por alquiler en mi zona no merece la pena, ya que no llega ni al 5%. Y para obtener tan pequeña rentabilidad el riesgo asumido no compensa. Además de los muchos gastos fijos.

Un 4% - 5% bruto anual me parece muy poco (pero claro Madrid es Mdrid y es probable que la ganancia provenga por la revalorización de la ubicación del inmueble y en menor medida por el alquiler. No se muy bien que opinarán los demás.

Haz cuentas, y del bruto descuenta Gastos: IBI, Comunidad, Seguro del piso, Seguro caldera de calefacción,... a ver a cuanto se queda el porcentaje en Neto. A ese porcentaje de beneficio neto, luego le sometes a tu tasa de impositiva, y vemos que porcentaje te queda después de impuestos. A ver si me lo calculas!!!.

Y todo esto en el mejor de los casos, pues existen periodos de tiempo que tendrás el inmueble sin alquilar, hacer mejoras en la casa, tener en algún momento problemas con algún inquilino,...

A lo que voy, es que quizás sea buena idea, pero que quizás estés pagando demasiado por el inmueble para su explotación.

Saludos,
Valentin

¿Hay fondos que de verdad compran pisos y los alquilan? Yo pensaba que estos fondos invertían en empresas del sector inmobiliario, es decir, lo que compras son acciones y no pisos...

Y yo tenía entendido que se dedicaban más a propiedad comercial y no a vivienda

Un Reit (o SOCIMI para sociedads españolas) es eso, una sociedad que cotiza en bolsa y que su dedicación es (esencialmente) la compra de inmuebles para percibir y retribuir una sustancial parte de sus ingresos al inversor. Los Reits o sociedades inmobiliarias, por lo genenral, se centran en aquello que conocen e invierten localmente y en segmentos del sector muy concretos, tipología de inmuebles: p.e. "oficinas, industrial, residencial, retail, ....".

Las virtudes y lo fundamental de las SOCIMIo Reits, lo podéis leer p.e. aquí:
http://es.wikipedia.org/wiki/Real_Estate_Investment_Trust

Pero toda inversión tiene dos caras, y una de ellas nadie (o casi nadie) lo expone, y es lo relativo al riesgo.
Invertir en un único Reit tiene el riesgo de a) liquidez y b) valoración de los activos que compone el Reit.
Ya comente este tema en el año 2002 y 2005 antes de que saliera la regulación española de las SOCIMI en el año 2009.

De modo que, y en el supuesto de desear invertir en este mercado, parece algo más sensato invertir en algún vehículo de inversión que incluya un buen puñado de sociedades Reits. Es solo un punto de vista.

Saludos,
Valentin
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1.

Asunto: [fondos] Fondos Inmobiliarios
Fecha: 4 de Diciembre, 2002 00:29:34 (+0100)
Autor: v.badiola
Fondos Inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios suelen ofrecer una rentabilidad bastante estable ya
suba o baje la bolsa, pero nunca han merecido mi beneplácito, por distintos
motivos. Uno de ellos, es porque siempre he pensado que la valoración de
inmuebles pudiere no reflejar su valor justo (o real).

Nunca he profundizado lo suficiente en mis conocimientos, como para averiguar
que métodos de valoración aplican los fondos inmobiliarios. Pero hoy he
encontrado una noticia interesante que justificaba mi incertidumbre.

De la prensa Suiza: "Schweizerische Handelszeitung, del 20-11-2002, pág. 49":

Inversores de algunos fondos inmobiliarios de la gestora UBS, que han sido
fusionados, han tenido que acatar grandes perdidas. El motivo de tal caída, lo
justifican diciendo, que se debe al nuevo método de valoración de inmuebles.

En vez de aplicar el método del "valor capitalizado", se aplicará el nuevo
método "discounted-cash-flow". Especialmente amargo para quien tenga
participaciones del fondo "swissfonds 1", cuyo valor de inventario a caído un
17%.

Seguro que ahora muchos inversores se preguntarán:
1. Cual de ambos métodos refleja una valoración más acertada o próxima a su
valor justo.
2. Que método de valoración se aplica en los fondos inmobiliarios domiciliados
en España.
3. Disponen nuestras gestoras de esta libertad y sucedernos lo mismo.

Bueno, pues ahí dejo esas preguntas en el aire.

Un saludo
Valentin

2.

Asunto: [fondos] Re: Error en valores liquidativos
Fecha: 21 de Diciembre, 2005 15:03:30 (+0100)
Autor: v.badiola
En respuesta a: Mensaje 816 (escrito por v.badiola)

Solo comentaros que Deutche Bank tiene que cerrar su fondo de inversion
inmobiliario. Con unos 6 mil millones de Euros, unos 130 inmuebles y unos 300.000
participes. De momento y por lo pronto, los participes no pueden acceder a su
dinero. El fondo se encuentra sobrevalorado en principio en varios cientos de
miles de Euros. El Deusche Bank, no quiere hacerse cargo del asunto y ha
anunciado el cierre del fondo.

Esto ya me preocupaba hace mucho tiempo. Invertir en inmuebles (algo que es a
largo plazo) y que el inversor quiera o pueda retirar el dinero a corto plazo es
algo incompartible. Vender los inmuebles a corto plazo a los precios valorados
actualmente es probablemente para cualquier fondo inmobiliario imposible.

Bueno, saludos y felices fiestas.

Valentin

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Fuentes:
1. http://www.elistas.net/lista/fondos/archivo/indice/273/msg/299/

2. http://www.elistas.net/lista/fondos/archivo/indice/781/msg/829/

Mi hermano tiene ya un piso que está alquilando a un inquilino, y me comenta que los gastos anuales son aproximadamente un alquiler y medio anual. Osea que si tienes un piso que puedes alquilar por, digamos, 800 € al mes, entonces cuenta con que los gastos serán de 1200 € al año. Incluyendo impuestos, y reparaciones menores que hay que hacer de vez en cuando.

Yo veo la inversión en pisos de forma que el alquiler del inquilino te paga la hipoteca, y en 20 años tienes el piso pagado. Desde luego no son inversiones a corto plazo.

Pues nada Peterrow, si ya lo tienes claro porque a tu hermano le ha ido estupendamente, pues adelante.
La disquisición que si Reit, que si socimi, que fondos inmobiliarios directos o indirectos, que si la inversión directa en locales o naves industriales o pisos de propiedad o para alquiler, en zonas céntricas o turísticas o en tierras de labranza o inversión en locales para retail...ha quedado ya totalmente aclarado.
Convencido me has.