IRPF – Dudas inmueble en alquiler

 

Hola 

 Tengo algunas dudas de deducciones y amortizaciones en IRPF para pisos alquilados. Me gustaría conocer vuestras opiniones de si esto es cierto: 

 A) Si amortizo mobiliario al 10% anual pero, a causa de tener periodos con piso vacío no amortizo el 100% en 10 años, puedo seguir amortizando al 10% lineal anual hasta un máximo de 20 años hasta amortizar el 100% del valor del mueble 

B) Los únicos gastos deducibles durante un periodo máximo de 4 años son únicamente los de "reparación y conservación" y este tipo de gastos NO se prorratean (por ejemplo, si el inmueble permanece vacío parte del año o si se alquila parcialmente) sino que se declaran por su importe total

C) Los gastos ordinarios son únicamente deducibles en el ejercicio en que se generan (no son deducibles hasta 4 años) y éstos sí se prorratean en función del tiempo/superficie alquilada. 

 D) Se reforma un piso comprando cosas como cortinas, edredones o la licencia municipal para poder alquilarlo a turísticas. Todos estos gastos se consideran de "reparación y conservación" (necesarios para la puesta a punto para alquilar) y se pueden deducir en un plazo máximo de hasta 4 años. 

Saludos

A) Dado que la tabla de amortizaciones recoge un porcentaje máximo y un periodo máximo (= equivalente a un porcentaje mínimo), es una interpretación muy razonable que "cuando se dan los requisitos de amortización" (= uso), esa amortización se produzca a razón de un 10 % anual, prorrateado en los días efectivos de uso. Y que dicha situación pudiera alargarse en el tiempo (dada las discontinuidades de uso y ocupación del inmueble), por un periodo máximo de hasta 20 años. Eso sí, no sirve 10 % x 20 años = 200 %. El tope acumulado nunca podrá superar el 100 %.

B) Efectivamente, los gastos extraordinarios de reparación y conservación no son atribuibles a ningún momento o instante concreto, sino a la generalidad del inmueble, y deducen por un plazo de 1+4 años la existencia de rendimientos inmobiliarios. Solo cabría plantearse un prorrateo entre gastos deducibles y no deducibles si la afectación del inmueble fuese parcial (parte a disposición del propietario, parte arrendado). Pero si la afectación es plena, aunque temporal, no entiendo que exista obstáculo para la plena deducción de esos gastos.

C) Los gastos corrientes generales (incl. impuestos como el IBI, por ejemplo), solo son deducibles en el ejercicio de devengo de los rendimientos, y en relación proporcional al periodo y superficie afecta a la generación de rendimientos.

Hay gastos corrientes específicos, directa y exclusivamente vinculados con la generación de esos rendimientos, que serían plenamente deducibles, como los costes de gestión de una agencia especializada, o la publicidad relacionada.

D) La licencia municipal no sería un gasto de reparación ni conservación. No es una obra. En el caso, sería una mejora intangible. Algo nuevo que el inmueble no tenía de origen. Como tal mejora o novación, incrementa el coste de adquisición, y se deduce mediante amortización.
Por asimilación, se podría considerar que es un "derecho o facultad sobre bienes inmuebles" (el derecho o facultad de arrendarlo como alquiler turístico).  Si esa licencia tiene un periodo de validez de X años, se puede repartir la amortización de la misma en esos X periodos impositivos. 

Las "compras de pequeñas cosas", a título personal, incluso aunque realmente vayan destinadas a ese inmueble arrendado, son MUY DIFÍCILES DE JUSTIFICAR, y en caso de revisión, está cantado que lo tiran abajo. Otra cosa es contratar un servicio integral de interiorismo, y que además de sus honorarios facturen por los materiales y elementos aportados. En el caso, según como fuera la cosa, podría ser gasto corriente, o reparación y conservación.

 

Muchas gracias por la rápida y detallada respuesta. 

Sin embargo, no me queda del todo claro como categorizar ciertos gastos: posiblemente sean difíciles de justificar en caso de inspección de la AEAT pero en la factura están a mi nombre con la dirección del inmueble alquilado y fueron necesarios, acabada a reforma, para poder alquilarlo por lo que preferiría deducirlos aunque exista la posibilidad de que Hacienda inspeccione y lo eche para atrás.  

A) Nórdicos, cortinas, alfombras, papeleras, cosas de ferretería para pequeños remates, elementos decorativos: son muchas compras de pequeñas cosas pero que en total es bastante dinero. Es el piso de mi madre y se sustituyeron las cortinas, nórdicos, etc… viejos por unos nuevos – ¿Gasto corriente general del ejercicio en que pagué las facturas (entonces entiendo que iría prorrateado por los días en que el inmueble estuvo alquilado ese año) o reparación y conservación (sin prorratear)? 

B) Pequeño electrodoméstico como secador, hervidor, aspirador – Entiendo que no es amortizable porque es de poco valor (<300€) y su vida estimada es inferior a 10 años (plazo mínimo de amortización). ¿Se incluirían como gasto corriente general del ejercicio prorrateado o como reparación y conservación sin prorratear? 

C) Licencia turística del Registro de la Propiedad e Informe de compatibilidad de uso turístico del Ayuntamiento – Fueron tasas obligatorias para obtener la licencia poder alquilar a turistas. Propones categorizarlo como “amortización del inmovilizado inmaterial/intangible” pero como no tienen un periodo de validez determinado y podría ser el caso de que el Ggobierno en algún momento antes de los 10 años las anule o sustituya por otras diferentes no estoy segura de si amortización a 10 años o gasto corriente o gasto de reparación sería lo más adecuado? 

En orden inverso:

C) Para nada es un gasto corriente ni un arreglo o reparación. Otra cosa es que quieras meterlo "a martillazos", y si no te revisan, nada sucede. 
Es algo que el inmueble "no tenía", y "ahora tiene", y era preceptivo para el uso o funcionalidad que le pretendes dar. 
No es algo "material", por tanto no es un bien sino un derecho.
La normativa dice que si eso "inmaterial" tiene un plazo, se amortiza en ese plazo, y si no lo tiene (y es presuntamente indefinido), se añade al coste de adquisición del propio inmueble, y se deduce por la vía de una mayor amortización del propio inmueble (coste original + mejoras inmateriales).
Por forzar la interpretación, aunque en una revisión es fácil que te lo tumbasen, podrías asimilarlo a lo costes d formalización del contrato, que es un gasto deducible en su integridad al momento de formalizar el contrato de alquiler. 
Claro que aquí no hablamos de 1 contrato de alquiler de duración plurianual, sino de multitud de sucesivos contratos temporales de corta duración.....
Y esas tasas y costes de licencia no afectan únicamente a 1 contrato, sino a todos los contratos posibles que se puedan llegar a formalizar a lo largo de todos los años de uso autorizado....

B) y A), ambos dos tipos de gastos son similares, al poderse encuadrar dentro de lo que calificaríamos como "menaje del hogar".
Dado el propósito específico de este tipo de arrendamiento (alquiler turístico o de cortísimos duraciones), el concepto de inmueble vacío o amueblado clásico no se adecúa.
Es válido entonces establecer una partida propia, formada por todos esos elementos, ropa y pequeños electrodomésticos, y considerar que no debe clasificarse en el grupo 2 de amortización (Muebles y enseres), sino quizás en el grupo 6 (Útiles y herramientas), dado su mayor uso y desgaste acelerado.

Con eso podríamos solventar una de las consideraciones, que es amortizar a un ritmo del 30 % anual (vida útil de poco más de 3 años....).
Queda aun lo de la debida y correcta justificación de que esos gastos efectivamente correspondan a ese inmueble y esa generación de rentas.
O sea, que yo puedo comprarme en unos grandes almacenes unas cortinas para mi casa, pero pedir que la factura o albarán ponga que son para ese apartamento.... Hay que deshacer esa posible sospecha de un uso impropio o dual. Si no lo hacemos así, hacienda realmente no sabe ni tiene porque creerse que esa cafetera sea mia para mi, o mia para alquilar con el inmueble.

Estoy de acuerdo con la mayoría de los puntos pero a su vez todo parece un poco subjetivo al haber tantas casillas.

Amortización grupo 6 (Útiles y herramientas) - Esto yo creo que sea más bien para empresas o autónomos porque no veo esa sección/casilla en IRPF modelo 100.

Justificación de gastos - Efectivamente puedo pedir facturas con dirección de facturación la del piso de alquiler y luego traerlo a mi casa para mi propio uso. Pero por esa regla de tres si nos ponemos tan estrictos ningún gasto va a ser deducible. También puedo pedir al albañil que cambie el baño de mi casa y ponga como dirección de facturación la del piso de alquiler y deducir el gasto.

A modo de curiosidad he llamado a Hacienda para escuchar su versión y la telefonista me dijo que tanto licencia, pequeño electrodoméstico y el menaje hay que meter todo prorrateado por el número de días en que el piso haya estado alquilado en el año, en...:
 

Casilla 148 : Otros gastos fiscalmente deducibles 

Pero cuesta creer que haya una "casilla comodín" donde enchufar todos los gastos que no encajen dentro de otra categoría

En Rendimientos del capital inmobiliario, se puede utilizar TODA la tabla de amortizaciones de E.D. Simplificada.
Lo que sucede es que básicamente los únicos gastos amortizables "ordinarios" son o inmuebles o muebles y enseres (Grupo 1 y Grupo 2).
Pero hay casos y casos.

Vale. Muchísimas gracias por toda la ayuda, muy amable