Cuadro de amortización de local que antes usaba como autónomo y ahora alquilo.

Buenas tardes, 

A ver si alguien me resuelve una duda o ha estado en alguna situación similar respecto a la amortización de un local comercial.

El local se compró en en 2008 y desde entonces se ha utilizado para desarrollar una actividad como autónomo, con un cuadro de amortización anual del 3% hasta 2041. A mediados del año pasado formé una SL para ejercer la misma actividad, y ahora, como persona física alquilo ese local a mi SL, por lo que en la declaración de este pasado 2023, tengo una parte de año en la que amortizo como Actividades Económicas (autonomo) y otra en la que amortizo como arrendador, pero me han dicho en la gestoría que el cuadro de amortización como arrendador tiene que ser sobre el capital que quedaba pendiente de amortizar y no sobre el precio de compra como venía haciendo como autónomo.

¿Esto debe ser así realmente?... Porque claro, me quedaban "solo" 18 años de amortización a razón de una cantidad anual bastante superior que ahora, y ahora me dicen que vuelta a empezar otros 33,3 años con un nuevo cuadro, y con una base, lógicamente, bastante inferior, con el coste que me supone en IRPF...

Salu2 a to2

La nueva base de amortización debe ser Valor de adquisición(construcción)-cantidades amortizadas durante el desarrollo de la actividad. Sino lo haces así, estarías volviendo a amortizar parte del coste del bien que ya has recuperado. Así que sí, es correcto lo que te indican.

Muchas gracias por tu respuesta Sreko, me quedo más tranquilo.

Aunque realmente me cuesta entender por qué debe ser así... Otra cosa sería que pretendiese volver a amortizar desde 0 el valor de adquisición otros 33,3 años, donde evidentemente estaría pretendiendo amortizar de nuevo una parte de coste previamente amortizado. Pero en este caso la idea era seguir amortizando la cantidad pendiente por los 18 años pendientes. Es decir, si supongamos que el valor eran 500, había amortizado 200 y me quedan 300 por amortizar, la idea era amortizar esos 300 en los 18 años que me quedaban y no en otros 33,3... 

La cuestión es que un inmueble afecto a una actividad económica solo se puede amortizar durante esos 33,33 años, pero para determinar el rendimiento del capital inmobiliario, tal y como explicó en otro post un compañero forero (creo que fue cachilipox), el Reglamento del IRPF no te dice el plazo durante el que puedes amortizar, únicamente te dice que “se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad, tratándose de bienes inmuebles, cuando en cada año, no exceda del resultado de aplicar un 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o valor catastral, sin incluir el valor del suelo”. Es decir, tu vas a poder amortizar, en el ejemplo numérico que has puesto, esos 300 euros durante todo el tiempo que tengas arrendado el local. 

Yo no era partidario de esa idea, ya que vengo del área de la contabilidad y me chirriaba mucho, pero sí es cierto que ni en la Ley ni en el Reglamento del IRPF establece un límite temporal para estos casos, por lo que es perfectamente aplicable. 
Entonces, si siguieses indicando como valor de adquisición el original sin restar las amortizaciones practicadas y deducidas en tu actividad, a la hora de calcular la amortización para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario volverías a aplicar cantidades ya deducidas (salvo que tú manualmente eliminases la amortización transcurridos esos 18 años que comentas).

Por aquí va la cosa.

En AA.EE rige el criterio ortodoxo de contabilidad, amortizas lo amortizable, hasta que ya no queda nada por amortizar.

Pero en RR.C.I. ni Ley ni Reglamento ponen un tope a la cuantía acumulada que puedes llegar a deducir.

Eso sí, al ser ahora un gasto de RR.C.I., la amortización del 3 % debe ser sobre el mayor de:
Valor catastral
Valor o precio de adquisición

Y por "adquisición" hay que entender adquisición como bien no afecto a AA.EE., o sea, cuando lo desafectas como autónomo, para poderlo arrendar como particular.
Tu valor de adquisición como particular corresponde al valor de desafección como autónomo.

Por tanto, la situación resultante es:
Durante 15 años de inmueble afecto a AA.EE: amortización acumulada 3 % x 15 = 45 % (con el tope del 100 %)
Durante el resto del tiempo como arrendador: de forma indefinida el 3 % sobre el 55 % = 1,65 % anual sin tope

Nota: Si el valor catastral resultare superior al valor de desafectación (valor de "adquisición" como arrendador), resultaría de aplicación el 3% anual indefinido sobre valor catastral.

Muchas gracias a Sreko de nuevo, y muchas gracias también a ti Cachilipox, con vuestras explicaciones me ha quedado muy claro el tema. 

Saludos