Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones (1/1)

Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

14/06/24 19:37

Hola

El 1 de Septiembre de 2023 (fecha establecida para resolver dudas) se adquiere una vivienda con el propósito de ponerla en alquiler.

En el proceso de reforma para preparar la vivienda para su posterior alquiler, se cambia la instalación eléctrica por completo (se pican las paredes para poner cables nuevos y se pinta toda la casa), se hacen nuevos tanto el baño como la cocina (fuegos, horno y calentador).

Entiendo que cuando se dice “nuevo” equivale a decir gastos por mejora / ampliación no??? Y el hecho de pintar toda la casa se consideraría gasto de conservación o mejora???

Por otro lado, está la amortización, como comenta Bacalo en otro tema de Rankia:

“Hacienda te obliga a restar del precio de adquisición las amortizaciones durante el periodo de alquiler, con independencia de que las hayas restado o no como gasto de los ingresos del alquiler;
por tanto, mejor incluirlas como gasto año a año (lógicamente, no es obligatorio, Hacienda tan contenta si no las restas, va en tu contra).”

Por lo que tengo entendido el Cálculo de la amortización se realiza de la siguiente manera:

- Corregidme si alguno de los conceptos citados no se debe incluir -

1.- Gastos:

Costes de la ayuda en la búsqueda del piso y contrato de arras por parte del agente inmobiliario: 5000 euros
Costes del notario en la compra: 2000 euros
Impuesto de transmisiones: 20.000 euros
Pago registro de la propiedad: 1000 euros
Total gastos: 28.000 euros

2.- Coste de adquisición satisfecho: 150.000 euros (valor que figura en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones)

3.- Valor catastral del inmueble: 50.000 euros (valor que figura en el pago del impuesto de Bienes Inmuebles)

4.- Valor del suelo del inmueble: 20.000 euros (valor que figura en el pago del impuesto de Bienes Inmuebles)

Nota: el porcentaje que representa el valor catastral respecto al valor total del inmueble es del 33 por 100.

(En la web de la Agencia Tributaria figura lo siguiente "El porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del inmueble"), ¿¿¿Es correcto o para calcular el porcentaje debo utilizar el valor del suelo del inmueble???

Coste de adquisición satisfecho: 66% x (150.000 + 28.000) = 118.666 euros
Valor catastral excluido el valor del suelo: 66% x 50.000 = 33.333 euros

(De nuevo surgen dudas, ¿¿¿Debo utilizar el valor catastral del inmueble o restarle al valor catastral el valor del suelo del inmueble (ambos datos figuran en el Impuesto de Bienes Inmuebles))

Por tanto, en este caso el importe de la amortización anual máxima deducible será el 3% x 118.666 euros = 3.559,99 euros

Podré aplicar la amortización por un total de 33,33 años o hasta 2056 (cálculo 118.666 euros / 3559,99 euros = 33,33 años)

Finalmente, si decido vender la vivienda los valores quedarían de la siguiente forma:

Valor de adquisición + Gastos y tributos relativos a la compra (como los citados anteriormente en el ejemplo eran 28.000 euros)) - Amortización mínima anual (se haya deducido o no)
Valor de transmisión – Gastos y tributos relativos a la venta

Muchas gracias

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

15/06/24 08:16

Actualización:

Nota: en el post anterior he detectado que donde digo "2.- Coste de adquisición satisfecho: " quiero decir "2.- Valor de adquisición (valor que figura en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones)"

He mirado los datos reales de una factura del Impuesto de Bienes Inmuebles y figuran los siguientes datos:

Valor Catastral
Valor Construcción
Valor Suelo

Donde veo que:

Valor Construcción = Valor Catastral - Valor Suelo

Mirando el manual de la renta 2023, he encontrado lo siguiente:

" Coste de adquisición satisfecho, que será:

En el caso de inmuebles adquiridos a título oneroso: el precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
En el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación: el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, este se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)."

Si no estoy equivocado los cálculos quedarían de la siguiente manera:

Coste de adquisición satisfecho: Valor adquisición (dato obtenido del Impuesto sobre Transmisiones) + Gastos - Valor del suelo del inmueble + Mejoras
Valor catastral excluido el valor del suelo = Valor de construcción = Valor catastral - Valor suelo

Nota: en el cálculo del coste de adquisición satisfecho, las mejoras se suman o restan???

Por lo tanto cogiendo los datos del ejemplo anterior (cuidado en el punto 2.- me equivoque es el Valor de adquisición)

Coste de adquisición satisfecho: 150.000 + 28.000 - (50.000 - 20.000) = 148.000 euros
Valor catastral excluido el valor del suelo: 50.000 - 20000 = 30.000 euros

Entonces, en este caso el importe de la amortización anual máxima deducible será el 3% x 148.000 euros = 4.440 euros

Podré aplicar la amortización por un total de 33,33 años o hasta 2056 (cálculo 148.000 euros / 4440 euros = 33,33 años)

¿¿¿Es correcto???

Muchas gracias

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

19/06/24 17:49

Actualización 19/06/2024

Después de buscar y buscar, actualizo la información ya que en algunos casos no era correcta.

Por favor, agradecería vuestra ayuda para saber si la información que figura a continuación es correcta o no.

1.- En lo relativo a:

“En el proceso de reforma para preparar la vivienda para su posterior alquiler, se cambia la instalación eléctrica por completo (se pican las paredes para poner cables nuevos y se pinta toda la casa), se hacen nuevos tanto el baño como la cocina (fuegos, horno y calentador).

Entiendo que cuando se dice “nuevo” equivale a decir gastos por mejora / ampliación no??? Y el hecho de pintar toda la casa se consideraría gasto de conservación o mejora???”

Las preguntas apuntan a dos conceptos “Gastos de conservación y reparación” y “Gastos de ampliación o mejora”

El Tribunal Económico Administrativo Central en la reclamación 00-02425-2020 dice:

“En base a estos preceptos, la Dirección General de Tributos, que en el Acuerdo de liquidacion se citan, se ha pronunciado, en reiteradas resoluciones, señalando, a modo de ejemplo, que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras tales como la sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. (DGT 29-12-99; CV 9-12-09; CV 2-3-10); la sustitución de la solería vieja, de las ventanas y de las máquinas de aire acondicionado (DGT V1762-12 de 11-9-12); las obras en la red de saneamiento y en el entronque de la red general, debido a su mal estado (DGT CV 12-5-11).

La instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían, constituye una inversión o mejora y no un gasto deducible. Pero, por el contrario, cuando ya existen y es preciso sustituirlos, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible (DGT 10-10-02; AEAT 27-5-03; DGT CV 30-9-08).

La colocación de tarima flotante en toda la vivienda, forrado con friso de madera en algunas paredes, remodelación completa de cuartos de baño y cocina, instalación de nuevo cuadro eléctrico, eliminación de gotelé y pintado de paredes, constituyen gastos de reparación y conservación (CV 2490-15 de 05/08/2015).”

Por lo tanto si el elemento en cuestión existía y se reemplaza / conserva se trata de un “gasto de conservación y reparación”

2.- Amortización

Nota1: en una factura del Impuesto de Bienes Inmuebles o en el Catastro se pueden encontrar los siguientes datos: Valor Catastral, Valor Catastral de la Construcción y Valor Catastral del Suelo. Acorde al BOE-A-2004-4163:

“Artículo 22. Valor catastral.

El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.”

Importante: si en la factura del Impuesto de Bienes Inmuebles pone Valor de Construcción o Valor del Suelo saber que en verdad es el Valor Catastral de Construcción o Valor Catastral del Suelo, simplemente han quitado la palabra Catastral

Nota2: cuando se hable de valor de adquisición del inmueble, se debe tener en cuenta lo que indica Enasua en otro tema de Rankia en lo referente a valor del suelo:

“El que tengas el dato del valor catastral del suelo del año en que se compró el inmueble no significa que "se conozca el valor del suelo". Se conocería si, en la escritura de compraventa, viniera separado el importe del terreno del de la construcción, cosa que no suele ocurrir, a no ser que se compre primero un terreno y, sobre él, se construya la casa.”

Respecto a la amortización, como dice Bacalo:

“Hacienda te obliga a restar del precio de adquisición las amortizaciones durante el periodo de alquiler, con independencia de que las hayas restado o no como gasto de los ingresos del alquiler;
por tanto, mejor incluirlas como gasto año a año (lógicamente, no es obligatorio, Hacienda tan contenta si no las restas, va en tu contra).”

De acuerdo con la consulta vinculante V2421-23, en el caso de vender un inmueble dice:

“En consecuencia, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión del inmueble, en la determinación del valor de adquisición el consultante deberá minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles (durante el periodo de arrendamiento), con independencia de que las haya practicado o no, según lo expuesto. Por último, dado que en el caso planteado el coste de adquisición satisfecho ha sido siempre superior al valor catastral, será sobre dicho coste sobre el que se aplicará el mencionado porcentaje.”

Por lo tanto, se debe añadir la amortización en la declaración de la renta.

El cálculo que realiza la Agencia Tributaria cuando se cumplimenta el apartado “Amortización del inmueble” para el Tipo de adquisición: Onerosa (compraventa, permuta, etc.) es:

Datos para el cálculo de la amortización:

Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): figura en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Catastro; aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Valor catastral de la construcción (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): figura en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Catastro; aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Importe de adquisición (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): figura en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones o escritura; aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Gastos y tributos inherentes a la adquisición (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.); aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Importe mejoras realizadas en años anteriores: aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Importe mejoras realizadas en 2023: aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Cálculo:

Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble = (número de días arrendado) / (365)
% Valor catastral de la construcción / Valor catastral = (Valor catastral de la construcción / Valor catastral) x 100
Valor de adquisición construcción = Importe de adquisición + Gastos y tributos inherentes a la adquisición x (Valor catastral de la construcción / Valor catastral)
Valor adquisición construcción Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble = Valor de adquisición construcción x ( (número de días arrendado) / (365) )
Importe mejoras realizadas en 2023 Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble = Importe mejoras realizadas en 2023 x ( (número de días arrendado) / (365) )
Coste de adquisición satisfecho = ( Valor adquisición construcción Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble + Importe mejoras realizadas en años anteriores + Importe mejoras realizadas en 2023 Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble ) x 3%
Valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo = Valor catastral excluido el valor catastral del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = Valor catastral de la construcción x ( (número de días arrendado) / (365) )

Finalmente indicar que se tomará el valor de amortización del inmueble de acuerdo a lo que dice el Artículo 14 del BOE-A-2007-6820

“2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.”

Muchas gracias

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

21/06/24 19:11

Actualización 21/06/2024

Corrección error en:

Importe de adquisición (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): figura en la ~~liquidación del Impuesto sobre Transmisiones o~~ escritura (precio de compraventa); aplicar porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad

Ya que se puede dar el caso que el precio de compraventa no coincida con el valor declarado del inmueble que figura en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales - ejemplo: si en la certificación catastral de valor de referencia, el valor de referencia es superior al precio de compraventa se toma la mayor de las magnitudes para el impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Y como dice Rucko en otro tema:

Prevalece el valor indicado en la compraventa como coste de adquisición.
El valor de referencia aplica a ITP, ISD, plusvalía municipal (en algún caso) y desde hace poco a Patrimonio, no a IRPF.

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

23/06/24 12:16

Hola,

estoy en una situación parecida a la tuya, y no estoy seguro de que el cálculo que hagas sea correcto. Concretamente, y si lo entiendo bien, te equivocas en este cálculo:

Coste de adquisición satisfecho: 150.000 + 28.000 - (50.000 - 20.000) = 148.000 euros
Valor catastral excluido el valor del suelo: 50.000 - 20000 = 30.000 euros

El coste de adquisición son 178 mEUR.
A efectos de amortización tienes que excluir el valor del suelo, que entiendo que se debe calcular sobre los 150 mEUR en la misma proporción que el suelo representa sobre el valor catastral.

En tu ejemplo sería:
Valor catastral del inmueble = 50 mEUR
Valor catastral del suelo = 20 mEUR = 20 / 50 = 40% del total del valor del inmueble

Entonces el valor atribuible al suelo en la operación de compra sería el 40% de los 150 mEUR, es decir 60 mEUR.

El importe amortizable entonces, según lo entiendo, sería: 150 - 60 +28 = 118 mEUR
A razón del 3% anual = 3.540 euros/año

¿Cómo lo ves?

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

23/06/24 15:48

Corrección:

El % del precio de la construcción debe aplicarse tanto al coste de adquisición como a los costes asociados.

Entonces:

Coste total = 150 + 28 = 178 mEUR
Coste de la construcción = 178 x 60% = 106800 EUR
Amortización anual = 106800 x 3% = 3204 euros

A ver ahora.

Re: Vivienda en alquiler – Gastos y Amortizaciones

23/06/24 17:09

Actualización 23/06/2024

Corrección de errores en:

Valor de adquisición construcción = (Importe de adquisición + Gastos y tributos inherentes a la adquisición) x (% Valor catastral de la construcción / Valor catastral)

Coste de adquisición satisfecho = ( Valor adquisición construcción Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble + Importe mejoras realizadas en años anteriores + Importe mejoras realizadas en 2023 Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble ) ~~x 3%~~

Valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = Valor catastral excluido el valor catastral del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = Valor catastral de la construcción x ( (número de días arrendado) / (365) )

Una vez calculado el Coste de adquisición satisfecho y el Valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado, se coge el mayor de los dos valores y se le aplica el 3 %

Aclaración:

Cuando Rucko dice:

Prevalece el valor indicado en la compraventa como coste de adquisición.

Puede llevar a la duda de si se refiere a "Importe de adquisición" o "Coste de adquisición satisfecho". Aclarar que se refiere a "Importe de adquisición".

Hola Polemarco,

Tal y como dice Enasua en otro tema:

Si tú mismo observas que la casa costó 63mil euros mientras que, en ese año, el valor catastral sólo fue de 25mil, ¿cómo va a ser el valor catastral del suelo el mismo importe que el valor de adquisición del suelo?
No.
Precisamente porque mucha gente cometía ese error al calcular la base de la amortización (restar al valor de adquisición el valor catastral del suelo), este año Rentaweb la calcula directamente, con sólo decirle el valor de adquisición y los valores catastrales total y de la construcción de 2019.

Aquí te dejo un ejemplo que he podido comprobar vía simulador de la Agencia Tributaria - Renta Web Open Simulador -

Ejemplo:

% propiedad: 50,00

Marque la naturaleza del bien que corresponda: Urbana

Tipo de arrendamiento: 2 - Otros rendimientos distintos de los anteriores (rendimientos de locales, viviendas de temporada, etc.)

Indique el tipo de adquisición: Onerosa (compraventa, permuta, etc.)

Fecha de adquisición: 15/02/2023

Número de días de duración del contrato de arrendamiento en 2023: 100 días

Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): 100.000,00 euros (figura en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Catastro) x 50 % (porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad) = 50.000,00 euros

Valor catastral de la construcción (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): 45.000,00 euros (figura en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Catastro) x 50 % (porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad) = 22.500,00 euros

Importe de adquisición (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): 220.000,00 euros (figura en la escritura (precio de compraventa)) x 50 % (porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad) = 110.000,00 euros

Gastos y tributos inherentes a la adquisición (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble): 35.000,00 euros x 50 % (porcentaje acorde a la parte que uno posee, es decir % propiedad) = 17.500,00 euros

Cálculos:

Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble = (número de días arrendado) / (365) = 100 días / 365 días = 0,2739726

% Valor catastral de la construcción / Valor catastral = (Valor catastral de la construcción / Valor catastral) x 100 = 22.500,00 euros / 50.000,00 euros = 45 %

Valor de adquisición construcción = (Importe de adquisición + Gastos y tributos inherentes a la adquisición) x (% Valor catastral de la construcción / Valor catastral) = ( 110.000,00 euros + 17.500,00 euros ) x 45 % = 57.375,00 euros

Valor adquisición construcción Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble = Valor de adquisición construcción x ( (número de días arrendado) / (365) ) = 57.375,00 euros x 0,2739726 = 15.719,178 euros

Coste de adquisición satisfecho = ( Valor adquisición construcción Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble + Importe mejoras realizadas en años anteriores + Importe mejoras realizadas en 2023 Prorrateado por el número de días que ha estado arrendado el inmueble ) = 15.719,178 euros

Valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = Valor catastral excluido el valor catastral del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = Valor catastral de la construcción x ( (número de días arrendado) / (365) ) = 22.500,00 euros x 0,2739726 = 6.164,38356 euros

Como el Coste de adquisición satisfecho (15.719,178 euros) es mayor que el Valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo Prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado (6.164,38356 euros) cogemos el Coste de adquisición y le aplicamos el 3% quedando en 15.719,178 euros x 3 % = 471,575 euros

Amortización del inmueble: 471,58 euros