Valor de "referencia catastral" vs valor "real"

Fecha de fallecimiento: octubre de 2021. Fecha escritura aceptación de herencia : enero 2022. 

El notario me aconseja que consigne como valor el VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL que entró en vigor en esta Comunidad Autónoma el 01/01/2022. En el año 2021 estaba en vigor EL VALOR REAL.

PREGUNTO: ¿ Es correcto el criterio del Notario aconsejándome consignar el VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL en vez del VALOR REAL vigente a la fecha del devengo ?

En caso de ser incorrecto este criterio del notario, ¿Sería razonable haberle pedido una diligencia posterior a fin de cambiar en la escritura el valor consignado de referencia catastral por el valor real existente a la fecha del devengo?

Y cuál es para ti el VALOR REAL? De donde lo sacas?  

El VALOR REAL  sería el valor de mercado. Pero como no todo el mundo tiene acceso a ese valor, el catastro para operaciones (compraventas, herencias, etc) cuyas fechas de devengo fuese antes del 01/01/22 el catastro ( ¿ o cada municipio?) establecía unos coeficientes que multiplicados,  por el valor catastral daría un precio aproximado al valor real (o por lo menos que por debajo  de dicho valor no se pudiese escriturar, o en caso de hacerse sería muy probable una liquidación paralela). 
En el supuesto mío, de un piso heredado en 2021 en.muy malas condiciones de habitabilidad, multiplicando el valor catastral por dicho coeficiente daría un precio aproximado del VALOR  REAL de mercado. 
En ningún caso el precio DE REFERENCIA que el notario me indicó que consignara aplicando la normativa para el año 2022 no se ajusta a mi obligación de tributar teniendo en cuenta la fecha del devengo (2021) en la que prevalecía el VALOR REAL Y NO EL VALOR DE REFERENCIA

Correcto, el valor real es el valor de mercado,  una entelequia vaya. Tu te refieres al valor mínimo considerado por la administración, valor catastral multiplicado por coeficiente de ajuste medio, por debajo del cual actuará si o si. A mi entender, este valor no es vinculante para la administración por lo que no tienes garantía de que no se vaya a producir una revisión de lo que la administración pueda considerar como precio real y para eso, casi con seguridad, lo va a comparar con el valor de referencia, valor que por otro lado si es vinculante para la administración. 
Salvo mejor opinión. 

La base imponible de multitud de impuestos relacionados con lo inmobiliario (prácticamente todos, menos el IVA) es el Valor Real.
Ahora bien ese Valor Real, como comenta @rucko, es una entelequia. Se asimila al precio al que partes independientes y no vinculadas, adecuadamente informadas y sin coacción alguna, pactarían una compraventa libre.
Como en el mundo de los tributos no existe el Valor Real (salvo como concepto), se va por aproximaciones.

Antes de 2022, existía el valor "a efectos de revisión prioritaria", la administración tributaria siempre tiene la posibilidad, incluso la obligación, de revisar. Y la norma decía que todo lo que estuviese por encima de ese valor (en general, valor catastral por un coeficiente), no era de revisión prioritaria (se aceptaba y adquiría firmeza con los años, por prescripción), y si se declaraba por debajo de ese valor, revisión prioritaria.

NO ERA un valor real, era solo un índice fiscal que señalaba la necesidad o no de revisar y ajustar la declaración del impuesto que fuese (ISD, ITP, IRPF....).

Para disminuir la conflictividad, se estableció el Valor de Referencia, formado a partir (dicen) de las observaciones reales de multitud de transacciones (libres, partes vinculadas, onerosas, lucrativas,.....), y las haciendas se comprometen a darse por vinculadas y no revisar si se declara en ese valor o uno superior. Es casi lo de antes, pero con garantías.

Si declaras por debajo, las haciendas no están vinculadas, y entonces despliegan todo su potencial de revisión, y de presunciones, y calculan ellos lo que consideran más y mejor aproximado al valor real.

El consejo del notario es bueno, y bien intencionado. 
Declara esto, y estarás tranquilo frente a una posible e hipotética revisión (no la tendrás).
Tu puedes no estar de acuerdo, preferir pagar menos de inicio, y aventurarte a una procelosa revisión de valores declarados (y con elevadísima probabilidad, la perderás, y deberás pagar la diferencia, más intereses).

¿Y que pasa si declaras igual o por encima del "valor de revisión" de 2021, pero por debajo del "valor de referencia" de 2022?
Pues que tu expediente ES REVISABLE, aunque no tenga prioridad.
Dependerá del afán recaudatorio y la carga de trabajo.

Muy esclarecedora tu intervención y  te la agradezco profundamente
En cualquier caso, y en referencia al inmueble que heredé con fecha de devengo del año 2021, creo que hubiera sido más acorde con la realidad "el  valor real" teniendo en cuenta las características del inmueble (antigüedad, servicios comunitarios, conservación, superficie, etc), datos éstos que estoy en condiciones de documentar, máxime teniendo en cuenta que el "valor de referencia" que me aconsejó el notario consignar (del que yo no tenía conocimiento alguno porque ni el notario ni el catastro me informó de la forma de establecerse el mismo).  A posteriori me entero de que no está motivado correctamente, en el sentido de que la antigüedad del mismo no se corresponde con la realidad, se atribuyen en el expediente unas supuestas reformas en el año 2000 que nunca se han realizado, hablan de un estado de conservación medio que no se corresponde con la realidad... En fin, todo un desatino
De ahí mi duda si el notario obró correctamente  (no digo de buena fe) al aconsejarme a declarar un valor no concordante con la realidad. Posiblemente obró de buena intención, pero también posiblemente me haya perjudicado en mis obligaciones tributarias
Es solo mi opinión 




 

Sigues utilizando erróneamente el término “valor real”, el valor que debes declarar es el real. El valor que quieres utilizar no es el real. El problema es si tu y la administración estáis de acuerdo en ese valor real. 

El notario no tiene obligación ninguna de facilitarte ningún valor para la vivienda, ni de venta ni de mercado, eso es disparar al pianista.  Su consejo tienen el mismo valor y responsabilidad que el de @cachilipox o el mío. Si querías un valor vinculante debiste solicitarlo al que corresponde, a la administración, aunque te aseguro que te habrían facilitado el de referencia que en esos días ya estaba recién calculado. 
No obstante el valor de referencia no va a misa y es posible impugnar la liquidación y la “realidad” de ese valor. Tendrás que valorar si te merece la pena. 

Yo compré un pequeño apartamento en la crisis del 2007-8 donde veraneaba.  Estuvo más de un año a la venta, dos veranos a ese precio y nadie lo compraba, al final me decidí y lo compré, operación completa en A.  Dos meses antes de que prescribiese me llego una liquidación paralela. 1500 euros entre intereses de demora, liquidación…. Por supuesto no tuve ni las fuerzas ni las ganas de ejercer mis derechos. Suerte. 

Hay otra consideración que debes tener en cuenta respecto al valor del inmueble. Si ese piso lo  piensas vender pronto, te interesa escriturar por un valor alto, ya que el IS trata, en general, mejor al contribuyente que el IRPF. En éste la plusvalía sería ganancia patrimonial al % que te corresponda. Haz un par de cálculos y aplica lo que más te interesa teniendo en cuenta los comentarios aportados más arriba. Suerte.