Alquiler vacacional - Desgravación por reforma

Hola,

Hemos comprado un apartamento en la costa para alquiler vacacional. Es un apartamento del año 1970 y se encuentra tal cual (electricidad, fontanería, muebles, puertas, ventanas). La reforma básica, sin grandes cambios, nos supone unos 30.000 € y esperamos obtener un rendimiento de unos 7.000€ anuales antes de impuestos. Incluimos sustitución completa de fontanería, carpintería, electricidad y ventanas. Esto significa que a priori los 4 primeros años no pagaríamos nada por dichos rendimientos lo cual no se si le gustará a hacienda. ¿Esto suele ser un problema? ¿Pueden poner en duda que se trate de una rehabilitación/mantenimiento?

Nos vamos a asegurar que en todas las facturas conste sustitución de elementos o arreglo de X (por que es así), pero me da miedo que hasta por sustituir una puerta del 70 con bisagras oxidadas, sin pomo y con humedades consideren que estamos mejorando la vivienda. Obtener el beneficio fiscal por amortización no nos supone nada ya que el piso estará alquilado un bajo porcentaje del año.

Gracias de antemano!

Sustitución de lo que ya había, viejo por nuevo, es obra de reparación o conservación. 
Gasto corriente deducible con los límites habituales (ingreso íntegro del rendimiento, y el exceso en 4 años).

Si pones algo nuevo (un aire acondicionado, por ejemplo), que no existía de origen, es mejora.

Además de la factura "detallada", estaría bien disponer de una memoria descriptiva de la intervención a realizar. Al final, la validez de la prueba documental, caso de que te lo requieran, es un compendio de documentación que abunde tu planteamiento: memoria o proyecto, contrato y/o presupuesto, licencia o autorización de obras, facturas,....

Nota: los gastos corrientes (cuotas) de la comunidad NO forman parte de esta partida de gastos, topada. Pero los gastos extraordinarios por reparaciones u obras de conservación (en general pagadas mediante derramas), SÍ que forman parte del total de esta partida de obras.

Muchas gracias por tu respuesta!

Me surge una duda con lo que comentas acerca de licencia de obra. Para algunas intervenciones (pintura, cambio de puertas y alguna cosa más) nos han indicado que no es necesaria la licencia de obras. ¿podemos tener algún problema ante una posible revisión? ¿suelen requerir la licencia de obras?

Gracias!

Cuando la intervención no necesite licencia, lo normal es que todos los ayuntamientos regulen que se necesita al menos una comunicación (en Catalunya, "assabentat"), donde se describe sucintamente la intervención.
El tema no es el posible problema por no disponer de una licencia de obras, seguramente innecesaria, sino como disponer de un expediente lo más acreditativo posible.
Posiblemente tampoco vais a tirar de facultativo externo, pero eso no quita que lo suyo es que incluso internamente hagáis un intento de memoria (una descripción de la intervención y su justificación, con abundante material gráfico).
Cuanto más rastro y evidencia técnica dispongas, más fácil será una hipotética discusión futura con hacienda.

A mí hace unos años me revisaron la declaración por una reparación/conservación de un piso alquilado.
Era cambio de ventanas, persianas, radiadores y algo de pintura.
Mandé todos los papeles requeridos y me dieron la declaración por correcta.

Aunque parezca igual, es un caso "levemente" distinto, y para hacienda, con muchas implicaciones.
Seguramente en tu caso estamos frente a un alquiler tradicional, para vivienda estable, todo el año.
En ese caso para hacienda la cosa es clara y fácil, si no es por A (gasto corriente), es por Z (amortización) que todo es deducible, siempre y cuando esté relacionado.
Solo se hace control de la existencia del gasto en sí mismo. 

Pero @Ichure  nos dice que piensa desarrollar alquiler vacacional. 
O sea, unos periodos alquilado, y otros no. 
Y eso para hacienda es que se abre el melón de que quizás tal vez parte del gasto en esas reformas (necesarias) lo estés usando en tu beneficio propio. Eso convierte esos gastos o en no deducibles, o en solo parcialmente deducibles.

Por eso razono que es necesario abundar al máximo la justificación de la "necesidad" de efectuar esos gastos, como condición ineludible para que se pueda dar el negocio principal (la generación de rendimientos de alquiler, aunque sea por periodos o temporadas cortas).

Si, llevas razón en mi caso era alquiler anual como residencia habitual del inquilino.