Alquiler turístico como actividad económica

Buenas tardes

Mi cónyuge y yo somos copropietarios de 2 inmuebles que dedicamos al alquiler turístico. Nuestro beneficio este año supera el SMI, así que hemos decidido dar el salto y enfocar el negocio como una actividad económica, ya que además vamos a incorporar un tercer inmueble para 2020.

Ella ya se ha dado de alta como empresaria mediante el modelo 036, en el epígrafe 861.1, alquiler de viviendas, indicando que aún no ha empezado la actividad. Será una actividad sujeta y exenta de IVA. Quiere empezar "oficialmente" el segundo trimestre de 2020. En el primer trimestre del año hay poca actividad de alquiler, aunque no será cero, no se si habría que poner desde ya el inicio de la actividad. Asimismo tiene el alta en el ROI para liquidar el IVA de las facturas de Booking por inversión del sujeto pasivo. Las obligaciones tributarias serían únicamente presentar el 130 y el 309 cada trimestre más el resumen anual.

Yo voy a hacer una cesión gratuita de mi copropiedad para que lo explote desde el 1 de enero, cesión que vamos a documentar con un contrato privado que no se si hay que dar de alta mediante el modelo 060. Yo únicamente me imputaré en mi IRPF el 2% del valor catastral de los inmuebles como renta inmobiliaria.

Para el 31 de marzo se dará de alta en el RETA como autónoma con fecha 1 de abril, beneficiándose de la cuota bonificada,  y comunicará mediante el 036 el inicio efectivo de la actividad. A partir de esa fecha es cuando se empezarán a generar los ingresos regulares por la actividad, aunque en el primer trimestre, siendo flojo, también habrá algo. Me surge la duda de si hay que afectar los inmuebles a la actividad económica y en qué momento hacerlo, si desde ya o desde el 1 de abril.

Esta es la planificación que tenemos entre manos, no se si me dejo algún fleco o se me escapa algún detalle.

Gracias por vuestra opinión.

Desde mi punto de vista te dejas que en 2019 ya habéis obtenido un beneficio. Yo empezaría a cotizar desde ya. 

Saludos 

Pero realmente cuando hemos detectado que los ingresos superan el SMI, y entendemos que se trataría de una actividad económica que implicaría el alta el RETA, es ahora a final de año. Por eso que no sé si es acertado pensar en 2019 ya como un ejercicio pasado en el que ya no hay vuelta atrás. Y desechar el primer trimestre del año entrante en el que va a haber pocos ingresos.
Insisto en que es mi percepción y mi opinión, que seguramente no sea la más acertada, soy todo oídos.

Veo muy difícil que cuele esos alquileres como actividad económica, si vosotros mismos declarais que se trata de una actividad sujeta (todos los arrendamientos son sujetos) y exenta (solo las viviendas destinadas a uso como tal son exentas). En el caso de alquiler turístico, se asimila a alquileres de viviendas de muy corta duración, exentas de IVA, salvo que se presten servicios propios de la hotelería. 
Si no se prestan servicios propios de tipo hotelería y alojamiento, la actividad resulta exenta de IVA, pero entonces a efectos del IRPF (o IS) se considera que no es una actividad, sino un rendimiento del capital inmobiliario.
Si se prestan esos servicios complementarios, entonces sí es una verdadera actividad económica, pero no puede estar exenta de IVA, sino sujeta al mismo tipo que el resto de actividades económicas de alojamiento.

Lo de la cesión gratuita, la norma recoje dos maneras de formalizarlo, o un mero precario, o un comodato. En ambos supuestos no se le puede repercutir a la cesionaria ningún tipo de coste o gasto (IBI, comunidad, etc....). Para el cesionista, además, le genera una imputación de rentas. La cesionaria tampoco puede contabilizar como gasto ni amortización ni ningún otro gasto relacionado con el inmueble, al recibirlo a título gratuito.

No hay mayor problema en intentar cambiar la naturaleza censal y tributaria a "actividad lanzada". Hasta ahora, a efectos del IRPF la cosa ha sido rendimientos de capital inmobiliario. Da lo mismo su importe íntegro. Por su propia naturaleza fiscal no había ninguna obligación ni censal ni de liquidaciones o pagos a cuenta. Solo declarar en el IRPF anual. Si ahora vais a darle esa dimensión de actividad económica (lo logreis o no), es "a partir de" que hagais esos cambios e intenciones cuando nacen las obligaciones.

A mayor abundamiento, una muy buena y completa explicación de hacienda:
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Historico/La_tributacion_de_los_alquileres_turisticos.shtml

No se va a prestar ningún servicio hotelero, motivo por el que la actividad quedará exenta de IVA. Respecto a lo de considerarlo actividad económica, entiendo que cuando los ingresos superan el SMI la jurisprudencia ya lo considera actividad económica y nacería la obligación de darse de alta en el RETA. Te adjunto una web informativa sobre el asunto bastante clarificadora.

https://alquilerviviendavacacional.com/tengo-que-darme-de-alta-como-autonomo-para-alquilar-una-vivienda-turistica/amp/

La cesión gratuita me genera muchísimas dudas. Esa normativa acerca de que yo no puedo repercutir el IBI y gastos de la vivienda a la parte cesionaria no la conocía. No sé si la cesión sería la fórmula ideal. ya que se trata de la cesión de inmuebles que se van a destinar a una actividad económica, y quizá tanto si se lo arriendo por un precio bajo como si hago la cesión implicaría que yo me tendría que dar de alta como empresario y repercutir el IVA...

Vista la web. La verdad, yo más bien la calificaría como web DES-INFORMATIVA.
Dicen muchas cosas, la mayoría ciertas, pero mezcladas y sin criterio. 

(Ejemplo, según esa web, un alquiler de un piso por 1.200 € al mes -nada extraños en grandes capitales- obligaría a RETA..... 
Supongo que se justificarían diciendo que un alquiler LAU nunca obliga a RETA, y un alquiler NO LAU -como el alquiler de vivienda para turismo- sí se debe seguir ese criterio jurisprudencial del SMI.....
En lo del SMI y el RETA tocan de oido, y lo tienen un pelín taponado....)

Lo de la cesión, o es gratuita, o es retribuida. No hay más. 
Si es gratuita, lo es a todos los efectos. 
Si es retribuida (sea mediante el negocio jurídico que sea), está sujeta al IVA. Como la persona que la recibe no la va a destinar como vivienda para sí misma, ni siquiera como vivienda para algún empleado, sería un arrendamiento no exento.
Todos los gastos, compensaciones y/o retribuciones por dicha cesión son base imponible del IVA.

Cachilipox, con lo de la cesión me has desmontado la mitad de la historia. Me tengo que volver a replantear qué fórmula es la más ventajosa fiscalmente.
 La cuestión es que yo trabajo por cuenta ajena y no tengo tiempo para dedicarle al alquiler turístico, y es mi cónyuge la persona que se dedica al 100% a ello, y por ese motivo quiero que ella se impute todos los beneficios, cediéndole o arrendándole mi 50% de copropiedad de los inmuebles.

Bueno, hay una posible tercera vía, si vuestro régimen matrimonial es de gananciales, y la copropiedad de los inmuebles también. 
En ese caso, si existe comunidad ganancial, la actividad económica puede ser desarrollada por solo uno de los cónyuges y afectar el 100 % del inmueble, sin que el otro cónyuge tenga que formalizar nada (ni RETA ni alta censal ni imputación de rentas...).
Es un "privilegio" fiscal de los matrimonios (pero solo de los que estén en gananciales).

Sigo sin ver nada claro lo de pasarlo a actividades económicas, si no se prestan servicios propios de hospedaje profesional.

Sobre la tercera vía, estamos en separación de bienes, y los inmuebles en copropiedad al 50%, entiendo que esa opción que planteas no es viable.

Respecto a lo de pasarlo a actividades económicas ten en cuenta existe habitualidad, que serían 3 inmuebles que se alquilan por días, quincenas o meses, con lo que, sin prestar servicios hoteleros, representa mucha carga de trabajo de limpieza, lavandería, entradas, salidas, gestión de los alojamientos, mantenimiento... Aparte, los ingresos superan el SMI. Yo creo que es viable el hecho de que una persona esté dada de alta para toda la gestión de todo ello, salvo mejor parecer. 

Habitualidad nadie lo discute. 
El término habitualidad, palabro clave en el asunto, implica una cierta continuidad en el tiempo en relación a la actividad, sea esta una venta de bienes o una prestación de servicios.
Los arrendamientos, todos, se asimilan a prestación de servicios. Y está más que claro que si alquilas un inmueble durante un largo periodo, esa prestación de servicios es habitual. Otra cosa diferente es que esa habitualidad te lleve a la obligación del RETA. Sí y solo sí, dicha actividad constituye verdaderamente "actividad" y no mera administración del patrimonio generadora de "rendimientos".

Si arriendas viviendas a largo plazo, el servicio principal (el propio arrendamiento) es habitual y continuado, aunque ciertos servicios conexos auxiliares (formalización del contrato, control de estado del inmueble a la entrada y salida, labores de mantenimiento y pequeñas reparaciones,.....) sean puntuales y ocasionales.

Si arriendas viviendas a corto plazo, la prestación del servicio (el propio arrendamiento) es menor, y la ratio de servicios conexos auxiliares aumenta mucho. Pero aun continuamos en la definición de cual es el servicio principal y cuales son los meros sub-servicios conexos relacionados.

Por eso, en el arrendamiento de muy corta duración (alquiler turístico o vacacional) hacienda entiende que no salimos del perímetro de los rendimientos del capital inmobiliario, y no se queda fuera de la exención del IVA por alquiler de vivienda.

Para que la prestación de servicios consistente en arrendamiento de vivienda pase a ser considerada actividad económica se deben dar dos supuestos diferentes.

Por una parte, el famoso y conocido criterio de la caseta y el perro. Un local afecto destinado a la gestión, y un empleado a jornada completa en régimen general.  En este caso, sí sería susceptible de ser actividad económica, y mantener la exención de IVA.

Por otra parte, la gestión "activa" de alojamiento turístico o vacacional, prestando servicios propios del hospedaje profesional (simil hotelería irregular....). En este caso, no se requiere ni caseta (local afecto a la gestión) ni perro (empleado a jornada completa en régimen general). Pero en tal caso, la actividad principal, el servicio principal ya deja de ser el arrendamiento, y pasa a ser el servicio de hospedaje. En tal caso no existe exención de IVA.

Si estais en separación de bienes, no existe "comunidad" sino mera "copropiedad". 
Según las ganas que tengas de pelearte con hacienda, podrías intentar interpretar a tu favor el 29.3 de la ley del IRPF, que solo habla de "matrimonios", aunque a continuación establece que los bienes sean "comunes". Yo no lo llevaría por aquí, es mi consejo.

También podeis estudiar la posibilidad de formalizar una CB (ya que existe una copropiedad subyacente que es la base de dicha actividad), y establecer los roles de comunero industrial y comunero capitalista. Según criterios de cada dirección provincial de la seguridad social (va por provincias....), puede que acepten una sola alta del RETA (la comunera industrial), dejando fuera al comunero capitalista. Para hacienda no sería ningún problema una CB que retribuya a cada comunero según su participación, siempre y cuando se deduzca claramente del contrato el QUIEN y el QUE y el PORQUE causa o razón.
(Hay direcciones provinciales de la SS que entienden, según el redactado literal de la ley, que si una CB desarrolla una actividad económica, arrastra a todos los comuneros. Otras direcciones provinciales aceptan que el RETA es solo obligado a los comuneros que efectivamente prestan servicios industriales, pero no al resto que sean meros capitalistas pasivos)

Muchas gracias por las explicaciones tan detalladas. La verdad es que leyéndote veo que no las tengo todas conmigo. Muy ilustrativo lo de la caseta y el perro, a continuación reproduzco lo que el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (“LIRPF”) dispone: 

Por otra parte también estoy harto de leer en blogs donde informan que si se supera el SMI y hay habitualidad existe la obligación de darse de alta en autónomos. Como por ejemplo en este  https://www.autonomosyemprendedor.es/articulo/actualidad/arrendatarios-viviendas-turisticas-deberan-hacerse-autonomos/20180718173923017093.html 

La idea de crear una comunidad de bienes también se me pasó por la cabeza, pero deduje que era más simple una cesión de mi copropiedad + un autónomo. 

Lo que no me queda claro ahora si esta dentro de la legalidad el estar realizando lo que yo creo que es una actividad económica, que yo considero que tiene habitualidad, y cuyos ingresos superan el SMI. La realidad es que realizamos arrendamientos de muy corta duración y que se dan a lo largo de todo el año, excluyendo el primer trimestre, fechas en las que habíamos pensado dar de baja temporalmente la actividad y el RETA. Todo ello genera una carga de trabajo elevada y una persona perfectamente podría vivir de las rentas que se obtienen de esta actividad. Mi duda ahora es que si me quedo como estoy quizá estaré dentro de la economía sumergida, pero que si doy el salto al RETA también quizá esté haciendo algo incorrecto.

Ahora veo la complejidad de todo esto, yo pensando que estaba en el camino correcto y ahora me vuelvo a ver perdido...

ACTUALIZO:

Tras realizar consulta en Hacienda me informan de que efectivamente el arrendamiento de viviendas sin que haya servicios de hospedaje no se puede considerar actividad económica si no se cumplen los requisitos de existencia de local afecto y persona asalariada, todo ello independientemente de si tienes 100 apartamentos y de lo que ingreses por ellos, son rendimientos inmobiliarios. Lo que procede según la AEAT es crear una comunidad de bienes para la gestión fiscal de los inmuebles de que somos copropietarios.

En la Tesorería General de la Seguridad Social me informan de que es inviable y sancionable el hecho de darse de alta como autónomo sin que se realice una actividad económica o profesional, y menos para gestionar bienes propios, y está claro que lo que realizamos no es una actividad económica según criterio de la AEAT. Asimismo, el hecho de lo que los ingresos por estos arrendamientos superen el SMI, o que haya habitualidad en la reiteración de esos arrendamientos de fin de semana o semanas completas , sin prestar servicios de hospedaje, no infiere la obligación de darse de alta en el RETA, tal como muchas webs del gremio informan erróneamente. 

Ha sido a través de esas webs, y confirmado por un asesor, por lo que entendí que lo que yo pretendía era viable; pero la administración ha sido la que ha arrojado luz a todo el asunto y me ha dejado las cosas claras.

Así que mi gozo en un pozo, lo seguiremos declarando como rendimientos inmobiliarios y constituiremos un usufructo a favor de mi cónyuge para que sea ella la que obtenga y tribute por los frutos obtenidos de los arrendamientos.

Supongo que la constitución del usufructo será gratuito. En tal caso tributa por ITP.
A efectos del IRPF, ella pasará a ser la única titular fiscal. 
Como la adquisición de la titularidad de su 2º 50 % habrá sido a título lucrativo, solo será deducible la amortización de los gastos efectivamente soportados (el propio ITP, notario, registro.....) respecto del "vuelo".
De su primer 50 % sí será deducible la amortización de todo el coste de adquisición del "vuelo".
También se puede constituir un usufructo a título oneroso (pago a cambio de...), pero entonces tributa por IVA (y no por ITP).

En tu IRPF desaparece ese inmueble y sus imputaciones de rentas. Solo tendrás que declarar la alteración en la composición del patrimonio, y quizás tributar por la posible ganancia, si existe. Si se verifica una pérdida, en principio no la puedes aplicar.