Declaración en al renta de venta de finca urbana segregada proveniente de una herencia al 50% y con usufructo
Buenos días. Tengo un poco de follón con cómo declarar una venta y os pido ayuda. Intentaré ser lo más claro posible y daros todos los datos.
- En 1992 mi padre compró un bajo por un importe de 3.900.000 pesetas y gastos de 43.976 (factura notario incluyendo IVA)
- En mayo de 2015 fallece mi padre. MI madre nació en abril de 1937. Casados en régimen de gananciales. Soy hijo único. Mis padres residentes en Castilla y León. Yo en Madrid.
- Por herencia el 50% de ese bajo pasa a mi nuda propiedad en usufructo de mi madre.
- El valor asignado en la escritura de herencia es de 65.000 euros. Pagados impuestos aunque la liquidación fue 0€ por ser la suma de la herencia menor del límite de exención de Castilla y León. En el municipio no hay plusvalía municipal.
- En 2018 se segrega y se vende (en el mismo acto) una parte de ese bajo, el 43,70% se segrega y vende. Mantenemos el 56,30% restante.
- El importe de venta de la parte segregada fue de 38.000 euros. Lo que coincide con el valor asignado en la escritura de segregación.
Ahora llega 2019 y tenemos que presentar IRPF y es donde me surgen las dudas.
Mi IRPF.
En mi caso, los cálculos que hago son:
Valor adquisición de la parte segregada: 65.000 x 43,70% = 28.403,03 € (respecto valor en escritura de herencia)
Mi parte es el 50%: 28.403,03 x 50% = 14.201,52 €
Usufructo de mi madre: 89-78=11 > 10 -> 11%
Por lo tanto mi valor de adquisición es 14.201,52 - 11% = 12.639,35 €
Valor de venta:
Venta de la parte segregada: 38.000 €
Mi parte es el 50%: 38.000 x 50% = 19.000 €
Usufructo de mi madre: 89-81 = 8 < 10 -> 10%
Por lo tanto mi valor de venta es: 19.000 € - 10% = 17.100 €
Duda: ¿Puedo descontar de la venta los costes de segregación notario registro y demás?
Ganancias:
17.100 - 12.639,35 = 4.460,65 €
Tributación
4.460,65 x 19% = 847,52 €
¿Es correcto?
IRPF de mi madre
Aquí viene el problema. El valor de compra es el de 1992 ya que la mitad es suya al estar en gananciales o se aplica el de herencia? Porque se me ocurre que de su 50% la mitad ya es suya desde 1992 y se valora con el valor de compra de la escritura. La otra mitad pasa a ser mía con el valor declarado en herencia y tributado por él, aunque fue 0€ la liquidación por estar en el tramo exento.
También he visto que al ser mayor de 65 años puede estar exenta de tributación, pero ¿Sólo aplica a la vivienda habitual en sí?
¿En el peor de los casos el cálculo sería el siguiente?
Valor adquisición
Total valor adquisición del bajo: 3.900.000+43.976 = 3.843.976 pesetas = 23.439,74 €
Valor adquisición parte segregada: 23.439,74 x 43,70% = 10.242,45 €
50% de su parte = 5.121,23 €
Duda: ¿Se debe sumar el usufructo de mi mitad? En 1992 no lo tenía, pero ahora sí. ¿?
En 1992 mi madre tenía 55 años. 89-55 -> 34%
Su usufructo: 5.121,23 x 34% = 1.741,22 €
Total valor compra sin contar usufructo: 5.121,23
Total valor compra contando usufructo: 6.862,45
Valor venta
Venta de la parte segregada: 38.000 €
Su parte es el 50%: 38.000 x 50% = 19.000 €
Usufructo de mi madre: 89-81 = 8 < 10 -> 10%
Por lo tanto su valor de venta es: 19.000 € + 10% = 20.900 €
Ganancias:
Sin contar usufructo: 20.900 - 5.121,23 = 15.778,77 €
Contando usufructo: 20.900 - 6.862,45 = 14.037,55 €
Tributación:
Sin contar usufructo: 6.000 euros al 19%. Resto al 21% = 6.000 x 19% + 9.778,77 x 21% = 3.193,54 €
Contando usufructo: 6.000 euros al 19%. Resto al 21% = 6.000 x 19% + 8.037,55 x 21% = 2.827,89 €
¿Es todo esto correcto o he metido la pata en algo?
Agradecería cualquier aporte que me arroje algo de luz al respecto.
Muchas gracias y perdón por la extensión.