Cesion de rentas de alquiler a un familar. IVA e IRPF

Buenas. 

Persona mayor con local comercial en propiedad y cobrando rentas mensuales QUIERE que sea su hija quien lleve el cobro de los alquileres del inmueble y sea ella la receptora de dichas rentas. 

Cuales serian los pasos a realizar? 

Supongo habria que realizar un cambio de contrato cambiando el nombre del arrendador ?

Cada 3 meses el nuevo arrendador  que tendra que pagar el IVA a través del modelo 303  pero supongo que tendra que darse de alta en algun sitio para ello? 

A efectos sobre el IRPF , el padre tendria que pagar algo?. Tengamos en cuenta que el inmueble está a su nombre. 

Un saludo.

Mientras el inmueble sea del padre, los rendimientos que se obtengan son del padre.

Un saludo.

Un caso muy similar es el de la CONSULTA VINCULANTE V1220-17.

El padre (propietario del inmueble) debe declarar imputación de rentas inmobiliarias.

La hija, además de liquidar IVA e IRPF rendimientos del capital inmobiliario, debe declarar la donación recibida.

Creo que es más sencillo y directo que el padre siga como arrendador, liquidando lo suyo, y las rentas las cobre en una cuenta bancaria en cotitularidad con la hija, y que esta disponga de dichos saldos a su conveniencia.

No entiendo muy bien. 

En este caso el padre no desea recibir ninguna renta inmobiliaria con lo cual por qué hay de declararlas? En este caso no habria ninguna donacion del inmueble ya que si fuese donacion habria que formalizar dicha donacion con escritura publica y pagar los correspondientes impuestos de donacion , plusvalia , etc. 

Estoy buscando en internet este supuesto caso y no veo ninguna info al respecto. 

Buenas tardes:

     Las cuentas bancarias en cotitularidad siendo los ingresos de uno de los cotitulares, si Hacienda detecta que el otro cotitular está haciendo uso de dicho dinero, lo puede considerar donación. Con esto hay que gastar mucho cuidado. Saludos

No hay donación del inmueble, sino una cesión a favor de un familiar, en concreto la cesión del dominio útil, o mejor, la cesión del usufructo, a título lucrativo (gratis)

Como tal cesión a favor de un familiar, sin transmitir el inmueble, genera imputación de rentas inmobiliarias para el propietario.

Para quien recibe ese derecho de explotación económica, como ha sido a título gratuito, resulta una donación. Habría que aplicar, por analogía o similitud, los criterios de valoración de usufructo (temporal o vitalicio).

Como es un negocio sobre un bien inmueble, y ciertos derechos reales que recaen sobre él, lo suyo sería hacerlo mediante escritura pública. Ahora bien, como parece ser que el objeto concreto de la cesión (la explotación económica mediante arriendo), NO es un derecho real, podría obviarse lo de la escritura pública. Quizás un contrato de cuentas en participación, padre cuentapartícipe e hija gestora.

Por supuesto que puede ser una donación. Creo que es lo que pretenden hacer, precisamente. Ahora bien, las presunciones legales sobre este tipo de traslados dinerarios son que se realizan a título de mero préstamo, salvo que conste la voluntad de las partes de que no sea así.

No veo a las haciendas autonómicas persiguiendo este tipo de operativas de cotitularidades bancarias, y saldos de escasa cuantía.

En la práctica, quizás queda, en parte, sin declarar adecuadamente en su impuesto correspondiente, pero eso no implica que estas operativas queden sin tributar. Es más, en el caso analizado, cesión gratuita a favor de un familiar del uso y/o explotación de un inmueble, se produce, en el IRPF, una doble tributación (rendimientos e imputaciones). No hay fraude, sólo, quizás, una irregularidad administrativa.

Para que lo puedan considerar un préstamo, dicho préstamo debe de hacerse público, en caso contrario no tiene ninguna validez frente a Hacienda. Hacienda nunca te va a considerar un préstamo si no existe el documento presentado ante un fedatario público, en este caso la Oficina Liquidadora de la correspondiente Comunidad Autónoma. Esto es lo que dice la Ley, otra cosa es que te quieras arriesgar, que te puede salir bien o mal, eso ya cada cual haga lo que considere oportuno, pero por lo menos que sepa a lo que se arriesga. Saludos

Error.

Lo que requiere una cierta solemnidad, además de otros requisitos, es la donación. El mero préstamo es menos gravoso que la donación, y no requiere formalidad alguna.

Otra cosa es lo del requisito de constancia pública de alguna manera, para cuando se pretende que un préstamo de dinero es no retribuido, ya que las presunciones legales son:

.- Si el préstamo es de dinero, se presupone retribuido

.- Si el préstamo es de cosas no fungibles (comodato), se presupone gratuito

Un préstamo, de dinero o de cosa no fungible, solo requiere evidenciar la traslación de la posesión de la cosa cedida de uno a otro.

Una donación requiere:

.- Acreditar la voluntad del donante de desprenderse de la cosa

.- Acreditar la voluntad del donatario en recibir o ser favorecido por dicha donación

.- Un empobrecimiento en el donante correlativo con un enriquecimiento en el donatario de la misma magnitud

Las donaciones que no lo sean a título lucrativo (gratuito), y/o que no verifiquen todos esos requisitos, tambien se pueden seguir llamando donaciones, pero entonces ya no son objeto del impuesto sobre donaciones, sino, en el caso, en el IRPF.

(Estas últimas, las donaciones onerosas, y/o sin los requisitos sustanciales necesarios, son un negocio jurídico atípico, donde también podría entrar el préstamo de cosa fungible -que ni es préstamo ni comodato, pero algo es, a efectos del IRPF-)

Hola, gracias por las respuestas. 

Hay algo que no entiendo y es como puede ser que la cesion del usufructo a titulo lucrativo (gratis) a favor de un familiar sin transmitir el inmueble pueda generar una imputacion de rentas inmobiliarias para el propietario y por otra parte la hija como receptora tenga tambien que tributar por los rendiemientos de las rentas , ambos casos en el IRPF, es decir, una doble tributación. 

En caso del propietario ya no recibiria ninguna renta aunque tenga sea el propietario ya que ha sido cedido de forma gratuita a la hija . 

No seria tributar por lo mismo dos veces? 

Sí, en parte es una doble tributación. Pero es el derivado directo y lógico de la ley general, que en este supuesto en particular genera esa situación.

Imagina que tienes una vivienda, y la cedes gratuitamente a un hijo para que viva. Propietario debe imputarse rentas inmobiliarias, hijo no.

Imagina ahora que ese hijo deja la vivienda, pero porque la pone en alquiler, y se queda las rentas. Propietario sigue teniendo que imputarse una renta, e hijo ahora debe declarar unos rendimientos.

Hay formas relativamente sencillas de evitar esa doble tributación (contrato de cuentas en participación, cesión onerosa,...), pero no queda la cosa tan limpia como al parecer pretenden hacer esas personas.

Buenas tardes. 

Hemos ido a una delegación de hacienda de Madrid para informarnos en persona sobre el asunto y todo es como tú dices. 

El propietario tiene dos inmuebles (no uno) , uno para cada hijo pero tiene el 50 % de la nuda propiedad y el otro 50% pertenece a cada uno de los hijos , y el 100% del usufructo para el propietario. El pensaba que se podría renunciar al usufructo pero eso no se puede porque lo que se haria es una transmisión para los hijos lo que conlleva una donación . 

Él tiene una jubilación buena y no le da la gana seguir con los locales y quiere pasarlos a los hijos . 

Hemos estado mirando como va lo de las donaciones en vida y parece que sale bastante caro porque habría que pagar : 

- Plusvalia municipal 

-Aumento de patrimonio en el IRPF

- Impuestos de donaciones (En este caso en Madrid saldría practicamente gratis porque esta al 99% bonificado)

Lo gordo son la plusvalía e IRPF . 

Que aconsejarás tu ? Contrato de cuentas en participación? cesión onerosa? Cotitularidad de cuentas ?. Siempre que no implique ilegalidad. 

Un saludo

Por su reciente resolución en un caso esencialmente similar, yo aconsejaría seguir lo que expican aquí en esta consulta vinculante:

V0532-18

http://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0532-18

Contrato de cuentas en participación.

No queda nada garantizado, pues las cosas (los contratos incluido), hay que calificarlos por lo que son, no por como lo llamen las partes.

Fiscalmente tiene la importancia que el rendimiento que declare el padre (el usufructuario), pasa de rendimientos del capital inmobiliario a rendimientos del capital mobiliario.

Dada la intención de las partes, y que hay unos rendimientos mínimos que le corresponden al padre, sí o sí, aconsejaría que la parte que se determine que corresponde al padre coincida, +/-, con el importe de ese rendimiento mínimo fiscal. (Ejemplo, si por imputación de rentas hay que declarar un rendimiento mínimo de 800 €, y el arrendamiento íntegro es de 8.000 €, lo suyo es formalizar que al cuentapartícipe le corresponde un 10 % del rendimiento).

El único obstáculo lo veo en que un funcionario cabezón se centre en que el arrendamiento de inmuebles, salvo que se cumplan determinados requisitos, no es actividad económica, y que no pueda ser de aplicación lo de los contratos de cuentas en participación, al faltar el requisito sustancial de que el gestor sea "comerciante". (Hay argumentario muy fácil para discutirlo, pero es una contingencia posible, y una discusión áspera que podría suceder)

Podeis llegar al mismo resultado mediante un contrato de cesión onerosa del usufructo, a cambio de una cantidad que coincida con el rendimiento mínimo a computar.

Hola. 

Cual seria el tramite para formalizar un contrato de cuentas en participacion? Cuando dices que es posible que  un funcionario lo eche para atrás debido a que no se crea que el gestor sea comerciante, hay que llevarlo a alguna entidad para darse de alta ? Hay modelos para realizar el contrato o lo mejor es acudir a un asesor fiscal o abogado para que realice los tramites? 

Un saludo y gracias por las respuestas. 

En internet hay muchos modelos.

Aunque se trata de una operación sujeta, pero exenta, de ITPAJD, Operaciones Societarias, por asimilación, el hecho de que el sujeto pasivo sea una persona física con NIF (y no una entidad jurídica), junto con el hecho de que se paga 0,00 € por la constitución, hace que de facto no exista formalidad alguna en su constitución. Puedes rellenar un modelo 600 y entregarlo presencialmente, para que quede constancia.

A norma permite que este tipo de contrato sea incluso verbal.

El trámite que sí habrá que hacer es ante la AEAT, notificando que el gestor satisface rendimientos del capital mobiliario y está obligado a retener. Y luego presentar los trimestrales y el anual correspondiente.