Trasmisión en Herencia de Bienes inmuebles

Buenos días, unas dudas sobre la trasmisión de bienes inmuebles, algo habitual en estos casos, que espero puedan ayudar a los que nos pasamos por aquí

Bienes inmuebles no alquilados

Si dentro de los bienes heredados hay un bien inmueble según nos decía @leopold72 no es necesario proceder a modificar las escrituras y el registro, aunque si conveniente.

En caso de que se hagan estos cambios, ¿Qué trámites implica? Expongo los trámites que creo necesarios esperando vuestros comentarios

1-Cambio de escrituras, entiendo que es un notario el que hace el cambio de escrituras y para ello es necesario tener el documento de partición de la herencia (bien privado o escritura de adjudicación de herencia) ¿Es correcto?

2-Cambio en el registro de la propiedad. Entiendo que simplemente hay que ir al registro de la propiedad con la nueva escritura ¿Es así?

3- Inmueble previamente hipotecado

En caso de que el inmueble haya estado hipotecado, es necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca ¿Es correcto?

Creo que, si han pasado 20 años desde que la hipoteca se ha pagado, los trámites se simplifican mucho

Bienes inmuebles alquilados

4-Si dentro de los bienes heredados hay un bien inmueble alquilado ¿Es diferente al caso anterior?

5-¿En este caso si es necesario modificar escrituras y registro?

6-¿Es necesario hacer un nuevo contrato con el inquilino o modificar el existente?

7-En caso de que el alquiler este sujeto a IVA ¿Cambia en algo el caso anterior respecto a la conveniencia de cambiar las escrituras y el registro?

8-Teniendo en cuenta todo lo anterior de cara al inquilino ¿El inquilino puede cambiar simplemente el titular al que le efectúa el pago de la renta y del IVA incluso aunque los propietarios no hayan hecho el cambio?

Como siempre muchas gracias.

Bienes inmuebles no alquilados

1-Cambio de escrituras, entiendo que es un notario el que hace el cambio de escrituras y para ello es necesario tener el documento de partición de la herencia (bien privado o escritura de adjudicación de herencia) ¿Es correcto?

Correcto, aunque no me gusta esa frase de "cambio de escrituras", me suena a desconocimiento de lo que se está haciendo, se transmite la propiedad, en este caso por herencia, mediante escritura pública.

2-Cambio en el registro de la propiedad. Entiendo que simplemente hay que ir al registro de la propiedad con la nueva escritura ¿Es así?
Correcto.
3- Inmueble previamente hipotecado

En caso de que el inmueble haya estado hipotecado, es necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca ¿Es correcto?
Es conveniente, pero la carga hipotecaria puede seguir anotada en la finca, si no la vas a transmitir y no os molesta, no es obligatorio, que si conveniente, cancelarla.

Bienes inmuebles alquilados

4-Si dentro de los bienes heredados hay un bien inmueble alquilado ¿Es diferente al caso anterior?
En este caso digamos que es aún más conveniente cambiar las escrituras puesto que la situación de provisionalidad en la titularidad es mas indeseable por lo del cambio de contrato, liquidaciones de impuestos derivados del alquiler, etc.

5-¿En este caso si es necesario modificar escrituras y registro?
Lo de antes

6-¿Es necesario hacer un nuevo contrato con el inquilino o modificar el existente?

Hay que hacer un nuevo contrato a nombre del que se quede el inmueble lo antes posible para evitar problemas con el fisco. En caso de que el reparto se quede atascado por ejemplo por un juicio, es conveniente dar de alta en Hacienda una herencia yacente que sería como una comunidad de bienes formada por los herederos, que sería la titular de los rendimientos y la obligada frente a Hacienda.
No obstante, hay casos en que nadie hace nada, se mantiene todo a nombre del fallecido, etc, si es poco tiempo, se liquidan los impuestos y los herederos se imputan los rendimientos, no suele pasar nada, pero no es una situación deseable.

7-En caso de que el alquiler este sujeto a IVA ¿Cambia en algo el caso anterior respecto a la conveniencia de cambiar las escrituras y el registro?
Lo mismo de antes.

8-Teniendo en cuenta todo lo anterior de cara al inquilino ¿El inquilino puede cambiar simplemente el titular al que le efectúa el pago de la renta y del IVA incluso aunque los propietarios no hayan hecho el cambio?

Por poder, se puede, aunque no estaría correcto puesto que el arrendador no es realmente el que está firmando como tal hasta que no se produce el cambio en escrituras. Si todo va bien, al arrendatario no le tiene por qué afectar, pero yo preferiría no cambiar nada que cambiar a algo incorrecto.

Hola leopol72, perdona si ya lo has comentado en otros hilos (estos temas no los sigo mucho y me los estoy leyendo ahora).

¿Podrías decirme por qué es conveniente quitar la carga hipotecaria en el registro? Suponiendo que no se quiere vender ni hipotecar de nuevo.

Es decir, qué desventajas tiene dejar esa carga ahí "en barbecho" hasta que el registro la elimine de oficio a los 20 años.

Gracias!

¿El Registro la elimina a los 20 años? ¿Y si el préstamo sigue vivo?

Y la misma duda, sobre la escritura de adjudicación de la herencia... He leído en otros hilos que comentabas que no es obligatorio realizar la escritura de adjudicación de la herencia, pero sí conveniente. ¿Qué desventajas tiene no hacerlo? (Suponiendo un reparto al 50% entre herederos, que se llevan bien y no hay nada raro.)

Si para los impuestos no hace falta (aunque te obligue a hacer el cálculo a ti para el IRPF) y suponiendo de nuevo que no se quiere vender, ¿no se puede dejar el trámite para cuando se quiera vender una de las fincas?

Y si es conveniente realizar esta escritura, ¿lo es cambiar la titularidad en el registro?

Pregunto por ahorrar el coste y trámite de hacerlo, si no es obligario, ¿O al final lo que te ahorras ahora lo tienes que pagar igual al venderlo? Es decir, imagina que hay dos fincas A y B, y estas dos situaciones:

a) Se hace escritura de adjudicación (por las dos fincas A y B). Se vende una finca (A) dentro de X años, la nueva escritura para la finca A sería a cargo del comprador.

b) No se hace nada hasta que se vende una finca (A) dentro de X años. Para que el comprador la pueda escriturar a su nombre, no sé si hace falta realizar la escritura de adjudicación de todos los bienes previamente (fincas A y B) o dicha escritura de adjudicación se haría a la vez que la de compraventa (para la finca A, a cargo del comprador) y quedaría solo con lo que no se vende (finca B).

¿Realmente se ahorraría algo con la opción b), o solo se está posponiendo ese coste? 

Gracias!

No, claro, estaba suponiendo que el préstamo ya ha sido pagado (el caso que ponía Sonic más arriba).

En realidad nada mas que para dejar limpia la finca y olvidarte del tema, a mi es que ese tipo de cosas me siguen dando vueltas por la cabeza al no estar del todo terminadas. Puede que cuando necesites cancelarla te resulte mas difícil hacerlo por lo que sea, si es una cosa que puedes hacer hoy, y pagarla si hay dinero por ejemplo de una herencia, prefiero no dejarla pendiente solo por dejadez. Y es que el registro no la elimina de oficio, puedes solicitar su cancelación por caducidad en determinadas condiciones cuando finalice el plazo previsto del préstamo.

La mayor desventaja de no escriturar la herencia para mi son las prisas que pueden surgir luego. Ahora mismo no hay agobios, se pueden pensar las cosas, planearlas, pagarlas con el dinero de la herencia que puede que luego no tengas, etc. Si lo haces cuando te surge la venta, hay que tener en cuenta que estas cosas llevan su tiempo. No es obligatorio incluir las dos fincas en la adjudicación, puedes adjudicar solo la que vas a vender, pero ya no sería muy razonable no hacer la adjudicación de todo, ya puestos a hacer escritura ante notario, no tiene sentido dejar pendiente la segunda finca de lo mismo, pasas el tramite una sola vez.

Para venderla, debes ponerla en el registro a tu nombre, por lo que también hay que pasar por ahí, salvo que acuerdes con el comprador en que pase la suya directamente y apliquen el tracto abreviado, es decir, que se inscriba su compra "saltandose" la vuestra. Para eso hay que tener mucha confianza entre las partes, lo normal es que hasta que la finca no esté a tu nombre, no se realice la venta.

Ambos trámites llevan su tiempo, si cualquier cosa se complica, se puede arruinar la venta y perder las arras, por ejemplo.

Otra ventaja es que cada uno tendrá a su nombre sus propiedades, y no un derecho abstracto, mas fácil a nivel fiscal, y de justificación de muchas cosas.

Pero si el cónyuge viudo es ya muy mayor, es mas fácil y barato hacer la escritura cuando fallezca el segundo, el trámite es mas barato en comparación y se arregla todo de una vez.

Vale, o sea que hay que ir al registro de todos modos para solicitarlo, pensaba que lo hacían automáticamente. Es lógico, supongo que puede ser complicado saberlo y, sobre todo, tampoco tienen ningún interés en hacerlo.

Gracias leopol

En hacerlo gratis desde luego que no tienen interés...

Vale, entiendo. Ponía el ejemplo de dos fincas A y B por simplificar, en realidad son bastantes (del orden de 50, pues alguna está dividida en muchos "trozos" pequeños), en un pueblo pequeño (fincas rústicas. estoy hablando).  Para que te hagas a la idea, uno de los trozos es el terreno de un árbol... y no queremos gastarnos ahora en trámites más dinero de lo que valen los terrenos.

Como al hacer la escritura entiendo que (aparte de otros costes) se paga una cantidad fija por cada una independientemente de su valor (aunque sean pocos euros), al final al multiplicar puede que salga bastante dinero a pagar. 

Supongo que en las notarías es habitual que informen de una estimación de cuánto va a costar y así decidir, intentaremos preguntar.

Y el registro igual. Entiendo que al ser muchas inscripciones, se paga (aparte de otros costes que pueda haber) una cantidad por cada una de ellas.

¿Tendría sentido realizar la escritura de adjudicación, que total hay que hacerlo antes o después, pero no inscribirlo en el registro? Para que, en el momento de la venta, lo inscriba a su nombre directamente el comprador (es un pueblo pequeño donde todo el mundo se conoce). (En el peor de los casos, si hubiera que incribir la finca en el registro previamente, pues se haría y solo se habría pospuesto ese pago.)

Jeje, está claro. Y eso que, si un registro no da suficiente dinero, siempre se puede hacer uno presidente del gobierno... :)

Pues si, me temo que tanto la escritura como sobretodo el registro, no van a ser baratos. La escritura va en función del valor de las fincas, así que si son pequeñas y de poco valor, no será tanto, pero en el registro hay un arancel mínimo por finca inscrita, y sacan una nota simple por cada una (6 euros cada).

Puede tener sentido lo que dices, de hecho, yo tengo un caso parecido y de momento, se hizo la escritura de adjudicación pero no la hemos pasado por el registro de las rústicas, es un marrón al que nos enfrentaremos mas adelante con ánimos nuevos.

Genial, gracias leopol!