Venta de un piso heredado en la declaración de la renta

Buenos días,

En octubre heredé un piso, pagando impuesto de sucesiones y plusvalía municipal (Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), escriturándolo, etc,...

En mayo de este año lo vendí, y del valor que puse en el impuesto de sucesiones al valor por el que se vendió finalmente el piso, hay una ganancia de unos 20.000 €, después de descontarle lo gastado en escriturar y registrar el piso, certificado energético, etc...

Mis preguntas son las siguientes:

1. ¿Puedo deducir de esta ganancia los impuestos pagados para adquirir el piso? Es decir, la parte proporcional del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.

2. En caso de que no pueda, ¿Cómo me tributaría esta ganancia en la declaración de la renta? Es decir, pagaría un porcentaje sobre esa cantidad? un 20%, por ejemplo?

3. ¿Cómo podría aminorar esta cantidad a pagar? ¿Qué sería recomendable: fondo de pensiones,...?

Muchas gracias y espero vuestras respuestas.

La ganancia que vas a obtener, es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. El precio de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Al precio de venta, le puedes restar todos los gastos de la operación que puedas justificar.

Al precio de adquisición. le puedes sumar todos los gastos de la operación que puedas justificar (entre ellos, los impuestos que mencionas en tu pregunta).

La ganancia tributa en la base imponible del ahorro. Los primeros 6.000 euros, tienen un tipo impositivo del 19,50% y a partir de esa cantidad tributaría al 21,50%.

Te pudiera interesar contratar un plan de pensiones, siempre que tengas rendimientos de trabajo o actividades empresariales.

Y si pudieses aflorar pérdidas de valores mobiliarios que tengas en cartera, las podrías compensar con la ganancia que has obtenido en la venta del inmueble. Si estás casado en gananciales y te fuera posible aplicar esta opción, ten en cuenta que esa ganancia por la venta del piso te corresponde únicamente a ti.

Un saludo.

¿Puedo deducir de esta ganancia los impuestos pagados para adquirir el piso? Es decir, la parte proporcional del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.

Sí, en el fondo. Aunque el procedimiento consiste en aumentar el valor de adquisición en esos importes, lo cual conduce al mismo resultado.

Es decir, que podría incluir como deducción en la renta el pago de estos impuestos que han sido necesarios para obtener la vivienda?

El caso es que he ido a preguntar a hacienda y la que me ha atendido me ha dicho que impuestos no se pueden desgravar...

El impuesto de sucesiones ya me imaginaba yo que no se podría desgravar, ya que entraría en el precio de adquisición, pero la plusvalía municipal no lo sé... y eso hace mucha diferencia, porque la plusvalía municipal han sido 11.000 €.

¿Estais completamente seguros de que podría meter esos impuestos en la declaración de la renta para desgravar de la ganancia de la venta?

Yo en tu lugar, daría mas credibilidad a lo que te han dicho en hacienda que a lo que se pueda comentar en un foro.

Dicho esto, me reitero en mi afirmación ateniéndome a la normativa del IRPF:

Artículo 35. Transmisiones a título oneroso.

1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

No sé lo que te habrá comentado el funcionario de hacienda, pero lo que tu llamas plusvalía municipal técnicamente se llama Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Y al haber adquirido el inmueble a través de una herencia, es el heredero el sujeto pasivo del Impuesto.

Sobre el Impuesto de sucesiones, echa un vistazo a la consulta vinculante V0217-15:

http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=32969&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+(V0217-15)&Pos=0&UD=1

Destaco el párrafo:

Por tanto, en el presente caso, tanto la parte de la cuota satisfecha por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España que proporcionalmente corresponda a dicho inmueble, como el Impuesto sobre Sucesiones por obligación real satisfecho a la Hacienda belga por la adquisición hereditaria de dicho inmueble, formarán parte del valor de adquisición del mismo.

En resumen y en mi opinión, a la hora de calcular la ganancia patrimonial tienes que calcular la diferencia entre el precio de venta (una vez que hayas restado los gastos e impuestos que te haya supuesto la operación) y el de adquisición (una vez que.hayas sumado los impuestos y gastos que tuviste que pagar en la sucesión).

Un saludo.

Vuelvo a decir que no es una deducción, sino un mayor valor de adquisición.
Supongamos que el piso se valoró a efectos de Sucesiones en 200.000 euros y se vende en 220.000 euros. Y supongamos que la parte proporcional del I. de Sucesiones sea 1.000 euros y la plusvalía municipal 2.000 euros. En tal caso, el valor de adquisición es 200.000 + 1.000 + 2.000 = 203.000 y la ganancia patrimonial 220.000 - 203.000 = 17.000.

Ya te lo han dicho bien clarito, la plusvalía municipal o mejor, el IIVTNU, es claramente un gasto derivado de la adquisición y por tanto se suma a ese valor de adquisición de manera que reduce el incremento de patrimonio.

Si, en principio se debe hacer más caso a las consultas en Hacienda, pero cuidado con las respuestas rápidas, verbales y a preguntas que pueden estar mal planteadas de los hacienda, y luego a la interpretación que les damos cuando las recibimos. Aquí por lo menos las preguntas y las respuestas quedan reflejadas y se pueden contestar con mas tranquilidad y comprobar después.

Antes de nada, muchas gracias por vuestras respuestas, me están siendo realmente útiles. Yendo al tema...

Viendo la normativa, entiendo que sería una transmisión a TÍTULO LUCRATIVO, ¿verdad? pero como bien indicáis, se basa en la misma normativa que el título oneroso del artículo 35, así que entiendo que los tributos serían deducibles y también entiendo que la que me atendió en Hacienda no tiene ni p... idea (en fin...).

Entonces...
¿Cómo podría saber cual es el valor proporcional del piso en el I. de Sucesiones? ¿Y cómo podría certificar ese valor? ¿Tendría que pedir certificación en la Hacienda Autonómica donde presenté el impuesto?

Un saludo a todos y muchas gracias por las respuestas

Al recibir el inmueble en una herencia, la transmisión fue a título lucrativo.

Cuando vendas el piso la transmisión será a titulo oneroso.

En tu IRPF, lo que tienes que declarar es solamente la ganancia que has obtenido en la venta. No tienes que declarar nada referente a la herencia ya que esa transmisión no tributa en el IRPF, sino que lo hace en el Impuesto de Sucesiones.

Y para calcular la ganancia que has obtenido en la venta y como te he comentado anteriormente, tienes que hacerlo por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición.

El importe que has pagado por el Impuesto de Sucesiones, me imagino que lo tendrás reflejado en el modelo 650 que deberías haber presentado en tu comunidad autónoma al liquidar el Impuesto y que deberías de tener la copia "Ejemplar para el interesado". Con ese documento diligenciado por tu comunidad, te debería de servir.

En el caso de que ese bien fuera el único de la herencia, no tienes ningún problema. Si aparte del piso hubo más bienes heredados, puedes calcular el correspondiente al inmueble mediante el porcentaje de ese bien con respecto al total de la herencia.

Un saludo.

Es que lo que es desgravar, los impuestos no desgravan, en ese aspecto te contestó correctamente, lo que hacen es deducirse o restarse de la base, por eso te digo que hay que plantear bien las preguntas. Vuelvo a repetir que es peligroso tomarse esas respuestas como leyes porque lamentablemente y normalmente se quitan a la gente de encima rápido y las dan sin comprobar la normativa, de lo que les suena, con el agravante de que no suelen ser técnicos, hay que cogerlas con pinzas y acudir luego a la normativa vigente.

Muchísimas gracias por las respuestas.

Iré otra vez a Hacienda con los artículos 35 y 36 en la mano y a ver que me dicen esta vez.

Un saludo

Solamente puntualizar una cosa. Lo pagado en sucesiones se habría de incorporar al valor de adquisición, mientras que lo pagado en la plusvalía (IIVTNU) se podrá reducir del valor de transmisión. Siguiendo el ejemplo de Juan Lackland, el valor de adquisición sería de 201.000 (200.000 + 1.000), mientras que el valor de transmisión sería de 218.000 (220.000 - 2.000), no variando el cálculo de la ganancia patrimonial (17.000).

No sé qué decirte, porque puede que existan dos pagos de IIVTNU. Yo creo que cuando heredas un inmueble tienes que pagar la "plusvalía municipal", por lo que veo razonable que se sume al precio de adquisición.

Cuando vendas el piso, ya sea a los dos meses o a los veinte años de haberlo heredado, es el vendedor el que tiene que volver a liquidar otra vez la "plusvalía municipal", por lo que veo razonable que se descuente del precio obtenido por la transmisión.

En el caso que plantea el forero dvc81, como liquidó el impuesto en octubre 2014 (que en mi opinión hay que adicionar al precio de adquisición), es de suponer que en el momento de la venta (mayo 2015) no haya tenido que pagar nada o una cantidad muy pequeña. Y si efectivamente sí que tuvo que hacerlo, debería minorar el precio de transmisión.

Un saludo.

Estamos de acuerdo:

Plusvalía liquidada en la aceptación de herencia: Más valor de adquisición.
Plusvalía liquidada en la venta posterior del inmueble: Menos valor de transmisión.

Saludos.