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Autónomo Profesional

7 respuestas
Autónomo Profesional
Autónomo Profesional
#1

Autónomo Profesional
 
AUTONOMO “Profesional” 
- Arrienda un inmueble de 80 m2 para destinarlo a vivienda habitual 
   Arrendamiento. Importe renta mensual 480 Euros (exenta de Iva por destinarse a vivienda habitual) 
   IBI 186,70 Euros anuales por cuenta del autónomo arrendatario 
 
- Con posterioridad, al iniciar el teletrabajo, una de las habitaciones del inmueble (8 m2) la quiere afectar a la actividad. 
   Procede a modificar el correspondiente modelo censal el 036 para incluir la parte afecta. 
 
- Se pone en contacto con el arrendador para modificar/anular el contrato inicial de arrendamiento, estableciendo dos contratos 
  diferentes. 
  * Uno por 72m2 como vivienda habitual por 432 Euros (Exento de Iva) 
  * Otro por 8 m2 por la habitación afecta a la actividad por 48 Euros + Iva 10,08 – Retención 9,12 = 48,96 Euros mensuales 
     Estos 48 x12 = 576 Euros más la parte proporcional del IBI 18,67 Euros (parte correspondiente a los 8m2) incrementarán  
     los gastos deducibles de su negocio. 
 
- El arrendador se niega aduciendo que al no destinarse todo el inmueble a vivienda habitual ya no puede “reducirse” el 50% 
  del total de las rentas percibidas anualmente (480 x 12) x 50% = 2.880 Euros por lo su IRPF se incrementa notablemente 
 
¿Cómo veis el planteamiento del autónomo? 
¿Es comprensible la actitud del arrendador? 
#2

Re: Autónomo Profesional

Top 100
Cachilipox
Eso del destino mixto de una vivienda habitual de alquiler, en general no sale a cuenta.
A lo ya expuesto de la pérdida de reducción IRPF en sede del propietario, también hay el sustancial incremento del coste DE TODA LA VIVIENDA en sede del inquilino, al quedar gravada con IVA 21 % todo el arrendamiento.

Ver: 
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/alquilo-vivienda-tengo-que-ingresar-iva.html#:~:text=El%20arrendamiento%20de%20viviendas%20utilizadas,El%20tipo%20ser%C3%A1%20del%2021%25
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0044-19

No es válido, por tanto, el pretendido desglose entre una parte del arrendamiento exenta de IVA, y otra parte sujeta a IVA y retención IRPF.

Nota: Por supuesto que del IVA soportado (TODO); solo sería deducible el % proporcional de la parte de vivienda afecta a la actividad.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Autónomo Profesional
"Cachilipox" Agradecido por tu intervención
#4

Re: Autónomo Profesional

Nuevo
Por si fuera de vuestro interés, he generado esta respuesta, informativa y orientativa, con mi aplicación de Ventanilla Fiscal:

El planteamiento que expones refleja una situación muy habitual y un conflicto de intereses clásico entre el autónomo que teletrabaja y su arrendador. A continuación, analizamos ambas posturas basándonos en la normativa tributaria vigente.

1. ¿Cómo vemos el planteamiento del autónomo?

Desde el punto de vista técnico-tributario, el planteamiento del autónomo es estrictamente correcto y es la única vía legal para poder deducirse el gasto del alquiler.

  • Deducción del alquiler: La Dirección General de Tributos (DGT) establece que para que un autónomo pueda deducirse la parte proporcional del alquiler de su vivienda habitual, el contrato de arrendamiento debe contemplar expresamente el uso mixto (vivienda y despacho profesional). Además, la parte destinada a la actividad económica pierde la exención de IVA y está sujeta a retención. Por tanto, proponer dos contratos (o uno con las cuotas claramente diferenciadas y desglosadas con su IVA y retención) es el procedimiento adecuado.
  • Deducción de suministros: Independientemente del alquiler, el Art. 30.2.5.ª b) de la Ley 35/2006 del IRPF permite al autónomo deducirse los suministros (agua, luz, gas, internet) aplicando un 30% sobre la proporción de los metros cuadrados afectados (en este caso, el 30% del 10% de las facturas).

2. ¿Es comprensible la actitud del arrendador?

Absolutamente comprensible y justificada. Aunque el arrendador se equivoca al pensar que perdería la reducción sobre el total de las rentas si se hacen dos contratos separados, el perjuicio económico y administrativo para él es desproporcionado:

  • Pérdida parcial de la reducción en el IRPF: Según el Art. 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, los arrendadores disfrutan de una reducción (actualmente del 50%, anteriormente del 60%) sobre el rendimiento neto positivo, pero solo para inmuebles destinados a vivienda. La DGT ha reiterado que en arrendamientos de uso mixto, la parte proporcional destinada a despacho profesional no tiene derecho a esta reducción. El arrendador perdería la reducción sobre esos 48 € mensuales.
  • Obligaciones de IVA (El verdadero problema): Según el Art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA, los arrendamientos de edificios destinados exclusivamente a viviendas están exentos de IVA. Al alquilar 8 m2 para una actividad económica, esa parte está sujeta al 21% de IVA. Esto obliga al arrendador a:
    1. Darse de alta en Hacienda como arrendador de locales/negocios (Modelo 036).
    2. Emitir una factura mensual con IVA (10,08 €) y retención de IRPF (9,12 €).
    3. Presentar declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390).
Conclusión:
Para el arrendador, asumir la carga burocrática de presentar impuestos trimestrales y darse de alta en obligaciones de IVA por un ingreso bruto de 48 € al mes es un auténtico quebradero de cabeza.

Alternativa práctica para el autónomo:
El autónomo puede comunicar a Hacienda la afectación de esos 8 m2 (Modelo 036) exclusivamente para poder deducirse la parte proporcional de los suministros (luz, internet, etc.) según el Art. 30.2.5.ª b) de la Ley del IRPF. Para deducir suministros no es obligatorio que el contrato de alquiler esté a nombre de la actividad ni lleve IVA. De esta forma, renuncia a deducirse los 48 € mensuales de alquiler, pero mantiene la paz con el arrendador y se deduce los suministros legales.

⚠️ Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulte con un asesor para su caso concreto.

#5

Re: Autónomo Profesional
Entonces puestos de acuerdo lógicamente podrían modificar el contrato y darle un uso mixto.
- Una parte a la vivienda "sin iva y si retención"
- Otra parte a la parte afecta al negocio "con iva y con retención"

El arrendatario se podría deducir la parte afecta y el Iva de esta parte en su caso y liquidar en los modelos 115/180  las retenciones practicadas
El arrendador aparte de darse alta en AEAT como arrendador, presentar facturas y liquidar en los modelos 303 y 390, perderá la reducción del 50% del arrendamiento de la parte afecta al negocio del arrendador.

¿Es así?
#6

Re: Autónomo Profesional
Es que la consulta vinculante 44-19 cuyo enlace aporta "Cachilipox" no parece decir eso

"Copio y pego"
 
3.-    De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el alquiler del inmueble a que se refiere el escrito de consulta, dado que el arrendatario no lo destinará exclusivamente a vivienda, sino que, en parte, lo utilizará como despacho profesional. 

En tal caso, el arrendador deberá repercutir sobre el arrendatario, por el total importe del alquiler, el Impuesto sobre el Valor Añadido, al tipo impositivo del 21 por ciento. 
#7

Re: Autónomo Profesional

Top 100
Cachilipox
Es un truco-trampa que al parecer se hace.

Eso sí, la Agencia tributaria, si en una revisión lo encuentra, tiene los criterios que exponen tanto las consultas vinculantes (hay varias), como el manual del IVA.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#8

Re: Autónomo Profesional

Nuevo
Casi perfecto, pero hay un matiz importante en el tema de la retención. Vamos punto por punto: 

✅ Modificación del contrato a uso mixto Correcto. Se puede modificar el contrato existente (o hacer dos) para diferenciar claramente ambos usos. Es la vía adecuada. 

⚠️ Retención: solo en la parte afecta al negocio Aquí hay un error habitual. La parte destinada a vivienda no lleva retención. La obligación de retener del Art. 99.2 de la Ley 35/2006 (IRPF) recae sobre el contribuyente que ejerce actividades económicas respecto a las rentas que satisfaga en el ejercicio de dichas actividades. La parte de vivienda es un gasto personal del inquilino, no de su actividad. Por tanto: 

  • Parte vivienda → sin IVA, sin retención
  • Parte negocio → con IVA al 21% (Art. 20.Uno.23º.b Ley 37/1992) y con retención del 19% (Art. 101.8 Ley 35/2006)

✅ Deducción del arrendatario Correcto. El autónomo se deduce como gasto de actividad la renta de la parte afecta, se deduce el IVA soportado de esa parte, y liquida las retenciones practicadas en los Modelos 115 (trimestral) y 180 (resumen anual). ✅ Obligaciones del arrendador Correcto. Tendría que: 
  1. Darse de alta en AEAT como arrendador de locales (Modelo 036/037).
  2. Emitir factura mensual por la parte afecta (con IVA y retención).
  3. Presentar Modelos 303 (IVA trimestral) y 390 (resumen anual).

✅ Pérdida parcial de la reducción del Art. 23.2 LIRPF Correcto, y subrayo lo de parcial. Las reducciones del Art. 23.2 de la Ley 35/2006 (50% general, o hasta 90% en zonas tensionadas para contratos celebrados desde 2024) aplican exclusivamente al rendimiento neto de la parte destinada a vivienda. El arrendador solo pierde la reducción sobre la proporción afecta al negocio, no sobre el total del arrendamiento. En resumen: el planteamiento es correcto salvo por la retención en la parte de vivienda, que no procede.

⚠️ Esta información, obtenida usando la herramienta Ventanilla Fiscal, es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Consulte con un asesor para su caso concreto. Apúntate a la lista de espera para poder realizar consultas como esta.