Modelo 184 en Comunidad de Bienes

Tengo unas fincas alquiladas, todas tienen rendimiento positivo tras gastos y amortizaciones, con excepción de una que con motivo de una adecuación realizada en el 2013, da rendimiento negativo ... aun cuando parte de dicha reforma se ha considerado inversión, por ej. mobiliario, electrodomésticos, etc., sin embargo los gastos que así se pueden considerar (y para ello he tomado las premisa que utilizaría en una empresa) que son reparaciones (nota 1) me da negativo ....

Bien detallo los conceptos exactos para que alguien me pueda dar opinión:

Ingresos: 6.685,21 €
Reparaciones: 1.696,35 €
Gastos financieros: 0,00 €
Resto de gastos: 3.817,17 € (nota 2)
Resultado antes de amortizaciones: 1.371,69 €
Amortizaciones: 2.386,03 €
Rendimiento: -1.014,34 €

Nota 1: Este piso estaba alquilado hacía muchos años, y al cambiar de inquilinos ha sido necesaria cierta reparación e inversión, no porque lo dejaran mal, sino porque en 10 años, nada se había invertido, ni siquiera pintar.

Nota 2: Los gastos pueden parecer elevados, pero contemplan los gastos de consumos (gas, agua, luz), que luego se refacturan al inquilino, considerándose ingresos, y además también está la comisión del API intermediario, además de la renovación de la cédula de habitabilidad y de eficiencia energética.

Pregunta 1 ¿se podrá compensar este negativo con los otros positivos, o por el contrario quedará para deducir en los próximos 4 años?

Pregunta 2: Esta finca es vivienda habitual y permanente del inquilino, las cuales suponen una deducción del 60%, entonces ¿debo considerar la deducción del 60%, pero en esta ocasión en negativo? al menos es lo que parecería lógico !!!!

Todo esto ya sale automático en el "PADRE", el problema es que para febrero, y por ser una C.B., me corresponde presentar el modelo 184 !!!!!!!!

Algún dato de los que indicas, creo que no está correcto. (Importe del "Resultado antes de amortizaciones").

Bajo mi punto de vista, se debería declarar:

-Ingresos íntegros: 6.685,21 euros.

-Gastos de reparación: -1.696,35 euros.

-Otros gastos deducibles (incluidas amortizaciones): -6.203,20 euros.

-Rendimiento neto: -1.214,34 euros.

-Reducción por vivienda habitual: -728,60 euros.

-Rendimiento neto reducido: -485,74 euros.

Esta última cantidad se compensará con los otros ingresos del mismo año que tengas en la base imponible general.

Saludos.

Habré transcrito mal algún dato, pero al final ya me sirve .... gracias.-

P.D.: Esto del cash flow (resultado antes de amortizaciones) o resultado neto más amortizaciones, lo utilizamos en las empresas, es deformación profesional !!!!! en el irpf esto se la trae bastante al pairo ...

Sin nada que objetar a lo que dice el forero Empty, voy a apuntar algún otro detalle que seguramente ya sepas, pero por si acaso lo digo:

En los gastos deducibles pueden incluirse las cuotas del IBI y la Tasa municipal de recogida de basuras, así como la prima del seguro de incendios/hogar, y creo que también las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Imagino que todo eso ya está dentro del "resto de gastos". Ojo con el importe de las amortizaciones, ya que debe calcularse sobre el valor catastral de la construcción pero no del suelo. Valor catastral salvo en el caso de que el valor de adquisición fuese mayor, pero por lo que dices (piso con bastantes años) entiendo que no es el caso.

La reducción del 60 por 100 es aplicable incluso en el caso de rendimiento negativo, no así si fuese aplicable la del 100 por 100.

El plazo de presentación del modelo 184 finaliza el 28 de febrero.

Saludos.

Gracias, si, lo conozco .... las amortizaciones sobre la parte del vuelo, y todos los gastos ... incluso en una vivienda, y no es esta, que solo se alquila 11 meses al año, con lo cual no es aplicable la reducción del 60%, prorrateo los gastos a 11 meses.

Los gastos financieros y de reparaciones son inferiores al rendimiento íntegro, por tanto, procede considerarlos en su totalidad.
El resto de gastos (otros gastos deducibles, y la amortización), hacen que los gastos sean superiores a los ingresos íntegros, generando un rendimiento negativo de dicho bien inmueble.
Prodece imputar dicho rendimiento negativo al 60 % (-608,60 €), que se restarán del resto de rendimientos positivos de la base imponible general.

Si por un asunto de previsión futura, y dado que el IRPF es progresivo (más cuota proporcional a mayor rendimiento), se quisiera reservar algunos gastos para el futuro, los gastos que por lógica contable-fiscal podrían periodificarse son:
La comisión del API, en tantas partes como anualidades contemple el contrato de arrendamiento
La cédula de habitabilidad (en 15avas partes)
El certificado energético (en 10avas partes)

Gracias amigo, por la propia progresividad me interesa deducirlos todos cuanto antes, las otras unidades son con beneficios, el motivo de la pérdida es por las reparaciones necesarias para ponerlo en buen estado, no es que el inquilino anterior hubiera utilizado inadecuadamente el piso , es solo, como comenté, que en algo mas de 10 años no se había hecho mas reparaciones que el mantenimiento, entonces había que pintar de nuevo, cambiar el fregadero ... pintar el parquet .... y desde luego el mobiliario nuevo (que lo pongo como inversión).

Al final la comisión sel API es un mes de alquiler, la cédula (renovación) unos 150 €, y menos de 100 el certificado ese, con lo cual tiene poco sentido (por importes) prorratear, bueno sentido si tiene, pero las cuantías no son relevantes .... !!!!