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Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

27 respuestas
Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible
Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible
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#1

Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

Buenas tardes.

Tengo un piso alquilado y siempre he deducido como gasto la amortización (3% del valor de compra del piso, sin el suelo. Lo hago así porque con el 3% del valor catastral del piso sin el suelo sale una cifra mucho menor). En números redondos son 4.000 euros anuales.

Esos 4.000 euros me sirven para que los ingresos del alquiler menos todos los gastos den aprox. 0 y así no pago nada por este tema (pago poco o me devuelven poco).

Ahora bien, el día de mañana, si quisiera vender el piso creo que tendría que minorar el valorar de compra en las cantidades amortizadas, ¿no? Con lo cual cuando venda el piso tendré más plusvalía y pagaré más. Por cada 4.000 euros que haya amortizado tendré 4.000 euros más de plusvalía y pagaré 840 (como mínimo, teniendo en cuenta que la base del ahorro vigente en la actualidad es como mínimo del 21%).

Pero si ahora no dedujera esos 4.000 euros como gasto del alquiler, los ingresos menos los gastos serían de 4.000 aprox. Y de esa cifra solo tributaría por el 40% por estar el piso alquilado como vivienda: 1.600 euros. Y de esos 1.600 pagaría un 40% (gravamen para bases generales imponibles entre 33.000 y 53.400 euros anuales), o sea 640 euros.

¿Son correctos mis cálculos y razonamientos? Y si lo son, ¿tiene sentido "ganar" ahora 640 euros para "perder" 840 el día que venda el piso?

Gracias por adelantado.

#2

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

La amortización mínima fiscalmente deducible hay que descontarla del cálculo de la plusvalía, hayas aplicado la amortización o no.

Lo cierto es que en el cálculo de la ganancia patrimonial, pocas veces se tiene en cuenta lo de descontar la amortización. Pero la norma dice lo que dice.

Así que si tienes derecho ahora a aplicar amortización, hazlo, ya que hagas lo que hagas, si vendes el piso y tienes una ganancia, en cualquier caso deberías descontar lo amortizado.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

Buenos días Cachilipox y gracias por contestar. Por favor, aclárame lo siguiente:

- ¿Qué norma es la que regula lo que comentas?

- ¿En teoría todo el mundo tiene que descontar la amortización al vender o solo propietarios que hayan tenido la vivienda alquilada y por tanto se hayan podido beneficiar en el pasado de descontar como gasto la amortización? Es decir, ¿una persona con una única vivienda también tendría que descontar la amortización?

- Por último, si yo descuento ahora como gasto la amortización máxima (3% del valor de compra sin suelo, en vez de 3% del valor catastral sin suelo), el día que venda me tendré que descontar en teoría la amortización MÍNIMA FISCALMENTE DEDUCIBLE o la amortización REAL que haya ido deduciendo como gasto?

Un saludo.

#4

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

Me contesto yo mismo a las dos primeras preguntas:
1.- Ley IRPF (Ley 35/2006) y Reglamento IRPF (R.D. 439 / 2007).
2.- Solo aplica a los períodos en los que el inmueble estuvo alquilado y por lo tanto hubo posibilidad de deducir como gasto la amortización.
3.- ÉSTA DUDA LA SIGO TENIENDO. No entiendo qué es "amortización mínima fiscalmente deducible".

#5

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

En el 3% del valor de compra incluye el iva? es que en la escritura esta el valor por un lado y luego el iva por otro.

#6

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

En el 3% del valor de compra incluye el iva? es que en la escritura esta el valor por un lado y luego el iva por otro.

#7

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

en el 3% del valor de compra menos el suelo, incluye el iva? es que en la escritura esta el valor por un lado y luego el iva por otro.

#8

Re: Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible

El precio de los impuestos inherentes a la compra, se tienen en consideración a la hora de estipular el precio de adquisición.

Saludos.