Alquiler en el IRPF: amortización del inmueble como gasto deducible
Buenas tardes.
Tengo un piso alquilado y siempre he deducido como gasto la amortización (3% del valor de compra del piso, sin el suelo. Lo hago así porque con el 3% del valor catastral del piso sin el suelo sale una cifra mucho menor). En números redondos son 4.000 euros anuales.
Esos 4.000 euros me sirven para que los ingresos del alquiler menos todos los gastos den aprox. 0 y así no pago nada por este tema (pago poco o me devuelven poco).
Ahora bien, el día de mañana, si quisiera vender el piso creo que tendría que minorar el valorar de compra en las cantidades amortizadas, ¿no? Con lo cual cuando venda el piso tendré más plusvalía y pagaré más. Por cada 4.000 euros que haya amortizado tendré 4.000 euros más de plusvalía y pagaré 840 (como mínimo, teniendo en cuenta que la base del ahorro vigente en la actualidad es como mínimo del 21%).
Pero si ahora no dedujera esos 4.000 euros como gasto del alquiler, los ingresos menos los gastos serían de 4.000 aprox. Y de esa cifra solo tributaría por el 40% por estar el piso alquilado como vivienda: 1.600 euros. Y de esos 1.600 pagaría un 40% (gravamen para bases generales imponibles entre 33.000 y 53.400 euros anuales), o sea 640 euros.
¿Son correctos mis cálculos y razonamientos? Y si lo son, ¿tiene sentido "ganar" ahora 640 euros para "perder" 840 el día que venda el piso?
Gracias por adelantado.