Duda ejemplo práctico impago hipoteca.

Supongamos que

1) Una vivienda se tasara en 2005 por 275.000 euros.
2) Que después de pagar los gastos iniciales de escritura, constitución de hipoteca... Se pidiera un prestamo de 240.000 euros.
3) Que el adquiriente se comprometiera a pagar durante 20 años 20 x 12 = 240 mensualidades de 1.000 + 50 = 1.050 (los 50 euros mensuales son los intereses), es decir, 240 x 1.050 = 252.000 euros(*)

Pasados 7 años se han pagado 7 x 12 = 84 mensualidades de 1.050 euros, es decir, 88.200 euros.

En ese momento se deja de pagar la hipoteca, hemos pagago 88.200 euros dejamos a deber 252.000 - 82.200 = 169.800(**), El banco la embarga, me añade unos gastos de 2.200 euros y consta que le debo 172.000 euros.

Hasta aquí hemos hecho muchas simplificaciones pero básicamente se le debe al banco 172.000 euros incluidos todos los gastos que puedieran aparecer y este subasta la vivienda.

Supongamos que la subasta por

a) 180.000 eruos después de pagar todos los gastos(***).

b) 150.000 euros después de pagar todos los gastos(***).

Entonces, ¿en el caso a) en el que el banco conseguiría (****) más dinero del que se le debe, qué hace con la diferencia positiva?. ¿Y en el caso b), si consiguiera menos, se le debe al banco solo la diferencia negativa?
______________________

(*) Es un modelo simplificado, no real.

(**) Si lo que se le debe al prestador es la cuantía que debiera cobrar si todo hubiera ido de la forma pactada u otra no es la duda planteada. Si estoy equivocado también agradeceré la respuesta pero no me he detenido a meditar cuánto se le debe al banco en el momento en que se interrumpe el pago de un préstamo con unas condiciones pactadas que ya no se van a cumplir. Supongo que la cantidad no devuelta, en este caso 240.000 - 84.000 = 156.000 más los intereses que correspondan a esa cantidad en la nueva situación.

(***) No consideramos la opacidad del proceso de subasta y en lo corrupto que pueda ser. Lo suponemos todo, al menos, correcto y de acuerdo a la Ley. De este tema nos podrá ilustra Tristán el Subastero que es una autoridad en el tema.

(****) Viendo la moralidad y la gestión de las cajas, no me sorprendería que esa vivienda, que ahora puede tener un valor de mercado de 150.000 euros aunque en su día se tasara por 275.000 euros se la quede alguien allegado a quien embarga el bien, pagando solo 50.000 euros. Pero eso es otro tema, otro tema grave y mezquino, una de las fuentes de nuestra crisis.

a) Creo que te harían una devolución de los 8.000€ sobrantes
b) Seguirías debiendo al Banco 22.000€

Vamos esto es contestando teóricamente a tus teóricas preguntas.

La realidad es otra muy diferente, para ello te aconsejo que le eches un vistazo a una escritura de hipoteca real y luego si te parece bien haces las preguntas, que doy por supuesto que llevaran incorporados otros parámetros muy diferentes.

Saludos.

Buso, has tenido en cuenta que porcentaje de intereses y que porcentaje de capital has amortizado en cada recibo?

Puedes llevar años pagando una letra pero puedes haber amortizado muy poco principal, sobre todo si es al principio.

Me parece importante añadir que aunque el moroso haya pagado en siete años 88.200 euros, eso no quiere decir que haya amortizado esa cantidad pues todos sabemos que durante los primeros años todo se va en intereses. Es decir, que APENAS HA AMORTIZADO NADA. Así son realmente las cosas.

Voy a empezar diciendo que tras la subasta el sobrante de dinero, si lo hay, se le entrega al demandado o a los acreedores posteriores. Eso por un lado. Por el otro, decir que una vivienda que en el 2005 se tasó en 275.000 euros, en realidad solo valía 220.000, pero se hacía necesaria una tasación mayor a la real para que las cifras cuadraran.

Finalmente, una vivienda que realmente valía 220.000 en el 2.005, actualmente no valdrá más allá de 150.000 euros y, si sale a subasta no se adjudicará por más de 100.000 si se la adjudica un inversor. Si embargo, no hay que olvidar que una de las últimas medidas de zapatero, aquél gran estadista, fue obligar a que los bancos no pudieran adjudicarse nada por debajo del 60% de su valor de tasación, de manera que el banco estaría obligado a adjudicárselo por 165.000 euros.

Ya, he considerado que en cada mes he devuelto 1.000 euros y he pagado 50 de intereses. Ya sé que no es así, que se comienza pagando muchos intereses y amortizando poco y así sigues debiendo más de lo devuelto porque aumentan los intereses. Sé que normalmente se utiliza el método de amortización francés.

considero muy acertado el comentario 2

Gracias por los detalles que das. Algunos no los conocía.

Estaba más o menos seguro de que la tasación, los gastos, las subasta, las comisiones por los impagos... se llevarán un pico elevado y que los precios son inventados.

La duda viene porque en los medios de comunicación se dice que cuando desahucian a alguien se queda sin la vivienda y con la deuda. En principio, aunque hubiera y de hecho hay muchas irregularidades la vivienda se subasta y ese dinero se destina a saldar la deuca.

Claro, en la realidad las irregularidades son muchas: no debiera extrañarnos que se hiciera con la vivienda un allegado al banco por un precio ridículo.

Sin embargo, yo tenía que poner cifras que valieran para esclarecer mi consulta.

No es cierto que haya chanchullos en los bancos para que ciertos allegados se queden con viviendas a precio ridículos. Eso es imposible con el sistema de subastas porque los bancos solo se quedan con las casas que los otros postores no han querido y si los otros pujan entonces el precio sube y al final, sea quien sea quien se la adjudique, el precio obtenido habrá sido siempre el más alto posible.

Una vez obtenido el mejor precio posible (el más elevado), a quién le importa si el banco la revende a un empleado o al familiar de quien sabe quien.