Efectivamente. Lo que he querido hacer ver con mi post es que todo tiene su riesgo. Lógicamente. Si no, todos meteríamos la pasta en el negocio.
Ahora mismo, hacer negocio con los pisos está "mal visto" por todo lo que decís. Pero como todo en la vida, se trata de que cada inversor haga sus deberes bien, y también tenga un poquito de suerte.
En España sólo pueden bajar los pisos de personas deshauciadas. Si la gente puede seguir pagando hipoteca, los pisos no bajarán, por la sencilla razón de la ley hipotecaria española. En España garantizamos un crédito hipotecario con todos nuestros bienes presentes y futuros. Por eso, a no ser que haya riesgo de embargo, la gente no malvende. Fijaos la caída del sector inmobiliario en EE.UU. (alrededor de un 50%) y la caída en España (un 16%). ¿somos más listos que los gringos? No. Tenemos leyes distintas.
Filosofando, te contesto:
1. Existe una cláusula de necesidad de vivienda en la LAU. Se puede ejecutar y te evitas muchos líos. Aparte, está el arbitraje.
2. El precio lo es todo, prácticamente. En el caso real del ejemplo que he puesto, el piso se alquiló a los dos días de firmar la escritura. Desde entonces está alquilado, sin problemas. Lleva así dos años continuados. Ciertamente, ha habido una bajada de precios, que se compensa por los miles de euros de renta libre de impuestos cobrada desde entonces.
3. Todo tiene sus gastos. ¿Te parecen pocos los que he expuesto con respecto al riesgo divisa? Si te parecen pocos, súmale las comisiones de compraventa, el cobro de dividendos y el IRPF.
4 5 y 6: Para eso está el comprador, que ha de evaluar el estado del bien que compra. ¿Es lo mismo comprar Jazztel que Telefónica? Si ambos se dedican a lo mismo y tiran de la misma infraestructura de telecos.
7. Se necesita teléfono e internet y especificar en contrato que las comunicaciones podrán hacerse por correo electrónico (la firma electrónica está para algo). Los desplazamientos, bueno, en este caso se buscó un piso muy cerca de donde vive el arrendador. Precisamente para minimizar ese inconveniente.
8. La ley hipotecaria española. El quid de la cuestión inmobiliaria española. Si no cambian este punto, los pisos no bajarán como sería de desear. Es como el caso de las REIT. El negocio funciona si mantienen la normativa estable.
En definitiva, estoy rompiendo una lanza por el tema inmobiliario, pero la intención de mi post no es plantear esto como una inversión seria. Estoy siendo irónico para llamar la atención sobre los riesgos que, en mi opinión, no estáis tomando en consideración con las REIT/TRUST/...
En España nos asustan mucho los inquilinos morosos. A mí me asusta mucho el riesgo divisa de los valores americanos. Ahí es donde quiero llegar.
Un 14% de rentabilidad bruta en EE.UU. se puede convertir perfectamente en un 7% de rentabilidad neta, y para eso, ¿realmente merece la pena asumir el riesgo? ¿no es mejor comprar unas matildes y echarse a dormir, como diría Kostolany?
