Buenas Sancho,la verdad que he leído tu opinion fundamentada sobre Nyesa y me quito el sombrero,neutral,serio y riguroso. Respecto a Nyesa lo curioso es el comportamiento de la CNMV, por más que sepamos que son el principal nido de ladrones y cuervos de rapiña dele mercado español, las cantadas con esta empresa son de aúpa,varias historias con las comunicaciones de ventas y sus accionistas mayoritarios (todo el tejemeneje que si la vas siguiendo sabes lo que quiero decir), aparte de la posible valoración"trucada"de sus activos que permitieron el despropócito de salir a cotizar al precio que salió. Por no ir más lejos,supuestamente navrloft tenia una valoración de 0,06ct y por cálculos (a ojímetro) vendidos los pisos no se si llega a los 40 millones. Otra cosa xuriosa son las AK,hay muchisimas AK a cotas x3 x4 incluso x6 de la,cotización actual(sin contar anteriores a la rusa) y ahora vienen a decir de capitalizar la deuda al nominal,el cual dicho sea de paso está lejos también?en mi sincera opinión esta gente lleva saqueando al minorista más de una década,los bártibas están tras todo esto(vease declaraciones de Vallejo en expansión al dejar la suspensión y la caza mayor de minoritarios que permitió l cnmv), esta gente necesita pasta y la cotización de la empresa les importa un huevo hablando claro.El tema es, les interesará solo saquear lo que quede o bien su propósito con estas últimas adquisiciones es dar valor real y demostrar que hay un negocio?Viendo como hacen las cosas y la fakta de transparencia y seriedad,pareciera,que buscan vivir de la especulación y luego vuelta a loa infiernos de nuevo(lo que lleva haciendo 2 años ya)
#153
Re: Nyesa Valores (NYE)
Hola chovito,
Con la última adquisición y si no mienten con el porcentaje de alquilados pueden obtener hasta 0.8 m al 5% y si consiguieran capacidad plena alquiler torres y los 10 activos aislados que tienen en alquiler ... Podrían llegar hasta los 2 m euros anuales para poder financiar la estructura.. aunque necesitarían ir vendiendo otros activos para generar cash y poder amortizar e invertir.
Al menos la intención es ir tirando pero eso de crear valor al accionista pues no lo veo muy claro y en todo caso a largo plazo.
Si consiguen convencer a los tenedores de deuda, sobretodo bancos... Y les presentan un plan de viabilidad a largo plazo con ojos y cara puede que consientan convertir deuda en acciones aunque el riesgo aún sea muy alto.
A mi me parece que si venden Costa Rica menos finca la playa a buen precio pueden usarlo para invertir en el proyecto de la finca con roxa u otro y puede para adquirir otro lote de viviendas que no quieren los bancos... Miedo me da esos activos.
Narva loft .. el flujo de cash que genera es más pequeño de lo previsto y dicen que ahí si no cumplen han de dar acciones a autocartera.. pues la devolución del préstamo del ruso a nyesa para vender acciones saldrá de ahí.. no hará falta entonces nyesa recompre acciones en el mercado, siempre que sea esto cierto.
Narva loft me da la impresión que va muy lento y no tienen cash para acabar el primer edificio previsto tercer trimestre 2020. De hecho alguna web rusa dice que no se ha iniciado, otra que lleva un 75% de progresión y alguna que muestra una foto supuestamente de un edificio monolítico acabado con iluminación en su interior pero con fachada fea y llena de ventiladores de bombas de calor bajo las ventanas. Es como si hubieran recogido dinero de alguna reserva, se lo hayan quedado después de hacer algún arreglo y el proyecto se haya paralizado.. por eso el acuerdo entre eldarov y los españoles de promesa que ahora sí irá en serio con narva loft.. pero me da que eso no va a tirar por ahora sin financiación... Y lo de roxa tampoco salvo si Costa Rica venden.
Saludos
#154
Re: Nyesa Valores (NYE)
Yo creo que haces un balance muy precipitado del la situación patrimonial de NYESA
Activos ( de mayor relevancia )
CARTERA LIBERBANK (176 Viviendas )/ 33000€(coste) 5,6 MM Serían unos 11 MM (las hay desde 80 000 a 25 000) CARTERA CAJA MAR (202 Viviendas)/24 MM, la diferencia de precio es abisal, el 60 % están ya en alquiler a 500€; son 6 MM TORRES HÈRCULES (95 OFICINAS) 22 MM; Si esta a media coupacion 50 x 500 ( las más pequeñas valen 400 es 1,5 MM Otra serie de activos menores. NARVA LOFT,. Ya está un módulo casi terminado, los edificios valen 40 mm, LA ROCA Vendió el perímetro a Humberto Vargas Corrales , una especie de Villar Mir de Costa Rica. LA FINCA Están canceladas las hipotecas que pesaban, entre la roca y la Finca valen 15 MM, no creo que venda ninguna de las otras dos, y el constructor Costa Ricense no creo que vaya a tirar 20 MM, Es más por otros 10 MM se queda la mitad de la empresa Esto está improductivo, controlar desde aquí moscú es complicado, el tema es que para levantar NARVA, valor de mercado 160 MM, Hay que invertir 40, y no los hay, no hay que buscar más vueltas, la "AK", de 80 Millones serviría para desahogar y desbloquear la situación: El mercado de viviendas de Moscú goza de muy buena salud. Y Friedman podía abrir allí un DIA en el Centro comercial. DEUDA Tiene unos 20 MM con entidades de crédito tiene otros 20 MM con Hacienda proveedores etc,
GASTOS EXPLOTACIÓN Tiene 1 MM de personal ( si se pone en serio con Narva Loft se duplicaría ) Tiene 3 MM de gastos de explotación .
Este año tuvo que indemnizar a los dos que dejaron el barco, y ha dado 4,5 MM de Ebitda TIENE CRÉDITOS FISCALES Por 20 MM, que figuran en el pasivo, y se amortizan a la hora de pagar,
Es de esperar, que este año, los ingresos sean superiores, por los activos que tiene en cartera y con un Ebitda de 10 MM ( limpios ), es ridículo que cotice a estos precios ).
Por otro lado aquí se ha colocado el 50 % de la empresa en el mercado, desde precios que van de los 0,50 a los 0.01, Se han llevado por el camino 40 MM de euros, y dos Ak de Gem, de 10 MM, una a 5 cts, y otra a 2,5, los de blacrock entraron a 2,5, y de hacerse la ak, para ir todos bien, debería ser a 5 CTS, Los activos valen 120, aunque entrasen con descuento 4,5 cts se deberían ver precios que ronden los 6 cts
Más que nada porque después de hecha la ak, habría dinero para terminar Narva Loft.
Un caso similar, es el de Renta Corporación no es family office, pero se dedica a rehabilitar edificios, no con la intensidad de Nyesa, pero en esa línea, no es patrimonialista, se fue de 0.60 a 6 € en dos años.
Aquí hay 40 MM en juego para los de dentro, y andan comprando a manos llenas.
Creo que es más aproximado a la visión que tu das, debería explotar este año.
#155
Re: Nyesa Valores (NYE)
Buenas compañero, Alguna sugerencia de porqué esta gente ha llevado la acción(porque han sido ellos 100%seguro) a estos límites 17 veces más bajo? Entiendo el tema acreedores inicial,la sobrevaloración etc pero se pegomuna leche brutal brutal y el guarreo ha sido galáctico,y más colocando a un ex chorizo en la directiva (Campillo el manipulador),todo ese tejemeneje de los rusos,la opacidad, los anuncios de risa en Twiter etc etc osea como todo realizado con intenciones,porque no se puede quedar peor y viniendo de una suspensión. El potencial tal y como expones, imnegable, pero a qué se debe semejante extrategia?para robar a 4 minoritarios de turno? No logro ver qué cojones pretenden manipulando a estas cotas el valor.
Gracias anticipadas
#156
Re: Nyesa Valores (NYE)
Hola
No me cabe duda que si consiguieran canjear deuda por capital y fuera por los 87 m que dicen querer convertir , que incluyen proveedores , bancos, créditos fiscales etc... Pues , al menos, por especulación esto subiría de golpe, no sé si a nominal o más... Teniendo en cuenta que se iría haciendo a tramos ya que no todo está vencido. Seguramente fondos de bancos comprarían acciones a mercado para especular con ellas esos días y se sumarían los traders... Como suele pasar en las restructuraciones. Pienso que es lo mejor que podría pasarle a la acción.
Es cierto, que los activos de Cajamar por 26 m pues son interesantes para mantener la estructura... Pero si estimamos alquiler de 500 euros media mensual , es decir , 6000 euros al 65% de 202 viviendas , estamos hablando de unas 130 viviendas ... Que no deben dar más de 0.8 m el año de ingresos brutos.
Torres de Hércules ... No dicen ocupación de esas oficinas... Es decir, si hay 94 cuántas están alquiladas y, por cuánto de media... Podría ser que a una ocupación de la mitad diera 7200 euros x 48 parecido a 0.35 m ...
De todas formas es que no dicen desglosado Torres x activos tanto. En alquiler..
Y con Liberbank igual... Te dicen 10 viviendas vendidas pero no te ponen importe desglosado ni te indican número de reservas
Narva loft... Dicen factura tanto pero no sabes si es de fábrica muebles, de activar trabajos de empresa o de reservas o ventas de pisos. Y no me queda claro que hayan acabado un edificio completo de los nueve ... Como mucho la mitad del edificio 5 ... Los locales y tres plantas... Y eso si damos por buenas las fotos de la web.
Es cierto que dos millones son indemnizaciones al Pinedo y Vallejo... Y los gastos normales serían más bajos pero dos millones de ingresos son la venta de suelo que costó 200000 euros más barato.
Y pasta los rusos han conseguido vendiendo a mercado acciones, sin duda, otra cosa es decir, que todo lo que se vendió fue a sus manos, más bien al banco Santander, Abancay y otros acreedores que aceptaron acciones por deuda más el Josu Garmendia ... Así que parece que los rusos han conseguido menos pasta de la que parece y tampoco sabemos si la han puesto en narva.
Costa rica, en su momento compra suelo por 220 m nyesa y Josu Garmendia... 110 m nyesa.. después hay pleito entre ambos y Josu consigue el 21% nyesa por 4 chavos... Y tras 8 o 9 años lo venden al señor que menciona por 21 m el 40% del terreno y ahora valoran el resto a 15 m , por supuesto, han tenido que amortizar deuda y minoritarios unos 16 m y gastos financieros y estructura 9 m o así... Con lo que se ha asumido la fusión de genérica con fuertes pérdidas.
Costa rica.. creo que venderán parte y la finca la playa la desarrollarán con un partners pero no sé si será roxa.
Si hay restructuración exitosa es posible que puedan desarrollar proyecto Rusia si el fondo GAM entra debido a que la cotización debería estar por encima nominal y sería esperable que hubiera cash flow operativo por pisos, y narva loft ... Pero eso ya se verá.
De momento el flujo de caja libre es irrelevante.
Saludos
#157
Re: Nyesa Valores (NYE)
Discrepo contigo en casi todo,: 1º La deuda bruta son 60 MM , de los cuales 20 MM son creditos fiscales que se activan cuando van a beneficios, en vez de salir dinero del banco se compensa contra beneficios diferidos. (Voy a redondear todo a modo de ejemplo)
ACTIVOS Hay 85 MM en existencias, lo que valen todos los activos, por muy mal que se vendieran, por 40 muchos son de gran calidad y liquide, y se liquidase la empresa, valdría el doble (mira COEMAC, en medio concurso, y pegándose subidas del 30 %, que no haya habido subida especulativa aquí es una gran cosa.
GASTOS PERSONAL Sueldos: 1 MM, Este año se han pagado 2 MM en indemnizaciones por la salida de directivos Rusos.
INGRESOS Este año han sido de 4.5 MM, las preventas de NARVA LOFT 1,5 MM ( Vienen en la cuenta de resultados del 3T, 2,5 MM por una parcela que se enajenó en Madrid, y 0.5 MM que deberan ser de TORRE HERCULES, ya que lo de LIBERBANK, apenas lleva en balance, si a eso le sumas la cartera de CAJA MAR, que son 24 MM Y es al contrario de como tu expones, está el 60 % alquilado, y pones a pleno rendimiento, los activos en España, lo normal es que los ingresos este año se tripliquen 10 MM, que da para ir terminando NARVA LOFT.
Esto es un pelotazo al estilo de S. José, si se hace el resort, de LA ROCA, que se hará, como sino entra un empresario Venezolano con 21 MM, solo que hay que invertir 500 MM, quien pone 500 MM, para hacer dos HOTELES de LUJO, un Campo de Golf, y 2100 viviendas premium, que se apunta ya se van a iniciar en algún momento, puede que la AK de 85, Sea mitad en DEUDA y mitad en Pasta, y si comience LA ROCA, si comienza la Roca, esto vale 150 MM, 15 veces más.
ç Que esto es la ROCA, la parte central son los dos hoteles, y el alrededor es lo que ha comprado el Venezolano. Nunca, nunca, nunca van a vender ni abandonar este proyecto, pero hace falta financiación, los chinos ya viajan, y RRDD, Es un destino maduro, como Cancún Caribe en general, aquí sería más de la mitad en propiedad, ocupación asegurada.
El convenio con ROXA, es que ponen un 20% de la pasta, para el HOTEL de Narva, y los dos HOTELES de LA ROCA.
PACIENCIA, esto en dos años vale 0.15 cts.
#158
Re: Nyesa Valores (NYE)
Tu mismo te lo respondes, lor RUSOS con la venta de acciones han sacado 40 MM, tienen pasta para acabar NARVA LOFT de su propio bolsillo, no subestimemos a la cotizada, ayer fue irrelevante el volumen en bajada.
Si hay una ak, el 10 % es para tramo minorista son unos 10 MM, que van a engordar las arcas de los RUSOS, ahora mismo hay un 50 % de free float, que desde ls maldivas ya debe estar a buen recaudo.
See and wait.
#159
Re: Nyesa Valores (NYE)
Pues el inmobiliario se mueve así, exige primero mucha inversión 4 o 5 años y luego a los dos siguientes se multiplica por 10
Vale tienes NARVA LOFT 60 mm Tienes FINCA LA PLAYA y LA ROCA, 25 mm
Pero son activos improductivos, hace falta 150 MM para desarrollarlos ¿ quien va a ponerlos ?
En la burbuja se adelantaba la pasta y se construía a contra reloj, ahora se hace por fases, si va bien se hace la siguiente.
Por la parte de flujo de caja, va a haber unos 10 MM, eso da para ir construyendo y pagando NARVA LOFT, pero el ritmo es desesperante, Dos de los rusos, se dieron el bote, vendiendo al final un 5 % a 1,5 y por debajo es una estrategia para que no se te piren los de dentro.
Ayer Renault movió 40 MM de €, en sesión de contado.
Entonces, esto, va lento, había dos años de cadencia, pero a partir de 2021, los pagos se intensifican. Por tanto hace falta financiación, pero esa es la historia de las PROMOTORAS, ahora esta metida a Family Office y a PATRIMONIALISTA. Pero vamos situación de quiebra ninguna.
Es como lo de BERKELEY, tiene 60 MM en la caja, y capitaliza 25, si se disuelve vale el triple, es absurdo.
#160
Re: Nyesa Valores (NYE)
Hola
En la ak que plantea de 87 m es convertir ese pasivo de 87 m , que incluye la deuda concursal de 60 m , el pasivo proveedores, préstamos personales de directivos etc... , Para fortalecer el balance y no deja dudas a que no da cabida al minoritario al ser sin derecho de suscripción. Debemos pensar que la empresa incurre técnicamente en disolución por haber fusionado nyesa genérica de la que cuelga costarica ... El patrimonio neto es inferior de la mitad capital social. Con que consigan una ak salva el escollo y, aleja el peligro de la quiebra, que por descontado no la veo , es de esperar que Cajamar así lo ha visto.
Los ingresos de torres Hércules no se conocen ... Esos medio millón que indica son según nyesa de la venta de 10 viviendas de lo de Liberbank y el alquiler de unos activos de Barcelona... Locales, garajes y alguna vivienda creo.
Lo de roxa no incluye dos hoteles sino uno en Costa Rica , aparte del ruso.
Obviamente, Con la cartera de viviendas ampliada y no descarto alguna operación más en ese sentido los ingresos van a aumentar ... Habrá unos 70 para vender de caja mar y el resto que quedé para venta de Liberbank.. si pudieran vender como el tercer trimestre, 10,pues harían unos 40 pisos vendidos .. a qué precio... Depende de la calidad . .pero 3 m deberían dar, al menos, y otros 4 m por lo demás ... Beneficio neto debería haber para amortizar algo y reinvertir.
Y si la facturación es mayor pues tanto mejor.
#161
Re: Nyesa Valores (NYE)
Dices muchas imprecisiones, la Deuda es de 40 MM, lo demás es pasivo corriente, vas construyendo y vas pagando.
Hay 15 MM por impuestos diferidos, que eso son créditos fiscales. El balance está equilibrado. Y no hay vencimientos hasta finales de 2021.
Página 15, que es información auditada, lo de Roxa son dos Hoteles, y pondría dinero, a cambio del contrato a futuro, y ya hay planificadas 2.100 viviendas en Costa Rica, son varias fases.
Salir a embetunar un balance está muy bien. La causa de disolución es cuando los activos, valen menos de la mitad del pasivo, aquí está equilibrado.
Si vamos a intercambiar ideas, más vale que seas un poco más riguroso, porque metes muchas imprecisiones.
Tampoco voy a ser yo la enciclopedia de NYESA, pero es un valor para tener a largo, yo voy con 2000 €, y así no me descabezo, el negocio funciona así, primero se pone mucho dinero, aquí hay contrato suscrito, con GEM pero GEM sólo ponía pasta si andaba por encima de 0,015, hay 85 MM en existencias, eso es lo que valen la cartera de LIBERBANK, CAJAR MAR, y TORRES HÉRCULES, solo con eso ya amortizas deuda.
A ver los resultados de este 4T, ha penalizado mucho los 2 MM, que ha habido que dar a los rusos. Llevan vendiendo desde 0,40, y porque no podían vender más, pero a una media de 10 cts, todo lo que han vendido aquí se han movido más de 100 MM de euros, tienen pasta para levantarlo ellos mismos, ahora no hay prisa por hacerlo tienen que recomprar en 1 cts todo lo que va a valer 100, eso es es otros 100 mm.
Lo normal es ofrecer a la banca entrar en el capital, la banca tampoco te va a ejecutar, te pediría vender un activo, si lo hace vendes TORRE Hércules, o te sacas a Bricstore otra vez de la chistera, y se quedan fuera.
#162
Re: Nyesa Valores (NYE)
#163
Re: Nyesa Valores (NYE)
#164
Re: Nyesa Valores (NYE)
#165
Re: Nyesa Valores (NYE)
Hola
Como puede ver hay mucho pasivo y la concursal 68 m... Aunque 19 m vencidos . . El resto extraconcursal hasta los 87 m...
Cierto que la deuda bancaria como se puede apreciar no debe llegar a los 40 m y unos 22 m la sociedad gestora de la restructuración... Pero hay un poco de todo proveedores, ayuntamientos, otras entidades públicas, comunidad de vecinos, empleados, abogados etc...
Yo no estoy diciendo que vaya a quebrar sino que técnicamente está en disolución pero tienen un año para resolverlo y simplemente con la deuda relacionada con el perímetro de nyesa lo satisface... Y si el Banco Sabadell y otros se apuntan pues no digamos... Y esa sociedad gestora sería el punto y final.
