Grupo San Jose (GSJ)

Ese podría ser el motivo....hoy o mañana lo sabremos.

Parece que tenemos las bases del nuevo acuerdo. Recopilando y leyendo todo lo que ha salido en prensa lo que sí he observado es una fuerte contaminación de “marketing político” en cuanto a la información que se está suministrando. No discuto que se ha reducido la edificabilidad, pero por resumirlo de algún modo “nos quitan más de que lo nos dan, pero lo que nos dan, es de bastante mejor calidad que lo que nos quitan”. Y antes de seguir,  quiero aclarar que cualquier estudio económico inmobiliario parte como base de m2 edificables, no de viviendas, es decir, lo que realmente se venden son m2 empaquetados en viviendas , locales comerciales ú oficinas. Por poner un ejemplo, no es lo mismo vender 11.000 viviendas de 50m2 que 11.000 viviendas de 100m2 cada una. Una vez hecha esta precisión, estas serían las líneas básicas del acuerdo, ya ratificado por cierto por GSJ como Hecho Relevante ante al CNMV

 - La edificabilidad se reduce en un 20%, de 3,37  a 2,68 millones de m2. De aquí habría que ceder un 10% al Ayuntamiento. A grandes cifras 1,1 millones m2 residencial y 1,2 terciario (antes 1,7 residencial y 1,3 terciarios), trasladando edificabilidad de unos ámbitos a otros.

- Se construirán 11.000 viviendas (frente a las algo más de 19.000 del plan original), un 20% de ellas protegidas, esto es, 2.200. Equivaldría a un techo de 800.000 m2. Este es el dato importante. Con respecto al antiguo acuerdo, es cierto que se pierden m2 de techo, pero en los ámbitos más alejados a la mejor zona.

- El 10% de cesiones obligatorias al Ayuntamiento se pagan con suelo residencial, equivalentes a  que el Ayuntamiento pueda construir por sus medios unas 1.900 viviendas (por tanto, en realidad se construirán 12.900 viviendas, aunque no se esté diciendo directamente, pero como serán del Ayuntamiento, esas al parecer no cuentan.)

- Distrito Financiero, edificabilidad lucrativa: 1,5 millones de m2 en total, distribuidos entre  1,2 millones de m2 terciarios y 300.000 m2 residenciales (de ellos un 20% protegidos). Repito, 1,5 millones de m2 edificables. Antes eran 1,3 millones y sin que se permitieran viviendas. Aquí es donde realmente está la rentabilidad del proyecto, porque los precios de venta serán muy superiores al del resto de ámbitos y porque será una de las primeras zonas a desarrollar, junto con la Estación de Chamartín . Esto último es muy importante, porque los flujos de caja de este ámbito serán uno de los primeros en recibirse y comercializarse (5-7 años) y mejorarán el valor actual del proyecto cuando cualquier analista actualiza los flujos de caja estimados para tratar de dar valor al proyecto.

- ADIF – Fomento: Silencio absoluto, o al menos no encuentro nada al respecto, deduzco que su parte del precio no se ha tocado, unos 1.200 millones de euros. En cambio se van a hacer cargo de toda la reforma de la estación y adecuación de las vías, que al parecer, van a ir descubiertas en su gran parte, ya que no he leído nada de su soterramiento (era una inversión muy importante que tenía que hacer DCN, la famosa losa de cemento, 900 millones leí hace tiempo de coste) y que parece que se va a ahorrar)

- Ayuntamiento: Como ya se ha dicho, va a recibir suelo para viviendas y se van a hacer cargo de parte de las infraestructuras, en especial la remodelación de los nudos norte de la M-30 y Fuencarral.

- La gran incógnita que tengo es cuantificar el ahorro en inversiones que va a suponer este nuevo acuerdo, que por lo que se deduce, va a ser significativo, porque el proyecto se simplifica, ya no hay losa que cubra las vías, el nudo lo paga el Ayuntamiento, y la nueva estación y su adecuación lo paga ADIF. El Ayuntamiento comentó cuando presentó su “Madrid Puerta Norte” que las inversiones que exigía privadas eran algo más de 500 millones, por lo que entiendo que la cifra final debería estar alrededor de esta cantidad o incluso algo por debajo.

En resumen, más allá del mensaje que quiere trasladar el Ayuntamiento a su parroquia, y más allá de algún que otro titular periodístico, el acuerdo es más que razonable para DCN, que a falta de echar algunos números en los próximos días, pienso que a pesar de todo el ruido mediático de estos meses, Antonio Béjar ha sabido jugar a la perfección sus bazas y defender una rentabilidad más que razonable para el proyecto, consiguiendo edificabilidad en el ámbito en el que más valor había, aunque traten de vender en medios otra cosa. Quiero entender que este aspecto debió ser también parte del precio, esto es, la capitalización política del acuerdo y su venta al público siguiendo el relato del Ayuntamiento, es algo hasta cierto punto comprensible.

Por tanto pienso, y es una opinión particular, que hay que abstraerse de toda la información periodística que se está publicando, al final el titular está siendo que la Operación queda reducida a 11.000 viviendas y una gran mayoría de ellas protegidas, no es así, la Operación Chamartín van a ser 2,4 millones de m2 edificables por los que se van a pagar 1.200 millones de euros a ADIF-Fomento, lo que equivales a una repercusión de 500€/m2 techo, más unas inversiones que ahora mismo no sé determinar pero que van a estar muy por debajo de lo inicialmente pactado, estimo que no más de 500 millones de euros (217 €/m2). Estos meses se están pagando entre 1.500-2.000€ por suelo residencial en los alrededores de Chamartín, con lo que los precios de venta de lo que se construya dificílmente estará por debajo de los 4.000/m2 y la última Torre Cepsa (ya construida) de uso terciario, la compró hace más de un año Amancio Ortega pagando 4.500/m2. Estas pueden ser la referencia de precios de venta solamente de la edificabilidad del ámbito Distrito Financiero.

No olvidemos tampoco que, una vez ese suelo esté recalificado, DCN pasará a ser la segunda inmobiliaria del país por m2 edificables, sólo detrás de Metrovacesa, sociedad por cierto participada también por BBVA, así que habrá que estar atento a los movimientos en el sector estos meses,  que pueden poner otra vez a las empresas inmobiliarias en ebullición, y ayudar a poner en valor ese casi 25% que GSJ atesora de DCN.

Mentiría si dijera que no estoy pendiente a la cotización diaria de la compañía, pero como inversor a largo,  me ha da un poco igual lo que han hecho con ella estos meses, como me da un poco igual lo que hagan los meses venideros, ni es mi guerra ni sé lidiar con el trading, lo que tengo claro es que cuando empiecen a proliferar las grúas por encima del Paseo de la Castellana dentro de un año y medio, en mi opinión, y sólo es mi opinión, GSJ estará cotizando varias veces el valor que cotiza ahora, y no solamente porque hayan empezado las obras de la Operación Chamartín, sino por todo lo que atesora en su balance y que el mercado ahora mismo todavía no valora.

A ver lo que dice la prensa no es una version oficial, la prensa a veces cuenta trolas y a veces dice la verdad, el caso es que la noticia publicada en el pais no era una comunicacion oficial de la autoridad competente.

Ayer tuvimos filtracion y tuvimos minoristas entrando hoy con la comunicacion ofical caida, fijate que la caida de verdad empieza justo cuando se hace publico el acuerdo definitivo.

Entre los que no estaban informados de todo y los que no creian a la prensa cuando se ha visto la verdad oficial, entonces para abajo ha sido automatico y ya no se ha levantado cabeza

Hola David,

aunque no sea lo "tuyo", como ves el bajón de hoy? Mucha gente se ha puesto nerviosa...

Los mensajes positivos siempre son bienvenidos en los foros que desean la subida de la cotizacion.

El mensaje de tranquilos que esto vale mas de lo que dice el mercado ahora, tranquilos, que esto subira, lo he visto tantas veces en tantos foros, es un ejercicio agradable para el inversor pues le tranquiliza y le hace pensar que ese futuro mejor le hara lucrarse.

Bien es posible y tambien es posible que una accion que hace nada estaba en 0.79 ya haya descontado toda esa subida que planteas pues se ha multipiclado la cotizacion por bastante de una año a aqui.

En fin ni positivo ni negativo, el plan oficial ha puesto sobre la mesa menos viviendas de las que inicialmente se preveian y la calentadita en la accion esta ahi solo teneis que mirar la cotizacion en este ultimo año.

Que sea leve

Se está hablando mas del valor de la empresa, y no de la cotización actual que siempre es muy manejable y al corto plazo puede estar donde les de la gana.

Es cierto que GSJ ha pasado de 0,7€ a 4€ en un año,.....¿por ese motivo no puede subir mas? ¿ya está la Operación Chamartín recogida en el precio? sinceramente no lo creo. Solo hay que hacer números del montante de la operación (de lo que sabemos) y sumarlos a los números de otros proyectos de GSJ (como Argentina, que se iniciará a mitad del 2018), la venta de Cresca (que falta por anunciarse), reducción bestial de la deuda que ha tenido en este último año (de 130 a 59 millones en el periodo de la subida que mencionas en la cotización), en fin, los números del balance y expectativas de la empresa.

Los que hubieran entrado en los últimos días de éste mes, esperando el anuncio del acuerdo, y le han sacado la rentabilidad de ayer, ya habrán vendido. La especulación de siempre, entra con el rumor y vende con la noticia. Pero para los que nos quedamos en el valor, el contrato está firmado e hinchará las cuentas de GSJ, y eso se verá reflejado en su cotización.

Lingotes Especiales tambien estaba en 1€ (hace 2 años) y hoy está en 18€ (y llegó a 24€).

Gamesa tambien estaba  en 1€ (en el 2013) y un año despues estaba en 7€, dos años despues en 10€, tres años despues en 15€ y éste año ha tocado los 20€

Ercros tambien estaba en 0,20€ ó 0,30€ el año pasado y hoy está en 3€ y si sigue su evolución en sus cuentas se le verá mas alto.

En fin, que creemos que GSJ vale, por sus números, mucho mas de lo que cotiza. Su precio actual, es anecdótico. Normal que todos los que invierten a corto plazo se pongan nerviosos cuando se entra al calor de una noticia y se produce una bajada como la de hoy, en cambio los que llevamos tiempo en el valor (y vamos a largo plazo), total tranquilidad. Aunque logicamente, joden estas bajadas sin fundamento. Mañana, probablemente, otra vez iniciará la senda alcista y sino lo hace,...no tardará en hacerlo.

No deja de ser una opinión personal, cada uno tiene que manejar su dinero.

Un saludo theveritas

Totamente de acuerdo. 

ooo