Grupo San Jose (GSJ)

 El grupo de Jacinto Rey se adjudica tres proyectos residenciales de Aedas Homes para construir casi un millar de viviendas del Plan Vive, que se suman a las más de 3.000 que ya desarrollaba junto al fondo Ares y la propia promotora inmobiliaria

26/11/2024 05:19h

Isabel Diaz Ayuso avanzó el pasado septiembre que Madrid finalizará esta legislatura con 10.500 nuevas viviendas del Plan Vive, la iniciativa estrella de su Gobierno para paliar las dificultades de acceso al alquiler por los elevados precios. De estas 10.500 viviendas, en al menos 4.526 participará Grupo Empresarial San José, la mayor constructora gallega por ingresos, con una cifra de negocio de 1.335 millones el año pasado. 

El grupo de Jacinto Rey, como estaba previsto, se ha hecho con las obras de tres proyectos residenciales en Aranjuez, Navalcarnero y Villalbilla que suman, en conjunto, 944 viviendas. Este lote, que forma parte del Plan Vive III, fue adjudicado a la promotora Aedas Homes, que, a su vez, ha encargado la construcción a la compañía gallega. 

San José, uno de los socios de Madrid Nuevo Norte –la antigua Operación Chamartín–, edificará sobre 1.500 metros cuadrados de superficie para levantar pisos de alquiler asequible de 1 a 3 habitaciones y que irán acompañados de zonas comunes con piscina, espacio de juegos para niños, áreas ajardinadas y una planta bajo rasante destinada a plazas de garaje, trasteros e instalaciones complementarias. 

Casi un centenar de edificios

El contrato se suma a los que ya tenía en el bolsillo la constructora, que según explica en las cuentas del tercer trimestre presentadas la pasada semana, pondrá ladrillos en más de 4.500 viviendas del Plan Vive de Madrid, lo que la convierte en la principal constructora, hasta la fecha, de la iniciativa. Anteriormente, se hizo con otras 3.600 viviendas de este plan en alianza con el fondo Ares, adjudicatario del contrato, y con la propia Aedas Homes. 

Sumando todas las obras, San José participa en 25 promociones y 95 edificios del Plan Vive, construyendo en una superficie conjunta de 571.000 metros cuadrados y urbanizando otros 207.000. El valor conjunto de los contratos no se ha hecho público, pero puede rondar los 400 millones, ya que la compañía había cifrado en 330 millones el primer encargo de 3.600 viviendas. Ahora, suma casi 1.000 más a su cartera. 

La fortaleza de San José en Madrid

El negocio residencial está ayudando a San José a engordar su cartera de contratos, que se encuentra en cifras récord, con 2.923 millones a cierre del pasado septiembre. A diferencia de la tendencia a la internacionalización de las grandes constructoras del Ibex, Jacinto Rey se ha hecho fuerte en campo propio, hasta el punto de que el mercado español representa actualmente más del 80% de sus ingresos y de su cartera. Y Madrid está contribuyendo a que esto sea así. 

 Además de las viviendas del Plan Vive, el grupo gallego se hizo el año pasado con las obras de construcción de la nueva estación pasante de Madrid Puerta de Atocha Almudena Grandes por algo más de 450 millones de euros, en alianza con Puentes, Dragados y Tecsa. También es la constructora del primer hotel JW Marriott de España, ubicado en la Carrera de San Jerónimo; se encargó de la reforma del hotel Ritz; y participó en la ampliación del Museo del Prado, en las obras del Santiago Bernabeu o en la puesta en marcha del hospital Zendal durante la pandemia. 

La lista de obras emblemáticas tiene su particular joya de la corona en la Operación Chamartín, el proyecto llamado a diseñar el nuevo rostro del norte de Madrid y en el que San José controla el 10% de la sociedad promotora, con Merlin y BBVA como compañeros de viaje. En ese desarrollo urbanístico está prevista la construcción de 10.500 viviendas. 

El negocio residencial

Desde el verano, el grupo de Jacinto Rey ha conseguido contratos para construir más de 1.600 viviendas en España, tanto las proyectadas para alquiler asequible como otras ubicadas en complejos de lujo. El grueso de las unidades lo compone el encargo de Aedas Homes para el desarrollo del Plan Vive, pero San José también ha pescado obras residenciales en Málaga, Sevilla o Alicante. 

Entre estos contratos destaca los firmados por la familia Jove, los dueños de Inveravante. A través de la división inmobiliaria del grupo familiar, Avantespacia, ha encargado a San José, una de sus constructoras predilectas, las obras de ejecución del Complejo Residencial Salinas Towers en Calpe, un proyecto compuesto por tres singulares torres que integran 120 viviendas de 2 y 3 dormitorios, según explica la compañía en su informe de resultados. 

Anteriormente, Avantespacia también encargó a San José las obras de edificación del Residencial Chile Sur en Las Palmas de Gran Canaria, donde esta prevista la construcción de otras 83 viviendas. 

Link Economía Digital

Resumo mi tesis lo más breve que puedo, separando 1) el valor de activos netos que pueden ser sacados de empresa, y 2) el valor de negocio. 

1) Sobre el valor de la posición financiera y otros activos
A mi entender, los activos financieros que podría extraer de la empresa sin afectar al negocio, son los siguientes:

Os extracto las fuentes de donde he obtenido los datos (de las memorias y de sus informes financieros):

Inversiones inmobiliarias:

Existencias:

 

En este punto recordar que las existencias son inmuebles, no es circulante necesario para el negocio, sino activos sueltos que pueden ser vendidos.

Participación 10% en Crea Madrid Norte:
 

“En 2019, el Grupo San José vendió el 14,46% de su participación en Crea Madrid Nuevo Norte (anteriormente Distrito Castellana Norte) a Merlin Properties por 169 millones de euros en efectivo. Además, como parte del acuerdo, Merlin otorgó a San José un préstamo de 86,4 millones de euros a 20 años con un interés anual del 2%, pagadero al vencimiento”. 

Haciendo una regla de 3, el 10% daría lugar a 117M€, sin contar con que ya está aprobado el tema de Adif, a diferencia de cuando se produjo en 2019 la venta a Merlin.

En los 3 casos superan ampliamente el valor contable. Las plusvalías ascenderían a 209M€: 

 

 Por último, a septiembre de 2024 tienen 481 millones de euros en caja, y 111 millones de euros de Deuda Financiera entre corto y largo plazo. 

No incluyo activos fiscales, participaciones minoritarias poco relevantes, ni los terrenos de Paraguay de Casado, ni imposiciones, ni por el contrario tampoco provisiones, que entiendo que son un circulante más de la empresa en su actividad. 

En cuanto a si deben dejar algo de caja de seguridad, en un post acertado, David comentaba que deben reservar parte de la caja para compensar el fondo de maniobra negativo inherente a la actividad: 

“Aunque de cara a hacer una lectura más prudente de la tesorería, quizás tengamos que tener en cuenta que de los 493MM€ que dispone, al menos 258MM€ deberían sostener el fondo de maniobra, para que activo y pasivo comercial queden equilibrados.”

En mi opinión,  258M es excesivo, ya que eso daría para cubrir todo el fondo de maniobra. Esto es, daría para que cubrir la variación de circulante si la empresa pasa a vender 0 euros. Si la empresa reduce sus ingresos a la mitad, diría que 100M sería la caja que deberías mantener de seguridad. Todo ello, si no quieres pisar un banco en tu vida, claro. 

Le restamos a 701M los 100M de seguridad, y se quedan en 600M aprox “extraíbles”. 

 2) Sobre el valor del negocio 

Es complejo de valorar por la volatilidad de partidas de pyg, cada uno que saque sus conclusiones, pero me gustaría reseñar un dato que se observa en las cuentas anuales (es contabilidad dura y puede resultar complejo, aviso). 

El crecimiento le ha generado caja por la vía del circulante (crece más el pasivo circulante que el activo), y por tanto la tesorería ha crecido más que los resultados. Mientras se espera que los beneficios sean de 30M en 2024 (van 23M a septiembre), la caja ha crecido mucho más. Sin embargo, creo que es importante un detalle por el cual GSJ puede estar siendo prudente al darse resultado. 

Las cuentas contables de Obra certificada por anticipado (OEPC- en Deudores del Activo) y Obra certificada por anticipado (OCPA - Anticipos Pasivo), típicas en constructoras e ingenierías, funcionan de la siguiente manera: 

·       El jefe de obra dice que van un grado de avance del 40% p.e. Se contabiliza el ingreso por el 40% del total de la obra. 

·       ¿GSJ ha certificado al cliente 30% de avance? La diferencia entre el 40% y el 30%Es OEPC (activo). 

·       ¿GDJ ha certificado al cliente el 50% de avance? La diferencia entre el 40% y el 50% es OCPA anticipo (pasivo). 

Es imposible auditar con precisión si ese 40% es correcto, y estas dos cuentas suelen ser un indicador de si la empresa quiere sacar o por el contrario retener beneficio. 

En el caso de GSJ, la evolución de estas dos cuentas ha sido la siguiente: 

 

El incremento del GAP significa que GSJ dice que mientras que lo ejecutado por delante de la certificación (OEPC) se mantiene en similar nivel, lo cobrado por anticipado no es ingreso, sino anticipo en el pasivo (OCPE). 

El impacto en el resultado, de haber mantenido el mismo GAP en los 3 períodos, sería de 48M€ más de resultado entre 31.12.22 y 30.06.24 (56M-8M). 

Puede haber circunstancias que hagan que esto suceda de manera natural, obviamente, pero es un indicador que pueden estar siendo muy prudentes reteniendo, mucho o poco, beneficio. Lo tendría en cuenta en la valoración del negocio, si lo hacemos por múltiplo EBITDA o EBIT o PER.

En cualquier caso, las cuentas dicen que ingresan 1.500M€ al año y el EBIT es de 30M, pero no me atrevo a ponerle un valor al negocio. No obstante, no será malo cuando ha generado la caja que tiene la compañía en estos pocos años. Recordar que en 2015 la posición financiera neta era claramente negativa por -300M€, y ahora es +300M€.

Conclusión 
La suma del valor del negocio a los 600M€ de activos netos extraíbles calculados arriba, dan mucho más que los 310M€ de capitalización. Mi reflexión final, y con esto acabo, es que si hipotéticamente fuera yo el dueño por el 100% de GSJ y me ofrecen los 315M€ que capitaliza ahora, no los cogería ni loco. 

Bueno, pues ya está anunciado la firma
https://cincodias.elpais.com/companias/2024-11-28/el-plan-madrid-nuevo-norte-se-aprobara-en-diciembre-tras-finalizar-los-tramites-registrales-y-tras-30-anos-de-espera.html#?prm=copy_link

 

 28/11/2024 - 18:03 

Adif y Crea Madrid Nuevo Norte han alcanzado un acuerdo para la venta de los terrenos sobre los que se alzará la mayor operación urbanística de España y de Europa, conocida popularmente como Operación Chamartín. Sin embargo, la firma de esta operación, valorada en alrededor de 1.245 millones de euros y que estaba previa para antes de que terminara el mes de noviembre, se va retrasar de nuevo. 

En esta ocasión no se trata de una prórroga, como ha sucedido en anteriores ocasiones, ya que ambas compañías se han dado de plazo un mes para rubricar la transacción. De hecho, está previsto que la firma se produzca en los próximos días, según ha podido saber elEconomista.es. Así, se trata de un mero trámite formal, ya que el acuerdo alcanzado debe pasar antes de ir a notario por los Consejos de Administración de Adif y Crea Madrid Nuevo Norte, sociedad promotora del proyecto en la que participan BBVA (75,54% del capital), Merlin (14,46%) y GrupoSanjose (10%). 

 "Dada la complejidad y la trascendencia de esta operación, y a fin de que su formalización ante notario se desarrolle con la máxima seguridad jurídica, las partes hemos considerado otorgarnos un plazo adicional, hasta el 31 de diciembre de 2024, para cumplir con las formalidades pendientes, sin perjuicio de que esta formalización pueda tener lugar antes de tal fecha", apuntan en un comunicado conjunto Adif y Crea Madrid Nuevo Norte.

Ambas compañías explican que se ha completado la "regularización registral y catastral" del desarrollo, siendo este el proceso que más ha dilatado la firma del traspaso de los suelos del administrador ferroviario público a manos privadas. Asimismo, apuntan que se ha logrado "el cierre de todos los puntos sustanciales de las escrituras de compraventa e hipoteca" y tras esto "las entidades públicas ferroviarias han acordado con Crea Madrid Nuevo Norte someter a sus respectivos órganos de gobierno la aprobación del otorgamiento de tales escrituras para la transmisión de los suelos y derechos de aprovechamiento de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral sobre los que se desarrollará Madrid Nuevo Norte", destacan en el comunicado. 

Este acuerdo es el penúltimo paso para poner el lazo a un desarrollo que lleva más de 30 años atascado por diferentes conflictos políticos y económicos, que han retrasado un proyecto que inyectará 10.500 viviendas de obra nueva a la capital española. 

Así, el desarrollo tuvo que hacer frente a varios recursos de casación que terminaron en el Tribunal Supremo, que dio el respaldo jurídico definitivo a Madrid Nuevo Norte el pasado mes de abril. 

Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Mantenimiento, las empresas públicas titulares de distintos lotes de suelos, transmitirán el próximo mes de diciembre cuando se firme el acuerdo a Crea Madrid Nuevo Norte el 49% de la operación. En total, Madrid Nuevo Norte acoge una superficie total de 3,35 millones de metros cuadrados, de los que 2,3 millones no son vías ferroviarias. 

Organización de los pagos

A falta de que se conozcan los detalles definitivos, el acuerdo de venta entre Adif y Crea MNN se remonta a 2015. En ese momento se estructuró la operación a través de una financiación a 20 años por 1.245 millones de euros. Concretamente, el convenio fija que, en el momento de la firma, la promotora tendrá que realizar un primer pago de 216,87 millones de euros. 

 El siguiente desembolso se producirá a los cinco años y será de 68,69 millones de euros más unos intereses de 23 millones de euros. A partir de entonces y durante 15 años se realizarán pagos anuales por cantidades muy similares –decrecientes cada ejercicio–, hasta alcanzar un importe total de 984,22 millones de euros por los suelos más 261,23 millones de intereses.25.000 millones de inversión. 

Veremos a ver, porque ahora nuestro presidente ha anunciado la creación de una enorme empresa pública que va a construir y ha gestionar miles de viviendas para todos, todas y todes. Con ello el resto de Socimi y empresas del sector se verá abocado a reinventarse.
Otra cosa es que el anuncio sea como el cuento de la lechera.
Que todo sea mentira o que cambie de opinión.
Saludos desde la arena.

El banco apunta a desprenderse de parte de sus acciones una vez se produzca el traspaso de los terrenos desde Adif para dotar de liquidez a CMNN

02/12/2024

La mayor operación urbanística de España empieza a destrabarse en sede administrativa…y con ello, también en el plano empresarial. BBVA, el principal accionista tras la sociedad que impulsa Madrid Nuevo Norte, comenzará a sondear el apetito por sus acciones el próximo año para apuntalar la liquidez de la promotora privada, según apuntan fuentes financieras e inmobiliarias consultadas por este medio. A preguntas de Vozpópuli, desde el banco con sede en Las Tablas no han querido hacer comentarios.

El motivo de este nuevo impulso por parte del banco tiene que ver con el hito que supondría el traspaso de los terrenos para la histórica 'Operación Chamartín', en manos de la pública Administrador de Infraestructuras Ferroviarias, a la sociedad promotora, Crea Madrid Nuevo Norte, antes de Navidad. El primer pago a la empresa pública será a la firma y de unos 216 millones de euros, que requerirían una ampliación de capital entre los accionistas de la promotora privada.

Crea Madrid Madrid Nuevo Norte ha asumido el compromiso de sufragar un total de 1.245 millones de euros en 20 años por alrededor de 3,3 millones de metros cuadrados, sobre los que está prevista la construcción del futuro gran centro de negocios de la capital con más de 10.000 viviendas incluidas tras una inversión hasta 2045 superior a los 7.000 millones de euros.

La incertidumbre alrededor del complejo trámite de traspaso de terrenos desde la Administración Pública a CMNN, que llegaría a su fin con casi tres años de retraso, ha venido lastrando hasta ahora las conversaciones informales para la entrada de un nuevo socio inversor en la promotora privada. Unas dudas que se terminarían de disipar, algo a lo que ya contribuyeron también las resoluciones de principios de año del Tribunal Supremo desestimando los recursos de grupos ecologistas contra la operación.

En este sentido, los informantes apuntan a que el BBVA tiene la intención de desprenderse al menos de una parte de sus acciones a medio plazo para potenciar tanto su liquidez como la de la sociedad con un socio internacional. Actualmente, el banco detenta alrededor del 76% de las acciones en la promotora, antes llamada Distrito Castellana Norte. El resto del accionariado se reparte fundamentalmente entre la socimi del Ibex Merlin Properties y la constructora San José.


Maniobra de BBVA para vender sus acciones

Como la propia operación, que suma 31 años de tramitación, el BBVA lleva tiempo preparando el camino para hacer caja con al menos parte de sus acciones, sin prisa pero sin pausa, como dicen algunos informantes. El último gran paso en este sentido se materializó ya en 2022, cuando la entidad financiera consiguió ganar un arbitraje a Merlin y San José relativo al margen de maniobra sobre sus participaciones societarias.

En concreto, el BBVA había aprovechado su posición de mayor accionista para impulsar, unilateralmente, una modificación de los estatutos de la promotora con vistas a poder proceder a la enajenación total o parcial de sus acciones sin tener que pasar por el filtro de los demás socios. Merlin y San José impugnaron la actuación del banco ante la Cámara de Comercio e Industria de Madrid.

Finalmente, el árbitro dio la razón al BBVA al estimar que el criterio de la mayoría accionarial se impone a cualquier consideración jurídica sobre los estatutos previos. Una resolución favorable para el banco, que contrató para ello los servicios del bufete de abogados Clifford Chance.

Fuentes financieras citaban ya entonces como posibles interesados a la aseguradora francesa Axa -un inversor de largo plazo al que un proyecto a 25 años y más allá como este podría encajarle-, el fondo canadiense Brookfield -que ya mantuvo conversaciones con Santander de cara a hacerse con Merlin- o el fondo soberano de Qatar, accionista de la inmobiliaria de oficinas en sitios prime de Madrid y Barcelona y cotizada del Ibex 35 Colonial.

Sin embargo, el ciclo al alza de los tipos de interés en Europa -que recién se ha frenado este año- y las citadas cuestiones burocráticas han dificultado hasta ahora una solución

Link Voz Populi

Sigo pensando que si el negocio es tan boyante, ¿porque quiere BBVA venderlo?.

Hasta hoy, y ya peino canas, ningún banco me ha ofrecido un buen negocio nunca, y dudo que este sea la excepción.

En fin, hasta que no vea ese proyecto en marcha no lo creeré, después de 31 años esperando y ahora que no cambie de opinión el presi y le diga a ADIF que no firme.

Menos mal que San José solo tiene el 10%.

Saludos desde la arena