Extinción de condominio

La expresión "extinción de condominio" se refiere a una situación en la que dos o más personas comparten la propiedad de un bien en común, y uno o varios de estos individuos decide(n) poner fin a esa copropiedad.

El término "condominio" es similar al utilizado para propiedades compartidas, como en edificios de apartamentos. En el tema que compete a este artículo, se usa para describir la situación en la que una pareja o grupo que comparte propiedades conjuntas decide dividir y asignar esas propiedades de manera individual.

Cuando una pareja se separa, por ejemplo, mediante divorcio, es posible que deban tomar decisiones sobre cómo dividir los bienes compartidos, que pueden incluir propiedades, activos financieros y otros recursos.

La extinción de condominio es el proceso legal mediante el cual se pone fin a la copropiedad de estos bienes compartidos. Ello implica que los cónyuges pasan de ser propietarios conjuntos a propietarios individuales de partes específicas de los bienes.

La extinción de condominio puede implicar la venta de los bienes compartidos y la posterior distribución de las ganancias entre los cónyuges de acuerdo con un acuerdo o decisión legal. También puede significar que uno de los cónyuges compre la parte de la propiedad del otro para convertirse en el único propietario.

Aunque hemos descrito una situación de divorcio, la extinción de condominio también puede suceder, por ejemplo, cuando varios hermanos reciben una herencia. Entonces, puede optarse por la división de la propiedad o su venta.

Vale precisar que los términos condominio, proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes se refieren a lo mismo.

División de la propiedad

La división de la propiedad es el proceso judicial por el cual se declara la extinción de condominio. Para ello, existen dos modalidades:

División material: El bien puede fraccionarse materialmente, por ejemplo, dividiendo un terreno en dos.
División económica: Esta alternativa tiene dos caminos:
- El primero es que uno de los propietarios adquiera la titularidad completa del activo. En ese caso, el resto de los propietarios debe recibir una indemnización.
- Una segunda vía para la división económica es la venta a un tercero y el respectivo reparto del precio, según la cuota que corresponde a cada propietario. Cuando no hay acuerdo entre las partes, debe venderse la propiedad mediante una subasta pública.

La división económica se realiza cuando el bien es indivisible por sus características materiales o por una cuestión jurídica. Esto último significa que si el bien se divide resultará inservible para lo que está destinado, o puede ser que, con la división, su valor se reduzca significativamente.

Un ejemplo de indivisibilidad jurídica es un terreno que tendría que dividirse en múltiples partes. Así, en cada pequeña parcela resultante no podría construirse ningún tipo de edificación. En ese caso, es más razonable la división económica.

¿Quién puede solicitar la extinción de condominio?

La extinción de condominio puede ser solicitada por cualquiera de los propietarios del bien, pues es un derecho irrenunciable e imprescriptible.

En el Código Civil de España, se indica que ningún copropietario está obligado a seguir en un condominio.

La extinción puede efectuarse por mutuo acuerdo, y para esto se recurre a un notario, abonando el respectivo impuesto. La otra alternativa, si no hay acuerdo, es la vía judicial, interponiendo una demanda que puede tener como consecuencia la adjudicación a cada propietario de su parte del bien, o la venta del activo si este no es divisible.

¿Qué hay que pagar cuando hay una extinción de condominio?

En una extinción de condominio, puede haber varios tipos de pagos involucrados, dependiendo de las circunstancias específicas y de cómo se decida llevar a cabo la división de los bienes compartidos. Algunos de los posibles pagos incluyen:

Compensación por igualación: Si uno de los propietarios desea mantener una propiedad compartida y el otro está de acuerdo en transferir su parte de la propiedad, puede haber un pago de compensación por igualación. Esto implica que la parte que adquiere la del otro puede necesitar pagar una suma de dinero para igualar el valor de la propiedad que está adquiriendo.
Venta de la propiedad: Si se decide vender una propiedad compartida, los ingresos por la transacción se dividirán. Cada propietario recibirá su parte de los ingresos después de deducir los costos asociados con la venta, como impuestos y comisiones.
Repartición de activos: Además de propiedades inmobiliarias, puede haber otros activos compartidos, como cuentas bancarias, inversiones u otros bienes. En ese caso, puede haber una redistribución, de manera que cada parte reciba una porción equitativa de los activos.
Pago de deudas compartidas: Si los propietarios tienen deudas compartidas (como una hipoteca), se debe acordar cómo se repartirán y pagarán esas deudas en el proceso de extinción de condominio.
Impuestos: La extinción de condominio, al no ser una transmisión de patrimonio, no tributa por el Impuesto de transmisiones patrimoniales, sino que tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto lo tiene que pagar el titular que se adjudica el bien.

Es importante destacar que los términos y condiciones de la extinción de condominio deben ser acordados por ambas partes o determinados por un tribunal en caso de conflicto.

¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?

Para llevar a cabo una extinción de condominio, es necesario seguir varios pasos y cumplir con ciertos requisitos legales. A continuación, te presento una guía general de lo que se exige para realizar una extinción de condominio:

Identificación de los bienes: Se deben identificar claramente los bienes compartidos que serán objeto de la extinción de condominio. Esto puede incluir propiedades inmobiliarias, cuentas bancarias, activos financieros u otros bienes.
Valoración de los bienes: Si es necesario, los bienes compartidos deben ser analizados para determinar su valor actual. Esto es importante para calcular cómo se dividirán los bienes y saber si se deberán realizar pagos compensatorios.
Registro legal: Dependiendo del tipo de bienes involucrados, puede ser necesario registrar la transferencia de propiedad en las autoridades correspondientes. Por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, puede ser necesario registrar el cambio de titularidad en el registro de la propiedad.
Cumplimiento de obligaciones: Es importante asegurarse de que se cumplan todas las obligaciones financieras relacionadas con los bienes compartidos antes de proceder con la extinción de condominio. Esto puede incluir el pago de deudas, impuestos y otros compromisos financieros.
División de activos y pagos: Una vez que se hayan cumplido todos los pasos anteriores y se haya registrado la transferencia de propiedad si es necesario, los bienes compartidos se dividirán y los pagos compensatorios se realizarán según lo acordado.