Descubre cómo levanté una cesión de remate contra el interés del banco

Hola Tristan,
Has sido un gran descubrimiento para ayudarme a entender este interesante mundo de las subastas.
A ver si me puedes ayudar con la primera que tengo entre manos que tiene similitudes con la que comentas. Hice una propuesta (45k euros) al banco para quedarme con el remate a traves de oportunalia y después de quedar como el mejor postor (desconozco si hubo más) me dicen que tengo que pagar 51k euros porque el deudor esta dispuesto a pagar esa cantidad. El valor de subasta era de 165k euros por lo que no cumple el 70% (la parte de la deuda pendiente no la tengo clara). El problema es que yo aun no tengo nada firmado con el banco, todo ha sido verbal y por teléfono, por lo que entiendo que sino acepto pagar más, se lo adjudican al deudor (o cualquier familiar) y no se considera mejora de postura. Estoy en lo cierto?
Gracias por adelantado!

Púes entonces SI, están muy locos... y sus comportamientos son muy irracionales... 

Me traes muy buenos recuerdos mencionando esta inversión de 2022. No solo hicimos las cosas bien (mis colaboradores y yo) sino que, además, salieron muy bien. Todo redondo. Las dudas que genera en muchos novatos el comportamiento del banco tienen su origen en su falta de experiencia con los bancos. Lo menciono porque el comportamiento de este ejemplo no se sale nada de lo común, sino que es la norma en la inmensa mayoría de las cesiones de remate. De hecho, podría decirse que éste es el ejemplo perfecto de una cesión de remate. Allá ellos cómo hacen sus cuentas. Obviamente, las personas normales lo haríamos de forma diferente, pero, como diría mi amigo el galo… ¡están locos estos romanos!

Buenas Tristan,

Felicidades por el objetivo logrado y por tu estrategia en la consecución de esta cesión del remate.
De todas formas bajo mi punto de vista, hay un gran demérito por parte de la entidad bancaria en este caso.  
Como tu muy bien has contado en tu plataforma, el proceso de ejecución hipotecaria es un proceso largo, más cuando atendiendo al 670 de la LEC, y por las circunstancias de esta subasta, se debe de proceder por parte del LAJ, al traslado de postura. No soy experto en el tema, pero he leído varios post tuyos en los que dices que es un proceso que suele dilatarse varios meses e incluso años.
Dicho esto, NO entiendo la precipitación del banco en firmar un contrato de cesión contigo en el que únicamente mejoras en 1.000€ su adjudicación. Y además como bien dices a cambio de no aportar por tu parte ni un euro.  Tienen que ser muy malos los gestores del banco para aceptar esta propuesta..., más teniendo varios meses por delante para sin prisas buscar a inversores interesados en hacerse con la cesión de remate a un precio al menos entorno al los 140.000 euros. Todos somos conscientes que los bancos tienen una gran red de inversores dispuestos a colaborar con ellos para hacer negocio. Acaso muchos de los que estáis leyendo este post, ¿No estaríais interesados en adquirir la cesión de remate por 140.000€, teniendo en cuenta que el valor que según el vídeo el valor del inmueble esta entre los 18.000€ y los 200.000€?
Tampoco entiendo como el banco finalmente se adjudico el inmueble al 70% y lo cedió el remate por tan solo 113.000€... Ya nos han comentado que la deuda era de 229.000€, por lo que a priori al banco podía pujar hasta los 229.000€... pero ¿Y la fiscalidad de la operación? Si el banco hubiese podido hacerse con el inmueble a 112.000€, podía imputar a perdidas la diferencia entre los 229.000 y los 113.000 (precio cesión) =  116.000€... mientras que adjudicándoselo al 70% y cediendo el remate a 113.000€, el resultado fiscal es muy desfavorable para el banco.
Con estos razonamientos no quiero quitar merito a tu adjudicación Tristan, pero si quiero denotar que no siempre los bancos tienes gestores hábiles que defiendan de la forma más eficiente sus intereses.

No es que el banco pujara bajo, lo que pasó es que sus competidores apenas subieron. Y la puja se quedó ahí.

Tristan, enhorabuena. muy hábil por tu parte.

Obviamente no trabajas para el banco, pero me gustaría entender su dinámica en esta casi. Por qué el banco teniendo una deuda muy por encima de  110k, pujó tant bajo? En cualquier caso, tienen margen de sobra para no tener que poner un euro más. Hay algun incentivo economico por su parte en pujar lo mínimo?O es una estrategia para maximizar la deuda remanente después de la subasta sobre el demandado?
Muchas gracias

Buenas tardes Tristan, después del decreto para iniciar la toma de posesión de la vivienda tienes que remitirle un escrito al juzgado para que inicie la misma? Lo realizas directamente tu o con un abogado? Me podrías asesorar en este sentido ya que estoy desorientado en mi primer intento de cesion de remate ya que tengo la oferta aprobada pero ahora tenemos que esperar por la autorizacion judicial y mis dudas vienen a partir que realice el pago ya que desde el fondo buitre no me han aclarado bien los pasos a seguir. Gracias 

Las cesiones de remate siempre han estado ahí y me parecieron bien. Finalizada la subasta, que el ganador haga lo que estime conveniente con su adjudicación, quedársela o venderla. Si la puede vender, mejor que mejor, así no se descapitaliza y el mercado es más dinámico. En los 90 cualquier ganador de una subasta podía ceder su remate. Y no veas lo bien que iba la cosa. 

En cambio, presentar a un mejor postor era algo oscuro, camuflado en el anonimato, de puñalada por la espalda. Ahora es diferente, todo es anónimo, incluso las adjudicaciones. Cuando te presentan como mejor postor ni siquiera sabes a quién le estás jodiendo. Por lo tanto ha perdido el carácter de puñalada por la espalda que tenía antes. Yo sigo sin ejercer esa práctica, pero ahora la entiendo como una herramienta más del sistema. Incluso enseño en TOPsubastas la estrategia adecuada para llevarla a cabo.

Hola Tristan, esto me recuerda una discusion acalorada sobre todo por tu parte sobre las mejoras de postura, que las considerabas como un robo del que había pujado en su momento en la subasta, te parecian lo peor y que si te pasaba harías de todo para "hundir" al que te había quitado tu futurible adjudicacion. Pero esto de la cesion de remate por debajo de la mejora en una subasta en la que ni siquiera participaste no se si puedes defenderla al margen de haber sacado mas beneficio...
Que me parece bien q lo hagas, q quede claro, pero no entiendo pq te molesta entonces que alguien consiga la subasta mejorando la postura, eso si, cumpliendo el articulado de la ley claro está.

Un caso muy interesante y curioso. Gracias!

Ahora lo entiendo mejor. Todo aclarado. Gracias!

Si,si, eso lo tenía claro, lo que me extrañaba era que el banco hubiera pujado por 112k que no tiene sentido , porque lo que suelo ver es que las pujas de los bancos son porcentajes del. 50, 60 o 70% , por lo que me descuadraba que hiciera  una puja del 40% solo  del principal, sin contar I+C.
Si esa puja fue de un 3° entoces ya lo entiendo, 
Un saludo

jejeje, Charly, en realidad ellos nunca hubieran tenido que pagar los 197k. La deuda de este piso con el banco era de 229.000 euros. Por lo tanto al banco le daba igual adjudicárselo por 50 mil que por 229 mil.  En ningún caso iba a soltar ni un euro. Y si aceptó cederme el remate por 113k es porque no recibió ninguna oferta mejor. De haberla recibido, habría firmado el compromiso de cesión de remate con otra persona.

Es un poco lioso creo. 
Entonces La Caixa fue la mejor postura por 112k, te cede el remate por 113k pero ella se lo adjudicó finalmente en 197k?
Suerte has tenido que han respetado su petición inicial de 113k para cederte el remate y no se han arrepentido por haber tenido que adjudicarselo al final por 197k. Han perdido mucho dinero en esta subasta y tú has vas a conseguir una rentabilidad altísima. 
Me alegro por ti 

¿Quién dice que la puja del banco la hizo sin que hubiera otros postores? Eso hoy en día no es posible, como sabes, porque la parte actora no puede comenzar las pujas. Para que la parte actora pueda comenzar a pujar tiene que haber al menos una puja previa.

En cualquier caso, seguramente no lo has visto porque al mostrar en la pantalla el decreto de adjudicación, quizás lo hice demasiado rápido. Pero tras caerse la mejora de postura, el banco tiene un plazo de 5 días para hacer su propia mejora. Incluso aunque sea mejorándose a sí mismo. Entonces presentó un escrito pidiendo la adjudicación por el 70% del valor de Subasta, especificando que lo hacía en calidad de ceder el remate a un tercero.

A ver si puedo subir una captura de pantalla...

Hay una cosa del caso que no entiendo. Compartiendo la conclusión de que el deudor no presentó mejor postura conforme a la ley, lo que también es evidente que el banco no había realizado una puja de acuerdo a la Ley, pues tratándose de vivienda habitual, la postura no podría ser inferior al 70%, 60% en caso de subasta sin postor. Entonces, la oferta de 112.300 € o 113.000 € tampoco se cumple las condiciones de adjudicación...

como he comentado ante  al ver el video 
Tristan eres el AGUILA DE LA  SUBASTAS 

Yo solo tengo acceso a las pocas subastas que me he adjudicado y que ya me los han enviado con CSV, pero en todas se me da esa coincidencia, que el CSV solo lo colocan en testimonio. Y que la copia que envían previamente la envían monda y lironda. Pero obviamente tú tienes acceso a muchos más documentos y de localidades diferentes.

Buenas, solo un comentario: anda que no he visto Decretos de adjudicación (y de remate, y de aprobación de costas, etc...) con el CSV, así que mejor no generalizar con que esa es la diferencia con el Testimonio, porque simplemente depende de cada Juzgado.
Saludos,

Estupenda estrategia y menudo chollo, viendo donde es y el precio.