La extinción del condominio procede cuando dos o más copropietarios no se ponen de acuerdo en cómo disolver la propiedad que comparten en pro indiviso. Ésta es una expresión, "pro indiviso" que es de origen latino y que hace referencia a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho. Cuando existe la copropiedad, la cosa o el derecho pertenece a varias personas, sin que pueda decirse qué parte específica corresponde a cada uno, pues el bien o derecho pertenece a todos, sin división material de las partes.
La división de cosa común o disolución del proindiviso o extinción del condominio consiste básicamente en la aplicación del artículo 400 del Código Civil, que dice que...
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (...)“.
O lo que es lo mismo, que nadie nos puede impedir salir de una copropiedad que ya no nos interesa mantener. Cualquier demanda que iniciemos invocando este artículo de la Ley tiene el éxito asegurado.
Si el bien compartido fuera divisible, por ejemplo una finca de terreno, la solución más sencilla sería dividirlo y santas pascuas. El problema viene cuando se trata de bienes que por su naturaleza son imposibles de dividir, por ejemplo un piso.
En tal caso el juez debe aplicar el artículo 404 del Código Civil:
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Y aquí empieza el jaleo.
Hace cuatro o cinco años me llegó el caso de un matrimonio que se había separado por motivos de cuernos y cuyos integrantes estaban en plena subasta de lo que había sido su vivienda familiar. Resulta que la cornuda estaba en un situación económica muy superior a la del casquivano ex marido y tuvo la frialdad y la calma necesarias para apurar hasta la última gota la copa de la venganza.
A mi me contactó su ex marido cuando la subasta de la vivienda estaba a punto de celebrarse. Su idea era simplemente atraerme como inversor para que subieran las pujas, porque él no disponía de la liquidez necesaria para pujar y se temía que su ex esposa se quedara sola en la subasta.
De hecho solo pujamos ella y yo.
Y ganó ella.
Pero como veremos más adelante, la legislación española no está bien pensada para la disolución de proindivisos y la normativa es muy confusa. Y más hace 5 años, cuando ni siquiera existía la Ley de Jurisdicción Voluntaria y la mayoría de los secretarios judiciales no tenía ni idea de que para estas subastas se podía aplicar la normativa de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, que estaba mejor preparada que la actual.
El caso es que la adjudicataria quebró la subasta y como la actual Ley de Enjuiciamiento Civil no le obliga al ejecutante a depositar fianza para participar en la subasta, el caso es que la tipa pudo esquivar su responsabilidad de rematar sin sufrir las consecuencias que hubiéramos sufrido el resto de los mortales.
Unos meses después se volvió celebrar la subasta y volvió a suceder exactamente lo mismo. Allí nos vimos ella y yo solos, yo pujé hasta la misma cantidad que en la anterior ocasión y ella volvió adjudicarse la subasta y luego la volvió a quebrar.
En la tercera subasta estaba ella sola y se la adjudicó a precio de derribo porque el exmarido fue incapaz de convencerme de volver a viajar en vano.
Lo cual No hubiera ocurrido de haber intervenido ambas partes en el establecimiento de las condiciones de la subasta.
Ausencia de una normativa específica
para las subastas de extinción del condominio
Cada vez es más evidente que la legislación española no está bien pensada para la resolución de condominios. Por un lado tenemos la Ley de Jurisdicción Voluntaria, pero se supone que ésta solo es de aplicación cuando todas las partes están de acuerdo en disolver voluntariamente el proindiviso.
Y todos sabemos que esto no suele ser así.
Pero tanto si se ha llegado a un acuerdo previo como si no ha sido así, no por ello dejan de ser aplicables las normas de esta Ley de Jurisdicción Voluntaria previstas para las subastas que se celebren en procedimientos que no sean de apremio.
Por otro lado, la normativa de la Ley de Jurisdicción Voluntaria es complementada por la aplicación subsidiaria de las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, indudablemente, tendrán un papel más relevante en tanto en cuanto la subasta solo es voluntaria para alguno de los condóminos pero forzosa para otros.
Porque las normas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria están pensadas para los casos de venta voluntaria por parte de los titulares del derecho que se enajena y es evidente que en el caso de la enajenación para la división de la cosa común no concurre esa circunstancia (la voluntad de todas las partes) y no es frecuente, por muy deseable que sea, el acuerdo entre los condóminos en relación a las condiciones particulares de la subasta cuando se trata de una extinción del condominio, por lo que estas normas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria no darán respuesta plena a la situación jurídica planteada. Pero tampoco dan una buena respuesta las normas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que fueron pensadas para las subastas en procedimientos de apremio.
Esta situación se plantea reiteradamente cuando se trata de la ejecución de resoluciones firmes de división de cosa común o liquidación de patrimonios, sin que el legislador haya afrontado hasta la fecha una regulación de estas subastas atendiendo a los intereses en juego en ellas, y a su doble naturaleza de voluntaria y forzosa.
Pero en todo caso, ello comporta diferencias muy importantes en la regulación y en la interpretación de las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ni acreedor ejecutante ni deudor ejecutado
Una de las características de las subastas que se celebran para la extinción del condominio es que no se celebran en el seno de un
procedimiento de apremio, no existiendo, por tanto, ni acreedor ejecutante ni deudor ejecutado. No se trata de subastas en las que haya una deuda reclamada al deudor por el acreedor. En estas subastas para la extinción del condominio todos los condóminos se encuentran en posición de igualdad y cualquiera de ellos puede solicitar la ejecución de la sentencia.
Esta situación lleva a múltiples problemas jurídicos y dudas de interpretación y aplicación de las normas reguladoras de la subasta.
Por un lado la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que en principio piensa en subastas totalmente voluntarias, lo que no son, dado que suelen ser voluntarias solo para algunos de los copropietarios y forzosas para los otros.
Por el otro lado la Ley de Enjuiciamiento Civil que está redactada pensando solo en subastas en vía de apremio instadas por un acreedor para el cobro de sus créditos.
Pero en la realidad, en estas ejecuciones ni se ejecuta ni reclama deuda alguna.
Incongruencias de la Ley de enjuiciamiento civil en su aplicación
en las subastas para la extinción del condominio
A continuación, una interpretación alternativa (y razonable) sobre la aplicación subsidiaria de las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre participación de los cotitulares sobre el bien en las subastas tramitadas como consecuencia de división de la cosa común.
1) En las subastas para la extinción del condominio no se está ejecutando una deuda, ni se pretende el cobro de cantidad alguna. No resulta por ello posible que una de las partes pueda pedir la adjudicación de los bienes por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
2) Al no existir una deuda reclamada, los condóminos no son “acreedor” ejecutante y “deudor” ejecutado, y a todos ellos hay que tratarlos en condiciones de igualdad en el ejercicio de facultades para adjudicarse preferentemente el bien, sea cual fuere el solicitante de la celebración de la subasta.
Por lo tanto no es de recibo que quien haya instado la ejecución tenga privilegios ni que, por ejemplo, el ejecutado tenga derecho a presentar a un mejor postor, una tontería que sí se está permitiendo en muchos juzgados desnortados.
3) En cuanto al avalúo, incluso si los condóminos no se han puesto de acuerdo en un valor para el bien, será frecuente que en la resolución firme sobre liquidación de patrimonios (en que se han tasado ya los bienes o fijado su valor por las partes o por el juez) o en la de disolución de la comunidad de pro indiviso, se hayan valorado los bienes y que ese valor -al menos si la ejecución es próxima a la fecha de dictado de la sentencia- sea el que se tome como el de tasación a efectos de subasta, prescindiendo de las normas de tasación previstas en la LEC.
Si no se hubiere llegado a un acuerdo entre los condóminos sobre dicho valor y no existiera previa valoración habría de seguirse la tasación del bien con contradicción de las partes en la ejecución.
Además, también pueden concurrir situaciones en las que por ejemplo se hayan anotado embargos sobre alguna de las partes indivisas o constituido cargas reales sobre dichas cuotas (antes o después de la tasación del bien) o sobre la plena propiedad, lo que habrá de tomarse en consideración tanto al fijar el valor del bien a efectos de la subasta como al distribuir el precio entre los condóminos.
Es decir, que no puede cobrar lo mismo el copropietario que tiene embargada su parte indivisa que el resto de copropietarios. Esto lo entiende hasta el más tonto. Pues bien, llegar a esta conclusión puede llevar meses o incluso años en algunos juzgados cuyos responsables son tan de letras puras que han olvidado sumar.
4) Si bien es sabido que en estas subastas para la extinción del condominio no cabe admitir el ejercicio de un derecho de “retracto” de comuneros, porque lo que se subasta no es una parte indivisa de un bien sino la totalidad del bien mismo (art. 1522 del CC), sí debe entenderse que el espíritu de la ley es que el propietario de la cosa tenga una posición privilegiada que le permita intentar incrementar el precio de adjudicación. Por lo tanto debería poder reconocerse a todos los condóminos, sin distinguir ejecutante ni ejecutados (que no los hay), esa posibilidad de presentar mejor postor.
5) Igualmente NO existe razón para limitar la posibilidad de pujar en la subasta a ninguno de los condóminos, ni existe razón alguna para excluir de la licitación (como se hace en las subastas seguidas en la vía de apremio -en el que la exclusión se funda en que sin pago completo de la deuda por todos los conceptos el bien no puede quedar en el patrimonio del deudor quedando aún deuda pendiente de cobro-) al “ejecutado” o disidente con la enajenación forzosa de la finca, que podrá pujar libremente en ella. Por lo tanto debería admitirse como licitadores en la subasta de la cosa común a todos los condóminos, hayan instado o no su celebración, y en condiciones de igualdad para todos ellos.
6) Y qué es eso de que el copropietario NO pueda mejorar por sí mismo la postura. En las subastas de los procedimientos de apremio, en la aplicación del art. 670 de la LEC el ejecutado (deudor) NO puede mejorar por sí mismo la postura. Solo puede presentar a un tercero que la mejore, pero nunca mejorarla por sí mismo. Pero dado que en las subastas para la extinción del condominio la obtención del mayor precio posible beneficia a todos los cotitulares, todos los copropietarios deberían ser posibles mejorantes de la postura máxima (sin necesidad de presentar a un tercero). Esc decir, que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que el ejecutante presente a un mejor postor, pero en estas subastas no hay ejecutante ni ejecutado, por lo que todas las partes deberían tener ese privilegio. Y no solo de presentar a un mejor postor, sino que deberían poder hacer la mejora de postura ellos mismos, sin depender de una tercera persona.
7) Tampoco existe razón alguna para impedir al “ejecutante” o solicitante de la venta forzosa del bien el participar en la licitación incluso en el caso de que no exista ningún otro licitador. Esto debería ser posible aún contra la dicción literal de los artículos 647 y 669 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Recordemos que partimos de la posibilidad ulterior de todos los condóminos -incluso el que hubiere licitado en solitario, mejorando su propia postura- de mejorar las posturas o de presentar tercero que las mejore cuando no se alcancen los porcentajes mínimos de valor para la adjudicación.
8) Igualmente es súper conveniente -para evitar una eventual quiebra fraudulenta de las subastas sin pérdida alguna al condómino que no tiene interés en la venta- el exigir a los condóminos que consignen el mismo depósito que el resto de postores, contrariamente a lo que estipula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Así se evitarían las situaciones descritas al comienzo de este artículo.
9) Del mismo modo, estando todos los condóminos interesados en la venta al mayor precio posible, a los solos efectos de maximizar el precio a obtener en beneficio de todas las partes en el proceso, debería poder celebrarse una subastilla de desempate si coincidieran varias ofertas de condóminos o de terceros presentados por ellos.
Estas subastillas se celebran ante la Letrada de la Administración de Justicia entre los copropietarios que hubieran igualado o mejorado la máxima postura.
10) Cuando uno de los condóminos resulta mejor postor y se aprueba el remate a su favor, no debiéndose cantidad alguna por principal ni intereses, lo procedente debería ser que el copropietario adjudicatario solo tuviera que consignar el porcentaje del precio de remate que corresponda al exceso sobre su cuota de participación en el bien. Algunos juzgados les están obligando a pagar el total de precio de remate, lo que es injusto (y tonto) porque para qué obligarles a consignar el total si luego el juzgado les va a pagar la parte alícuota que les corresponde según su porcentaje en la propiedad. Esta situación les puede dejar de antemano fuera de la carrera si disponen de una liquidez limitada.
Las condiciones de la subasta para la extinción
del condominio las pueden acordar las partes
Pese a que la subasta para la división de la cosa común se haya solicitado por uno solo de los condóminos en contra de la voluntad del otro, ambas partes podrían pactar las condiciones de la subasta, incluyendo cuestiones de interés para ambas partes en contra de lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por ejemplo:
- Podrían acordar un determinado valor al bien sin necesidad de tasación.
- También podrían fijar como condición de la subasta que no se admitan pujas por debajo de una cantidad mínima o de un determinado porcentaje del valor que den al bien.
- También establecer la posibilidad de que cualquiera de los condóminos pueda mejorar las posturas que se hayan formulado por terceros o incluso adjudicárselas simplemente igualándolas.
- O establecer una segunda subasta entre los mejores postores, etc.
Porque en realidad lo que se efectúa es una venta de la cosa en pública subasta pero estando esta sujeta plenamente, en todas sus condiciones, a la autonomía de la voluntad de las partes.
Cuando la subasta se solicita por todos, cuando es una subasta totalmente voluntaria, la intervención del Juzgado es simplemente instrumental y es la voluntad de las partes la que puede determinar cualesquiera condiciones en el régimen interno del contrato, que habrán de aceptar quienes concurran a la subasta.
Conclusión, que debe regir en su plenitud el principio de autonomía de la voluntad de los contratantes (arts. 1091, 1255 y 1258 del CC).
Ojo, aquí las partes, cuando están bien asesoradas, pueden proponer algunas condiciones que, siendo aparentemente neutrales, en realidad sean altamente estratégicas para la consecución de sus intereses. Yo llevo muchos años involucrado en este tipo de subastas, bien como copropietario bien como simple asesor de una de las partes y todavía alucino de lo que se puede lograr con una buena estrategia previa al
establecimiento de las condiciones de la subasta.
Y una pregunta, ¿en las subastas para la
extinción del condominio puede el L.A.J. denegar
la aprobación del remate en los supuestos en que
no se cumplen las exigencias de puja mínima establecidas por la L.EC.?
En este análisis de la aplicación subsidiaria de las normas de la Ley de enjuiciamiento Civil a las subastas seguidas por los trámites de la Ley de Jurisdicción Voluntaria resulta crucial el examinar si el secretario judicial puede denegar la aprobación del remate en los supuestos en que no se cumplan las exigencias de puja mínima establecidas por la LEC.
Suponiendo que la subasta es totalmente voluntaria, se parte inicialmente de una subasta sin sujeción a pujas mínimas salvo que los solicitantes hubieran fijado un tipo mínimo (sujeto a su voluntad y que no tiene por qué coincidir con los previstos en la LEC) o se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobar el remate.
Pero lo más usual es que se trate de subastas voluntarias solo para alguno o algunos de los copropietarios y forzosa para otros. La cuestión entonces es si ha de tratarse la subasta como una subasta sin sujeción a tipos (y por tanto puede plantearse una aprobación del remate por pujas irrisorias) o de si debe partirse de que la aprobación del remate sólo es obligada si se superan las pujas mínimas establecidas en la LEC y el secretario judicial puede, de no superarse, denegar la aprobación del remate.
Como sabemos, el artículo 670,4 de la LEC dispone que...
“cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas”.
Ya hemos visto que en este contexto el último inciso sobra porque indudablemente sólo es de aplicación a las subastas celebradas en procedimientos en vía de apremio en las que existe una deuda que cobrar. Por lo tanto, según mi opinión, lo que en este contexto deberíamos interpretar es que cuando CUALQUIERA de los que licitaron en la subasta ofrezca cualquier puja, supere el 50% del tipo de subasta o no la supere, el secretario judicial debería sin más aprobar el remate.
¿También las pujas inferiores al 50% del tipo de subasta?
Desde luego que sí debería ser así. Si habiendo licitadores la puja es inferior al 50% del tipo de subasta, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al LAJ aprobar o no el remate atendidas las circunstancias específicas del caso. Indudablemente en las subastas de venta de cosa común para la disolución de la comunidad una de las circunstancias que han de tomarse en consideración, y capital, es que es un principio rector del derecho de bienes que ninguna persona pueda ser obligada a permanecer en comunidad. En este tipo de procedimientos todo parte de este principio.
Es decir, que cualquier condómino (tenga o no liquidez para pujar por la cosa, la esté o no poseyendo materialmente -sea o no como vivienda habitual-) tiene derecho a exigir que cese el estado de indivisión.
Y ello comporta que la denegación de la aprobación del remate en una subasta en la que se haya permitido libremente participar o presentar terceros para mejorar posturas no debería constituir la regla general.
Y ello por varios motivos:
1) Tanto si se ha sobrevalorado el bien subastado, como si se ha infravalorado, la concurrencia de postores en libre competencia produce que al final se alcance el precio de equilibrio.
2) Y ello aunque alguno de los propietarios no tenga suficiente liquidez para pujar en la subasta. Puede que él no la tenga, pero los postores que participan en la subasta sí que la tendrán.
3) Muy particularmente en los casos en los que la vivienda subastada sea la vivienda familiar de uno de los copropietarios, quien la está utilizando y disfrutando con exclusión del resto de copropietarios y sin compensación económica. Esta situación de que la vivienda subastada sea “vivienda habitual” de uno de los condóminos con exclusión del otro no sólo no debe tomarse en consideración como circunstancia relevante para denegar la aprobación del remate -ni a otro condómino ni a un tercero- sino que debería ser una circunstancia a considerar para aprobar el remate al precio que sea, incluso por debajo del 50% del tipo de subasta e incluso a precios irrisorios.
Precisamente porque el que se está oponiendo a la ejecución es el que está en posesión de la cosa excluyendo al otro condómino y porque la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reiteradamente admitido el desahucio entre condóminos precisamente para hacer cesar esos supuestos, abusivos, de posesión de un condómino con exclusión del resto.
Y otro supuesto: la subasta ha quedado desierta,
¿debe el ejecutante adjudicársela por el 70% del tipo de subasta?
Otra cuestión que se plantea es si es de aplicación en las subastas sin licitadores la exigencia establecida en el art. 671 de la L.E.C. de puja mínima del 70% del tipo de subasta cuando se trata de vivienda habitual.
Pues bien, con independencia de que en las subastas con licitadores el LAJ puede aprobar el remate incluso cuando no se hayan presentado pujas que alcancen el 50% del tipo de subasta en función de ls circunstancias específicas del caso, lo cierto es que en una subasta para la disolución de la cosa común NUNCA puede existir la llamada ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR, precisamente por la inexistencia de deuda, de ejecutante y de ejecutado y, consecuentemente, no es de aplicación, ni siquiera en hipótesis, ese límite del 70% de puja mínima que el art. 671 de la L.E.C. establece para la adjudicación al acreedor cuando se trata de una vivienda familiar.
Y, vuelvo a insistir, en estas subastas NO HAY ACREEDOR y el ejecutante puede serlo cualquiera de los copropietarios, como el ejecutado, teniendo todos ellos propiedad sobre la cosa subastada.
Esto quiere decir que el LAJ debería estar obligado a aprobar el remate cuando se hubiera formulado por cualquiera de los licitantes (sea o no copropietario, haya instado la ejecución o no) cualquier puja o mejora, sean éstas superiores o inferiores al 50% del tipo de subasta y se trate o no de la vivienda habitual del “ejecutado”.
Y un último apunte
Este post no es cien por cien de mi cosecha sino que ha estado muy inspirado en cierta resolución judicial que cayó en mis manos hace algunos meses y que me pareció más que atinada, no solo por el resultado final sino que también por los razonamientos previos, con los que he guionizado este post.
Querido lector, tanto si estás de acuerdo con lo expresado en el artículo como si no lo estás, tanto si te ha servido o no para tus propósitos o te ha dado alguna idea que te pueda servir en el futuro, o no te ha servido para nada, si has llegado hasta el final, al menos reconoce que el post te ha entretenido y en tal caso, lo que ahora te pido es que me ayudes a difundirlo por ls redes sociales.
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