Terminando las lecciones sobre lo que hay que anotar y por qué en el Expediente Judicial:
22- Comprobar la identidad del propietario del bien subastado
Uno de los requisitos que deben cumplirse en el procedimiento de ejecución antes de una subasta es que el registrador debe enviar al Juzgado la Certificación de Dominio y Cargas, con la finalidad de que el Juez compruebe que el piso a subastar pertenece realmente al ejecutado. No está mal que nosotros mismos lo verifiquemos.
23- Fecha de la Certificación de Cargas
A partir de esta fecha, ya es público que existe un procedimiento para sacar a subasta la vivienda, y así se pone al margen de la inscripción registral de hipoteca o de embargo. Ninguna actuación de terceros a partir de dicha fecha podrá ampararse en la ignorancia y en la buena fe.
24- Descripción por orden cronológico de todas las inscripciones, con fecha de las mismas, incluyendo la de División Horizontal, la Declaración de Obra Nueva, la de Terminación de Obra, las de Hipotecas, las de Embargos, anotaciones de Demanda, etc. con breve resumen del contenido de cada inscripción.
La certificación registral suele ser bastante sencilla de estudiar, y de ella se extraen multitud de datos que nos pueden hacer falta. Aunque a veces pueden resultar sumamente complicadas es imprescindible dedicarle el tiempo que sea necesario hasta obtener un resumen completo de todas las inscripciones. En los últimos años se está extendiendo la costumbre por parte de los Registradores de enviar el extracto informatizado de las inscripciones en lugar enviar las fotocopias de las propias inscripciones registrales. Es un lamentable retroceso que aumenta la invisibilidad y, por tanto, la inseguridad a la hora de comprar en subasta. Teniendo en cuenta que el dinero que nos jugamos es mucho, habrá que valorar la posibilidad de dirigirnos directamente al registro de la Propiedad para pedir directamente las fotocopias, por supuesto aflojando la cartera.
25- Ubicación exacta de la carga por cuya deuda sale a subasta, ¿Está expedida la Certificación de cargas de las hipotecas o embargos anteriores?
Cae por su peso que todas las cargas que sean de una fecha anterior habrá que pagarlas y que nos podremos desentender de las que tengan una fecha posterior, excepto si son preferentes, de las que ya hablaremos.
Si las cargas anteriores tienen una nota marginal que exprese que se ha expedido la Certificación registral que manda la Ley, habrá que tomar nota de los datos del juzgado y del número de autos que ordenan dicha expedición, pues es muy importante para valorar en qué estado están esas cargas anteriores. podría darse el caso de estar a punto de subastarse.
26- ¿Están los embargos caducados o han sido prorrogados?
Los embargos tienen una caducidad de cuatro años, aunque pueden ser prorrogados. Si la subasta se celebra con el embargo caducado, el propietario podrá solicitar la suspensión de la misma, teniendo que repetirse. No suele sentar nada bien, y aunque el propietario no se diera cuenta, seguro que al Registrador no se le pasa, así que lo mejor es comprobar que para la fecha de la subasta el embargo esté en vigor o haya sido prorrogado.
27- ¿Ha facilitado el registrador alguna información sobre si las deudas por las cargas anteriores están aminoradas o extinguidas?
Esta información la puede proporcionar el registrador al Juzgado o también las propias entidades acreedoras. Con la información se realiza la Liquidación de Cargas, que en los procedimientos no hipotecarios es fundamental para calcular el Tipo de la subasta. Aquí he hacer mención de los muchos errores que he detectado tanto en cuanto a la información que consta en los juzgados respecto a las deudas anteriores como en los cálculos de los tipos de subasta. No es el galimatías que parece, pero lo cierto es que cada uno lo hace de una manera.
28- ¿Ha notificado correctamente el Registrador a los acreedores posteriores de la existencia de la inminente subasta?
El registrador debe comunicar la subasta a los titulares de derechos posteriores a la anotación de embargo, pero la falta de dicha comunicación, si bien sería un caso anómalo, no afectaría a la validez de la subasta (Art. 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sin embargo, los titulares de derechos posteriores si deberían conocer la existencia de la subasta para hacer lo que más les convenga, por ejemplo puede interesarles participar para que suba el precio y así asegurarse que haya dinero sobrante para poder cobrar sus deudas. Si desconocen la existencia de la subasta pueden personarse a posteriori y tocarnos mucho las narices. Al menos nosotros sí debemos conocer si ellos lo saben o no para saber con qué nos podemos enfrentar y a qué atenernos.
29- Información registral acerca de la posible calificación de Protección oficial
30- Requerimientos de pago
Es uno de los primeros pasos a dar en estos procedimientos. Se puede dar antes de iniciar el procedimiento o después, pero es obligatorio. La falta de requerimiento de pago puede dar lugar a la anulación de actuaciones. Parece mentira, pero el lamentable estado de la Justicia española hace que algunos procedimientos lleguen a subasta sin haberse cumplido este requisito al comienzo del procedimiento. Si nadie se da cuenta y el demandado tampoco, y queremos correr ese riesgo ....
31- Notificación de la demanda, notificación de embargo al deudor y, en su caso, al cónyuge si hay gananciales, notificaciones de la tasación, de la subasta, ¿Quién hace las notificaciones? el secretario, el agente judicial, el juez de paz, ¿Quién firma la notificación? ¿Dónde se hace? ¿Fecha? Comentarios que se hacen en las notificaciones (muy esclarecedores)
Las notificaciones son uno de los motivos mayoritarios de suspensión de actuaciones, así que habrá que prestarles mucha atención. Pero además, son una fuente constante de información: gracias a ellas podemos averiguar la verdadera dirección del inmueble que se subasta (si es que había dudas), podemos averiguar si hay o no inquilino en la vivienda, o qué relación tiene el ocupante con los demandados, qué derechos tiene a estar allí, etc.
37- Tasación, datos del tasador, fecha de la tasación, fotos, etc.
En la tasación también podemos encontrar valiosa información respecto al bien que se subasta: verdadera dirección, mediciones reales, estado interior de la vivienda, quién vive, fotos, etc... Aunque es cierto que también pueden inducir a error, pues no sería la primera vez que el tasador tasa una casa diferente de la que realmente se subasta, lo cual puede perjudicarnos ... o favorecernos.
38- A veces el INE, o la Seguridad Social, o la Policía facilitan al Juzgado la dirección actual del demandado o del propietario
Por eso debemos leer el expediente de la A a la Z, y anotar todo lo que pueda ser interesante
39- ¿Se han realizado pagos a cuenta?
Si la respuesta es afirmativa, ello puede ser indicio de que al final pagarán antes de la subasta. Tenerlo en cuenta para evitar ingresar una fianza que podemos tardar en recuperar, sobre todo si nos prestan el dinero de la misma, hay que optimizar recursos.
40- ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?
Si es así, y es porque pagaron algún dinero a cuenta, es posible que la suspensión vuelva a repetirse porque los jueces tienden a darles a los demandados tantas oportunidades como haga falta. Aunque en la siguiente ocasión deberían pagar la totalidad de la deuda si quieren volver a suspender, los jueces suelen tratar el tema con mucha discrecionalidad.
41- ¿Se ha celebrado anteriormente esta misma subasta quebrándola el anterior adjudicatario?
Lagarto, lagarto. Posiblemente el anterior adjudicatario haya tenido que quebrarla porque haya algún sapo escondido que nos arruine la inversión. Habrá que prestar la máxima atención, incluso se puede y se debe contactar con el triste adjudicatario para preguntarle al respecto.
42- ¿Figura en la escritura de hipoteca que "la finca está libre de arrendamiento" y que "prevalecerá la situación registral"?
Si la finca tiene inquilinos pero el arrendamiento no constaba en la escritura de la hipoteca por la que sale a subasta, el arrendamiento será posiblemente cancelado, aunque sobre este particular haya muchos dimes y diretes y opiniones para todos los gustos. Los Juzgados de Primera Instancia números 31 y 32 de Madrid, que son los encargados de llevar todos los procedimientos hipotecarios de la ciudad, son bastante claros y resolutivos a este respecto y salvo casos particulares, suelen lanzar a los inquilinos si el contrato de alquiler es de fecha posterior a la hipoteca. Pero si he de ser sincero, fuera de esos dos juzgados yo no me la jugaría.
43- Todo lo que pueda ser relevante: Juzgado con fuertes restricciones, siempre vacío, el oficial encargado es un gruñón, juzgado famoso por su apatía, o por su agilidad, etc.
Si en el juzgado hay poco ambiente de trabajo, el secretario se pasa el tiempo en la cafetería, el oficial de turno es el típico déspota, o el típico vago, .... quizá haya que pensárselo dos veces antes de poner nuestro dinero en sus manos. A este respecto he tenido experiencias verdaderamente desagradables, algunas escalofriantes.
Y esto no es todo. Para llegar a ser un buen ojeador de expedientes judiciales hay que haber visto cientos de ellos y aun así, siempre habrá un expediente que nos sorprenda haciéndonos aprender algo nuevo.
