La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.
Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.
Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.
Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.
Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.
Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.
Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.
Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.
En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.
Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.
Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.
Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.
Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".
