Con éste, inicio una serie de post que va a ser un Curso Práctico de Subastas, que durará varios meses y en el que voy a explicar lo más importante a tener en cuenta cuando se quiere comprar un bien en una subasta judicial. La lección de hoy es la más importante:
Todo lo que ocurra, bueno o malo, una vez hayamos sido adjudicatarios de una subasta se podría haber previsto examinando concienzudamente el expediente del procedimiento, cosa que en nuestros días no siempre es posible pues no todos los juzgados lo permiten.
Pero suponiendo que hemos dado con uno de los buenos, esto es lo importante a examinar
1- Datos procedentes del edicto
- Qué juzgado es y número de ejecución ordinaria
- Tipo de procedimiento y número del procedimiento del que procede la ejecución
- Tipo de la subasta y fianza
- Fecha de la subasta y hora
- Nº de cta cte del Banesto correspondiente a ese juzgado y a ese procedimiento
- ¿Se hace constar en edictos la situación posesoria?
2- Datos del ejecutado (se encuentran en la carátula y en la demanda)
- Nombre de los demandados, NIF y domicilio
- Nombre del letrado y procurador de los demandados
- Nombre del propietario del bien a subastar, NIF y domicilio (no tienen por qué coincidir)
- Nombre del letrado y procurador del propietario
- Averiguar relación entre demandado y propietario (si es que no coinciden)
- Si se trata de una empresa, nombre de su representante NIF y domicilio
3- Datos del acreedor (también en la carátula y en la propia demanda)
- Nombre del acreedor, el de su letrado y el del procurador
- Cantidad principal de la deuda
- Cantidad presupuestada de intereses y costas
- ¿Corresponde la deuda al total de la hipoteca?
4- Datos registrales (en la demanda, en la escritura de hipoteca y en la Certificación)
- Dirección completa del bien subastado
- Registro de la Propiedad, Tomo, Libro, folio y Nº de Finca
- Descripción completa del bien y superficie construída y útil
- Linderos
- Referencia Catastral
5- Datos procedentes de la Certificación de Cargas
- Comprobar la identidad del propietario del bien subastado
- Fecha de la Certificación de Cargas
- Descripción por orden cronológico de todas las inscripciones, con fecha de las mismas, incluyendo la de División Horizontal, la Declaración de Obra Nueva, la de Terminación de Obra, las de Hipotecas, las de Embargos, anotaciones de Demanda, etc. con breve resumen del contenido de cada inscripción
- Ubicación exacta de la carga por cuya deuda sale a subasta
- ¿Están los embargos caducados o han sido prorrogados?
- ¿Se ha expedido certificación de cargas respecto a cualquiera de ellas? Fecha de la misma
- ¿Ha facilitado el registrador alguna información sobre si las deudas por las cargas anteriores están aminoradas o extinguidas?
- ¿Ha notificado correctamente el Sr Registrador a los acreedores posteriores de la existencia de la inminente subasta?
- Información registral acerca de la posible calificación de Protección oficial
6- Notificaciones
- Requerimiento de pago
- Notificación de la demanda
- Notificación de embargo al deudor y, en su caso, al cónyugue si hay gananciales
- Notificación a los acreedores posteriores, si las realiza el juzgado
- ¿Quién hace las notificaciones? el secretario, el agente judicial, el juez de paz
- ¿Quién firma la notificación? ¿Dónde se hace? ¿Fecha?
- Comentarios que se hacen en las notificaciones (muy esclarecedores)
7- Varios detalles de importancia
- Tasación, datos del tasador, fecha de la tasación, fotos, etc.
- A veces el INE, o la Seguridad Social, o la Policía facilitan al Juzgado la dirección actual del demandado o del propietario
- ¿Se han realizado pagos a cuenta?
- ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?
- ¿Se ha celebrado anteriormente esta misma subasta quebrándola el anterior adjudicatario?
- ¿Figura en la escritura de hipoteca que "la finca está libre de arrendamiento" y que "prevalecerá la situación registral"?
- Todo lo que pueda ser relevante: Juzgado con fuertes restricciones, siempre vacío, el oficial encargado es un gruñón, juzgado famoso por su apatía, o por su agilidad, etc.
