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Cómo cabalgar el tigre de la comunidad de propietarios

Todos los inversores inmobiliarios que en el mundo han sido hemos tenido que enfrentarnos en un momento u otro de nuestras especulaciones con los palos en las ruedas que tanto le gusta poner a las comunidades de vecinos. 

Cualquier cosa que requiera la mayoría de la junta de la comunidad de propietarios puede contar con que ésta no se va a producir. No digamos ya si lo que solicitamos es la unanimidad. En ese caso podemos desistir por adelantado y al menos nos ahorraremos el berrinche.

Pues bien, respecto a las malas maneras que se gastan algunos de sus abogados, Pujón, un lector habitual del blog que conoce de primera mano mis actuales dificultades para disponer de tiempo para publicar, me ha regalado el siguiente relato que copio y pego.

Y al final del mismo os contaré cómo me las gasto yo con esta gente.

 

Relato del asustaviejas (by Pujón)

Pujón es un varón fornido, a punto de cruzar la frontera de los 50 años, tiempo en los que con ojos muy abiertos ha aprendido un poquito de muchas cosas. Nunca supo si fue por necesidad o por hobby por lo que empezó a curiosear en el mundo de las Subastas.

Finalmente, después mucho estudiar y contraviniendo las lecciones básicas de Tristán, el Gurú 3.0 de las Subastas  en España, se aventuró a pujar en las de la AEAT con resultados diversos, objeto de otro capítulo y cómo no, en las del Reino del Sobre Cerrado de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Sin embargo, la historia que hoy nos ocupa no sucedió en esas subastas de la AEAT o de la Seguridad Social tan despreciadas por algunos sino que tuvo lugar a raíz de la participación de Pujón en una Subasta Judicial celebrada en Madrid, en la que se enajenaba, entre otros bienes, una plaza de garaje muy del gusto de nuestro protagonista.

Así que con los tutoriales de Subastanomics en mente (y en el iPad) y el know-how propio recolectado en 3 años de pulular por este mundillo de las subastas, Pujón le dio a “enviar puja” y resultó que la suya fue la puja más alta superando incluso el 70% del valor de subasta. 

Y así fue como el novatillo ascendió a la categoría de Adjudicatario. Desde luego, aún quedaba informar al Juzgado de su estado civil y otros detalles menores antes de que se pudiera hacer efectivo el remate y entrar en el Olimpo de los Propietarios.

Mientras tanto, como Pujón es muy cumplido y no le gustan las deudas, llamó al Administrador de la finca en cuestión el día 6 de Junio, y les transmitió las siguientes “ideas fuerza”:

 

1. La plaza N ha sido subastada el día 1 de Junio.

2. Me presento: Yo soy el Adjudicatario (potencial) de dicha plaza N

3. Ruego me informen de la deuda que la Plaza N mantiene con la Comunidad para proceder a cancelarla con arreglo a la Ley.

 

La persona que atendió a Pujón en la oficina del Administrador, de manera prudente tomó nota de todos los datos del boyante y feliz Adjudicatario (incluidos teléfono + email), para informarle posteriormente, una vez “consultado el Abogado de la Comunidad de Propietarios”. Aquí se puede leer el fragmento del email donde se confirma esto:

 

Estimado Sr. Pujón,

De acuerdo con nuestra conversación telefónica, les hemos pasado sus datos a los abogados que están llevando este expediente, para resolver este tema lo antes posible.

Un cordial saludo,

 

Y de esta forma, Pujón se dedicó a otros menesteres, entre ellos esperar a que el Juzgado siguiera marcando los pasos necesarios del proceso, dada su falta de veteranía en estas lides.

Pasaron 1, 2, 3 y hasta cuatro días sin noticias del Administrador ni del Abogado. Era viernes tarde y Pujón se disponía a disfrutar de una de tantas fiestas de fin de curso en el Colegio de sus cachorros, cuando condescendiente y dulzón el cuerpo del email, impertinente, amenazador, inexacto y mal recortado de otro documento el adjunto, se muestra en el Inbox del Smartphone de Pujón el siguiente email firmado por el Abogado de la Comunidad de Propietarios:

 

Buenas tardes,

Nos ponemos en contacto con Vd. como propietario de la plaza nº N de la Com. de Propietarios Guay del Paraguay, situada en la Avda. Gominola

Le rogamos lea con atención el documento adjunto y si tiene alguna duda, contacte con nosotros por esta misma vía o por teléfono.

Un saludo

 

A Pujón le tocó un poco la moral esa sugerencia sobre leer “con atención”. Principalmente, porque Pujón ya usa gafas de cerca y padece una vista cansada de primera división. En parte por la edad y en parte porque suele poner “mucha atención” en lo que lee. Que para eso lo lee. Si no, esperaría a que hicieran la peli, como con Harry Potter.

Aprovechando un descanso entre las actuaciones de 5º de Primaria y la publicación del ganador de la rifa de un jamón, cuyos beneficios servirán para costear el viaje de Fin de Curso de los “mayores” de 6º , Pujón se lanzó a leer “con atención redoblada” el texto del adjunto, que pego a continuación para deleite del lector, con las oportunas modificaciones patrocinadas por la LOPD:

 

  

 

Así pues, tras concienzuda lectura del “Burofax” que en realidad llega por email de andar por casa, sin categorizar, ni importancia alta ni acuse de recibo, Pujón duda. Se frota los ojos incrédulo y vuelve a leerlo. Una gran carcajada trata de escapar de lo más profundo de su pose postinera, sin embargo queda bloqueada por la hinchazón en la garganta, donde la indignación y la rabia ante las numerosas inexactitudes (por no llamarlas tropelías) cometidas por el Abogado han creado un tapón que hace que a Pujón se le hinche la vena de la sien y comience a fantasear con los diferentes métodos con los que puede dar tormento lento al Asustaviejas.

Pero antes, Pujón prefiere hacer un listado de las inexactitudes, mentiras, chapuzas, etc. en las que este Abogado Asustaviejas, sin el menor reparo, incurre:

 

1. Llamar al documento anexo Burofax y pretender cobrar 18EUR por el mismo.

2. Dirigirse por Burofax-postureo al bueno de Pujón, quien ejerciendo de Subastero modelo había sido días antes el iniciador de las acciones para asumir la deuda mencionada.

3. Afirmar que Pujón tiene la Propiedad de la plaza N, sin comprobarlo en ningún sitio (Juzgado, Registro, llamándole al móvil, etc.). Pujón es, y así se lo transmitió al Administrador por teléfono,  Adjudicatario. O quizá menos, ya que sólo es el que hizo la puja más alta y sigue pendiente de que el Juzgado prosiga los trámites una vez declarados estado civil y DNI del que firmó dicha puja.

4. Dice textualmente que “En la junta celebrada el pasado día 07/03/2016 se aprobó, en su punto cuarto, por , la reclamación judicial de dicha deuda”.

  • Ese “por” puso en jaque al atónito Pujón: sería “por unanimidad”? “Por favor”? “Por cojones”?
  • Por otro lado, esa Junta debió estar presidida por Carlos Jesús de Raticulín, quien desde Ganímedes recibió el soplo de que 3 meses después, Pujón iba a resultar elegido Primo del Año y Benefactor del Abogado Asustaviejas.
  • Pujón, que es un Subastero Bueno y aplicado, tras haber investigado Nota Simple solicitada Ad-Hoc y Certificación de Cargas del Bien disponible en la web de Subastas, no pudo encontrar indicios de la supuesta reclamación en forma de “Monitorio” al anterior propietario, ergo parece que el Asustaviejas ha perdido el turno y quiere cubrirse el plumero antes de que en la Comunidad le digan “qué has estado haciendo este tiempo, gachó?”.

5. También tuvo que leer Pujón el siguiente atajo: “Sirva el presente requerimiento como notificación fehaciente tanto de la deuda como del acuerdo de reclamación judicial adoptado por la Comunidad”. Pujón supuso que seguramente este Burofax iba dirigido al antiguo propietario, el deudor, actualmente ejecutado…y que por una extraña confluencia cósmico-sideral al malintencionado Asustaviejas se le habían traspapelado la mitad de los documentos a los que hace referencia, aunque teniéndolo escrito y pudiendo cobrar por enviarlo 2 veces… ¿Quién se iba a enterar?

 

Finalmente, Pujón decidió carcajearse a gusto un rato. Después empezó a poner orden en sus pensamientos para poder dar traslado del desaguisado a Tristán, el Subastero. Y mientras, consultó con un Abogado (de alma blanca) cercano quien le explicó que sólo a veces y sólo algunos abogados y solo unos pocos administradores se prestan al juego de emitir algún documento o tomar alguna acción de cara a la galería y al incremento de la facturación a la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente reparto de beneficios posterior entre desleales proveedores de servicios a esa Comunidad.

Que por qué irle con la cantinela a Tristán en vez de denunciar al Abogado? Muy sencillo: porque por más que buscó en el Código Penal, Civil, Militar y hasta en los Estatutos del Club de Petanca, Pujón no encontró tipificado como delito la abusiva práctica de “asustar viejas”. Además de que con los ritmos y precios de la Justicia, más vale un buen tirón de orejas con desahogo incluido en este blog, sin nombres, que un proceso largo y tedioso en el que un simple Subastero Bueno le cante las verdades del barquero a un picapleitos abusón y cara dura en presencia de otros Letrados más ecuánimes.

 

Cómo cabalgar el tigre de las comunidades de propietarios

Lo primero es comentar que en general las comunidades de propietarios nos son más que tigres de cartón piedra y que, efectivamente, sus abogados suelen enviar burofax amenazantes que, como bien apunta Pujón, solo asustan a las viejas.

Hay que saber medir el peso que tienen y ni un gramo más.

Y el peso que tienen es el resultado de una reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal que este gobierno de mierdecillas se sacón del sobaco en julio de 2013 y por culpa del cual los bienes inmobiliarios están afectos a los gastos habidos en la comunidad de propietarios durante el curso del año de la compraventa y de los tres años anteriores.

Sí, Jotaerre, no olvido mencionar que en Cataluña el gobierno anterior fue aún más lejos y que allí se paga el año en curso y los cuatro años anteriores. 

Y ese es el peso que tienen las comunidades de vecinos.

Ni más ni menos.

Pero nosotros, que somos especuladores y, por lo tanto, oportunistas, no vamos a caer en la trampa de liquidar esa deuda antes de tiempo, máxime cuando dejando ese asunto para el final nos podemos ahorrar doce o veinticuatro cuotas, o incluso más.

De manera que estos son algunos tips a tener en cuenta en lo relativo a la comunidad de propietarios:

 

  • Lo primero es saber que haber ganado una subasta no nos hace propietarios de nada. Ni siquiera aunque hayamos rematado el precio de adjudicación. Hasta que no se haya dictado el decreto de adjudicación y éste sea firme no somos nadie.

 

  • La fecha para determinar cuál es el año en curso (y los anteriores) es, como muy pronto, aquella en la que el juzgado nos entrega el testimonio del decreto de adjudicación y de ninguna manera la fecha en la que se haya dictado el mismo o se haya hecho firme. Obviamente esto significa que si yo veo que me van a entregar el testimonio en noviembre, desaparezco del radar del juzgado en cuestión y así les fuerzo a que me envíen un correo requiriéndome para ir a buscarlo. Y además, como nada me obliga a dejarlo todo y salir pitando a los requerimientos del juzgado, aún les hago esperar lo que sea necesario para que corran las fechas y entremos en el siguiente año.

 

  • Pero realmente los plazos no empiezan a contar hasta que la comunidad de propietarios no nos haya reclamado oficialmente el pago de la deuda. Es decir, que si no lo he podido retrasar más o no me ha interesado hacerlo y me entregan el testimonio en noviembre de 2015 y la comunidad me reclama el pago en enero de 2016, para mi esa será la fecha para empezar a contar. A menos que venda el piso en el 2017 (luego lo explico). El burofax que le han enviado a Pujón no vale, por lo tanto, para nada, porque se lo han enviado a él como se lo podrían haber enviado al quioquero de la esquina. Pujón NO es todavía propietario de nada.

 

  • A pesar de todo lo anterior, la comunidad está obligada a facilitarnos las llaves de portal y de las puertas del garaje y no nos puede impedir ningún acceso. Que nadie gaste sus caudales para pagar deudas que no le corresponden solo para conseguir estos favores pues no se trata de favores sino de nuestros derechos. Y si se ponen farrucos, ya sabéis, silicona y que tengan que cambiar las cerraduras.

 

  • Ya lo he mencionado anteriormente, pero ahora lo repito. la Ley de Propiedad Horizontal solo menciona que la vivienda está afecta a los gastos que haya tenido la comunidad de propietarios. No dice nada acerca de los intereses de demora. Allá vosotros si los queréis pagar.

 

  • Lo que hacen los bancos, ¿vamos a ser nosotros más tontos? Me refiero a que los bancos no pagan ni un euro de las deudas de comunidad de los pisos que se ven obligados a adjudicarse hasta que los tienen vendidos. ¿Para qué adelantar unos pagos que puedes retrasar ad infinitum? Para evitar que lo haga tendremos que usar nuestra mano izquierda para convencerles de que estamos en sus manos, que la Ley nos obliga a pagar, pero que tengan paciencia, que lo haremos antes de firmar la compraventa. Que no se preocupen, que con la actual legislación no podremos vender sin antes haber pasado por caja y que para qué meterse en  los gastos judiciales de reclamarnos el pago si al fin y al cabo les vamos a terminar pagando si queremos firmar la compraventa.

 

  • Todo mentira. Lo que en realidad me interesa al retrasar el pago es posibilitar que si la compraventa se firma al año siguiente me pueda ahorrar de un tirón un año entero de cuotas. Y esto es así porque la obligatoriedad de pagar las cuotas del año en curso y las 36 cuotas anteriores no recae sobre el adjudicatario en la subasta sino sobre quien quiera que sea el último comprador del piso, de manera que si en vez de venderlo en diciembre de 2016 firmo la escritura de venta en enero de 2017, las cuotas que tendrá que pagar el nuevo propietario, y que yo le dejaré pagadas, no serán desde enero de 2013 en adelante, sino desde enero de 2014 en adelante. O sea, un año menos de cuotas.

 

Y que la comunidad de propietarios diga lo que tenga que decir, que donde las dan las toman y que no todo en el monte es orégano, dijo Sancho Panza en no se que parte de El Quijote.

 

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #100
    11/05/17 09:17

    Y si debes 2000 del tercer año anterior (que pretendes ahorrarte) 1000 del 2º y 1000 del 1º ... vas a pagar los 2 últimos años (1000+1000) ... como especificas , que los 2.000 que estás pagando , son del año anterior y 2º año anterior???? A fin de cuentas tu pones 2000 , se puede interpretar que tu pago es solo la cuota del 3 año anterior.

  2. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #99
    10/05/17 15:34

    Nada de eso, Carlos. Lo que hago es dejar pagados todos los años excepto el que me pretendo ahorrar y le explico al comprador que ese año a él no se lo pueden reclamar. O bien no pago nada y se los descuento al comprador, quedando este hecho reflejado en la escritura. Aunque esta última solución me gusta menos.

  3. en respuesta a reydmus
    -
    Top 100
    #98
    10/05/17 15:31

    Estás muy equivocado.

  4. en respuesta a davor9
    -
    #97
    10/05/17 14:46

    Puedes venderlo sin certificado, lo único que el notario informa que no has aportado el certificado de estar al corriente.

    Creo recordar, que Tristán comentó que se quedaba un dinero de la venta retenido para pagar las deudas de la comunidad, pero no recuerdo donde lo leí para aportarlo.

    Lo que estaría bien saber es que película le cuentas al comprador "standar" para decirle que hay deudas y que las pagará él con un dinero retenido. Si no lo argumentas bien, lo más probable es que te diga que no quiere líos, que lo pague el vendedor y lo quiere limpio de polvo y paja.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #96
    10/05/17 14:31

    Entiendo que si te adjudicas el piso en julio de 2017 por poner un ejemplo, tienes que pagar el año en curso y los tres anteriores. Esto es asi desde el momento que te adjudicas la vivienda.

    El comprador querra que se la vendas libre de cargas y por tanto con las deudas pagadas. Por mucho que esperes a enero de 2018 para vender la vivienda seguiras siendo deudor de lo dicho en el primer parrafo e incluso la comunidad podra interponer un monitorio para cobrarselo.

    Igual se la cuelas a una comunidad pequeña con gastos minimos, sin administrador, etc cuya comunidad anual es menor que el gasto en abogados y molestias pero en una comunidad con gastos altos no creo que cuele.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #95
    10/05/17 13:48

    Ahora si me ha quedado claro !!!

    Y lo que te decía antes , puedes venderlo sin aportar un certificado de de que el piso está libre de deuda comunitaria ?

    Me imagino a un comprador ''standar'' que no entiende de leyes y le comentas que hay una deuda de 10.000 euros de comunidad pero que tu le dejas pagados 6000 euros porque a el solo le corresponden 3 años anteriores y no le van a gustar estos líos raros seguro.
    Peor aún , hay 10.000 de comunidad + 8000 de intereses etc ( que no corresponden pagar en realidad pero el se informa en la admin de fincas que quiere cobrar a toda costa lo que pueda) y tu le dices que solo le tocan 4000 , y no se va a fiar seguro.

    Gracias !

  7. en respuesta a davor9
    -
    Top 100
    #94
    10/05/17 13:35

    Ah, sí, tienes razón. Ahora he ido al texto y efectivamente era a eso a lo que me refería.

    Porque si mi obligación como adjudicatario es pagar el año en curso, el 2017 y los 3 años anteriores (2014, 2015 y 2016), si me espero a venderlo en enero de 2018, la obligación de mi comprador será pagar el año en curso (2018) y los 3 años anteriores, es decir, el 2015, 2016 y 2017.

    Si yo le doy el dinero para que los pague él, me estaré ahorrando el año 2014, que no ya nadie estará obligado a pagarlo porque la comunidad solo se lo puede obligar a pagar al deudor (el ejecutado en la subasta) o al actual titular (mi comprador).

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #93
    10/05/17 13:03

    No tristán , hablabas de retrasar el pago de las deudas a la comunidad hasta tenerlo vendido ...
    Que si lo retrasas un año , al nuevo comprador le recaen 3 , y el 4 año anterior que no le recae , es tu 3 año anterior , y dices que te libras de él.

    De ese supuesto nace mi duda.
    Es un poco enrevesado , espero que se entienda lo que quiero decir.

  9. en respuesta a davor9
    -
    Top 100
    #92
    10/05/17 12:55

    No has entendido la frase. Si el testimonio del decreto de adjudicación me lo entregan dentro de un año diferente, la deuda que me veré obligado a pagar será la de ese año y los 3 años anteriores (4 en Cataluña).

  10. #91
    10/05/17 12:38

    Respecto al último punto que comentas :

    "Todo mentira. Lo que en realidad me interesa al retrasar el pago es posibilitar que si la compraventa se firma al año siguiente me pueda ahorrar de un tirón un año entero de cuotas"

    La duda que tengo es , que , para firmar la compraventa , debes facilitar un documento acreditando que el piso está libre de deudas comunitarias , y sinó no puedes venderlo , no ?

    Además el año que te estas ahorrando , en realidad es una deuda que adquieres en el momento que obtienes el testimonio de adjudicacion , en el caso de conseguir venderlo , no te perseguiría esa deuda para siempre?

  11. en respuesta a Nuva12
    -
    #90
    06/02/17 21:49

    SI, plazo de un mes y a petición de la parte deudora, se puede prorrogar otro mes. Siempre es así.

    No. Hay que presentar un escrito en el plazo máximo de un año, pidiendo el desalojo de la finca.

    No. No hay que instar el proceso por precario, entra dentro del procedimiento en que te adjudicaste la finca. Si no hacen caso, se procederá en el mismo expediente y procedimiento a lanzar a los antiguos ocupantes, moradores, dueños, etc y todo lo que haya en la finca se considera cosa abandonada y el adjudicatario hará con ellas lo que le de la gana.

    Saludos.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #89
    06/02/17 18:40

    Mfmelo, estoy releyendo los escritos que adjuntastes en el que dices que el juzgado les dá a la parte ejecutada el plazo de un mes para desalojar y dejar libre de enseres la vivienda objeto del procedimiento.

    Esto es siempre así? Es decir cuando la subasta se ha celebrado por juzgado, sin tener que presentar ningún escrito ni nada, el juzgado insta a los deudores a que abandonen la casa en un mes? La mayoría de los deudores no hacen caso y hay que instar el deshaucio por precario pasado ése mes, verdad?

    Saludos

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    #88
    08/01/17 20:15

    Si, a pagar como todo propietario, vendas, trueques, regales, traspases,alquiles, te lo quedes, etc has de pagar y mantenerte al corriente de pago mientras seas propietaria, pero sino deseas la propiedad me la regalas y pago yo.

    Saludos.

  14. en respuesta a Nuva12
    -
    #87
    08/01/17 17:59

    Me contesto yo; desde que sea la nueva propietaria tengo que pagar el año en curso y los 3 anteriores a la CCPP independientemente que vaya a notario para vender o quisiera el piso para mi o para alquilar. Vamos, creo que es así, sino corregirme.

  15. en respuesta a mfmelo
    -
    #86
    08/01/17 17:10

    Mfmelo, lo de pagar de la CCPP el año en curso y los 3 anteriores es en el supuesto de que venda, no? Es decir, pongamos que lo que quiero es alquilar, entonces solo tendría que pagar desde que soy la nueva propietaria, olvidándome de los 3 anteriores, es así verdad?

  16. en respuesta a Nuva12
    -
    #85
    08/01/17 12:47

    Jajaaaa, Mfmelo te has adelantado o más bién yo voy con retraso. No había visto tu comentario.

  17. en respuesta a Nuva12
    -
    #84
    08/01/17 12:45

    Mfmelo, me respondo yo misma. Acabo de acordarme que en algún comentario he leído que el IBI del año en curso vá a nombre del que sea propietario a fecha 1 de enero, y yo aún no tengo ni el acta de adjudicación.

  18. en respuesta a Nuva12
    -
    #83
    08/01/17 12:37

    Cuando tengas tu título de propiedad (decreto) para inscribirlo en RP has de llevarlo primero al ayuntamiento y a partir de entonces ellos empiezan a tener constancia del nuevo propietario.

    A todos los efectos el IBI lo ha de pagar el que sea propietario el día 1 de enero y tú aún no lo eres, así que será a partir del 1/1/2018 cuando te empezarán a pedir que pagues, pero si no andas con cuidado intentarán cobrarte los atrasados.
    En las subastas y todo lo que lleva consigo hay que espabilar y pagar lo que es justo, ni más ni menos, yo si puedo evitar pagar, lo evito, pero a veces no tienes más remedio y tienes que pagar y pagar.

    Saludos.

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #82
    08/01/17 12:28

    Mfmelo, porque dices que del IBI voy a empezar a pagar año 2018? No será 2017?

  20. en respuesta a Nuva12
    -
    #81
    08/01/17 12:16

    Esa carga desaparece ahora cuando inscribas la tuya y se quedan sin cobrar.

    Yo una vez inscrita mi carga, tanto si es para vender o no, me pondría en comunicación con ellos, ya que tarde o temprano has de pagar y vas a pagar lo que vaya de año 2.017 y 3 años más, las otras cargas y derramas no las tendrás que pagar. Si ellos se enteran de que ha cambiado de nombre y se van a enterar seguro, lo primero que te mandarán será un burofax y comienzo de pleito y como mínimo son 100€.

    Lo que deberás de intentar es que no cobren 2.016 y tres años atrás, ya que te lo adjudicaste en año 2.016.

    Prepara un buen pico (la pala no la cojas) que es lo que te van a pedir. De IBI, vas a tener suerte y vas a empezar a pagar año 2.018, pero debes esperar a que pongan al cobro los del año 2.017 y en periodo voluntario pedir el 1º semestre de 2.017 y los atrasados te los den aparte con la intención de pagar y de lo que vayas a vender paga el 1º semestre del 2.017, ya que vas a tener que aportarlo en notaría, pero si no vas a vender en año 2.017 no lo pagues; de todas formas has de hacerte con uno de cada propiedad, para que en el futuro puedas sacarlo por internet.

    Saludos.


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