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Cómo cabalgar el tigre de la comunidad de propietarios

Todos los inversores inmobiliarios que en el mundo han sido hemos tenido que enfrentarnos en un momento u otro de nuestras especulaciones con los palos en las ruedas que tanto le gusta poner a las comunidades de vecinos. 

Cualquier cosa que requiera la mayoría de la junta de la comunidad de propietarios puede contar con que ésta no se va a producir. No digamos ya si lo que solicitamos es la unanimidad. En ese caso podemos desistir por adelantado y al menos nos ahorraremos el berrinche.

Pues bien, respecto a las malas maneras que se gastan algunos de sus abogados, Pujón, un lector habitual del blog que conoce de primera mano mis actuales dificultades para disponer de tiempo para publicar, me ha regalado el siguiente relato que copio y pego.

Y al final del mismo os contaré cómo me las gasto yo con esta gente.

 

Relato del asustaviejas (by Pujón)

Pujón es un varón fornido, a punto de cruzar la frontera de los 50 años, tiempo en los que con ojos muy abiertos ha aprendido un poquito de muchas cosas. Nunca supo si fue por necesidad o por hobby por lo que empezó a curiosear en el mundo de las Subastas.

Finalmente, después mucho estudiar y contraviniendo las lecciones básicas de Tristán, el Gurú 3.0 de las Subastas  en España, se aventuró a pujar en las de la AEAT con resultados diversos, objeto de otro capítulo y cómo no, en las del Reino del Sobre Cerrado de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Sin embargo, la historia que hoy nos ocupa no sucedió en esas subastas de la AEAT o de la Seguridad Social tan despreciadas por algunos sino que tuvo lugar a raíz de la participación de Pujón en una Subasta Judicial celebrada en Madrid, en la que se enajenaba, entre otros bienes, una plaza de garaje muy del gusto de nuestro protagonista.

Así que con los tutoriales de Subastanomics en mente (y en el iPad) y el know-how propio recolectado en 3 años de pulular por este mundillo de las subastas, Pujón le dio a “enviar puja” y resultó que la suya fue la puja más alta superando incluso el 70% del valor de subasta. 

Y así fue como el novatillo ascendió a la categoría de Adjudicatario. Desde luego, aún quedaba informar al Juzgado de su estado civil y otros detalles menores antes de que se pudiera hacer efectivo el remate y entrar en el Olimpo de los Propietarios.

Mientras tanto, como Pujón es muy cumplido y no le gustan las deudas, llamó al Administrador de la finca en cuestión el día 6 de Junio, y les transmitió las siguientes “ideas fuerza”:

 

1. La plaza N ha sido subastada el día 1 de Junio.

2. Me presento: Yo soy el Adjudicatario (potencial) de dicha plaza N

3. Ruego me informen de la deuda que la Plaza N mantiene con la Comunidad para proceder a cancelarla con arreglo a la Ley.

 

La persona que atendió a Pujón en la oficina del Administrador, de manera prudente tomó nota de todos los datos del boyante y feliz Adjudicatario (incluidos teléfono + email), para informarle posteriormente, una vez “consultado el Abogado de la Comunidad de Propietarios”. Aquí se puede leer el fragmento del email donde se confirma esto:

 

Estimado Sr. Pujón,

De acuerdo con nuestra conversación telefónica, les hemos pasado sus datos a los abogados que están llevando este expediente, para resolver este tema lo antes posible.

Un cordial saludo,

 

Y de esta forma, Pujón se dedicó a otros menesteres, entre ellos esperar a que el Juzgado siguiera marcando los pasos necesarios del proceso, dada su falta de veteranía en estas lides.

Pasaron 1, 2, 3 y hasta cuatro días sin noticias del Administrador ni del Abogado. Era viernes tarde y Pujón se disponía a disfrutar de una de tantas fiestas de fin de curso en el Colegio de sus cachorros, cuando condescendiente y dulzón el cuerpo del email, impertinente, amenazador, inexacto y mal recortado de otro documento el adjunto, se muestra en el Inbox del Smartphone de Pujón el siguiente email firmado por el Abogado de la Comunidad de Propietarios:

 

Buenas tardes,

Nos ponemos en contacto con Vd. como propietario de la plaza nº N de la Com. de Propietarios Guay del Paraguay, situada en la Avda. Gominola

Le rogamos lea con atención el documento adjunto y si tiene alguna duda, contacte con nosotros por esta misma vía o por teléfono.

Un saludo

 

A Pujón le tocó un poco la moral esa sugerencia sobre leer “con atención”. Principalmente, porque Pujón ya usa gafas de cerca y padece una vista cansada de primera división. En parte por la edad y en parte porque suele poner “mucha atención” en lo que lee. Que para eso lo lee. Si no, esperaría a que hicieran la peli, como con Harry Potter.

Aprovechando un descanso entre las actuaciones de 5º de Primaria y la publicación del ganador de la rifa de un jamón, cuyos beneficios servirán para costear el viaje de Fin de Curso de los “mayores” de 6º , Pujón se lanzó a leer “con atención redoblada” el texto del adjunto, que pego a continuación para deleite del lector, con las oportunas modificaciones patrocinadas por la LOPD:

 

  

 

Así pues, tras concienzuda lectura del “Burofax” que en realidad llega por email de andar por casa, sin categorizar, ni importancia alta ni acuse de recibo, Pujón duda. Se frota los ojos incrédulo y vuelve a leerlo. Una gran carcajada trata de escapar de lo más profundo de su pose postinera, sin embargo queda bloqueada por la hinchazón en la garganta, donde la indignación y la rabia ante las numerosas inexactitudes (por no llamarlas tropelías) cometidas por el Abogado han creado un tapón que hace que a Pujón se le hinche la vena de la sien y comience a fantasear con los diferentes métodos con los que puede dar tormento lento al Asustaviejas.

Pero antes, Pujón prefiere hacer un listado de las inexactitudes, mentiras, chapuzas, etc. en las que este Abogado Asustaviejas, sin el menor reparo, incurre:

 

1. Llamar al documento anexo Burofax y pretender cobrar 18EUR por el mismo.

2. Dirigirse por Burofax-postureo al bueno de Pujón, quien ejerciendo de Subastero modelo había sido días antes el iniciador de las acciones para asumir la deuda mencionada.

3. Afirmar que Pujón tiene la Propiedad de la plaza N, sin comprobarlo en ningún sitio (Juzgado, Registro, llamándole al móvil, etc.). Pujón es, y así se lo transmitió al Administrador por teléfono,  Adjudicatario. O quizá menos, ya que sólo es el que hizo la puja más alta y sigue pendiente de que el Juzgado prosiga los trámites una vez declarados estado civil y DNI del que firmó dicha puja.

4. Dice textualmente que “En la junta celebrada el pasado día 07/03/2016 se aprobó, en su punto cuarto, por , la reclamación judicial de dicha deuda”.

  • Ese “por” puso en jaque al atónito Pujón: sería “por unanimidad”? “Por favor”? “Por cojones”?
  • Por otro lado, esa Junta debió estar presidida por Carlos Jesús de Raticulín, quien desde Ganímedes recibió el soplo de que 3 meses después, Pujón iba a resultar elegido Primo del Año y Benefactor del Abogado Asustaviejas.
  • Pujón, que es un Subastero Bueno y aplicado, tras haber investigado Nota Simple solicitada Ad-Hoc y Certificación de Cargas del Bien disponible en la web de Subastas, no pudo encontrar indicios de la supuesta reclamación en forma de “Monitorio” al anterior propietario, ergo parece que el Asustaviejas ha perdido el turno y quiere cubrirse el plumero antes de que en la Comunidad le digan “qué has estado haciendo este tiempo, gachó?”.

5. También tuvo que leer Pujón el siguiente atajo: “Sirva el presente requerimiento como notificación fehaciente tanto de la deuda como del acuerdo de reclamación judicial adoptado por la Comunidad”. Pujón supuso que seguramente este Burofax iba dirigido al antiguo propietario, el deudor, actualmente ejecutado…y que por una extraña confluencia cósmico-sideral al malintencionado Asustaviejas se le habían traspapelado la mitad de los documentos a los que hace referencia, aunque teniéndolo escrito y pudiendo cobrar por enviarlo 2 veces… ¿Quién se iba a enterar?

 

Finalmente, Pujón decidió carcajearse a gusto un rato. Después empezó a poner orden en sus pensamientos para poder dar traslado del desaguisado a Tristán, el Subastero. Y mientras, consultó con un Abogado (de alma blanca) cercano quien le explicó que sólo a veces y sólo algunos abogados y solo unos pocos administradores se prestan al juego de emitir algún documento o tomar alguna acción de cara a la galería y al incremento de la facturación a la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente reparto de beneficios posterior entre desleales proveedores de servicios a esa Comunidad.

Que por qué irle con la cantinela a Tristán en vez de denunciar al Abogado? Muy sencillo: porque por más que buscó en el Código Penal, Civil, Militar y hasta en los Estatutos del Club de Petanca, Pujón no encontró tipificado como delito la abusiva práctica de “asustar viejas”. Además de que con los ritmos y precios de la Justicia, más vale un buen tirón de orejas con desahogo incluido en este blog, sin nombres, que un proceso largo y tedioso en el que un simple Subastero Bueno le cante las verdades del barquero a un picapleitos abusón y cara dura en presencia de otros Letrados más ecuánimes.

 

Cómo cabalgar el tigre de las comunidades de propietarios

Lo primero es comentar que en general las comunidades de propietarios nos son más que tigres de cartón piedra y que, efectivamente, sus abogados suelen enviar burofax amenazantes que, como bien apunta Pujón, solo asustan a las viejas.

Hay que saber medir el peso que tienen y ni un gramo más.

Y el peso que tienen es el resultado de una reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal que este gobierno de mierdecillas se sacón del sobaco en julio de 2013 y por culpa del cual los bienes inmobiliarios están afectos a los gastos habidos en la comunidad de propietarios durante el curso del año de la compraventa y de los tres años anteriores.

Sí, Jotaerre, no olvido mencionar que en Cataluña el gobierno anterior fue aún más lejos y que allí se paga el año en curso y los cuatro años anteriores. 

Y ese es el peso que tienen las comunidades de vecinos.

Ni más ni menos.

Pero nosotros, que somos especuladores y, por lo tanto, oportunistas, no vamos a caer en la trampa de liquidar esa deuda antes de tiempo, máxime cuando dejando ese asunto para el final nos podemos ahorrar doce o veinticuatro cuotas, o incluso más.

De manera que estos son algunos tips a tener en cuenta en lo relativo a la comunidad de propietarios:

 

  • Lo primero es saber que haber ganado una subasta no nos hace propietarios de nada. Ni siquiera aunque hayamos rematado el precio de adjudicación. Hasta que no se haya dictado el decreto de adjudicación y éste sea firme no somos nadie.

 

  • La fecha para determinar cuál es el año en curso (y los anteriores) es, como muy pronto, aquella en la que el juzgado nos entrega el testimonio del decreto de adjudicación y de ninguna manera la fecha en la que se haya dictado el mismo o se haya hecho firme. Obviamente esto significa que si yo veo que me van a entregar el testimonio en noviembre, desaparezco del radar del juzgado en cuestión y así les fuerzo a que me envíen un correo requiriéndome para ir a buscarlo. Y además, como nada me obliga a dejarlo todo y salir pitando a los requerimientos del juzgado, aún les hago esperar lo que sea necesario para que corran las fechas y entremos en el siguiente año.

 

  • Pero realmente los plazos no empiezan a contar hasta que la comunidad de propietarios no nos haya reclamado oficialmente el pago de la deuda. Es decir, que si no lo he podido retrasar más o no me ha interesado hacerlo y me entregan el testimonio en noviembre de 2015 y la comunidad me reclama el pago en enero de 2016, para mi esa será la fecha para empezar a contar. A menos que venda el piso en el 2017 (luego lo explico). El burofax que le han enviado a Pujón no vale, por lo tanto, para nada, porque se lo han enviado a él como se lo podrían haber enviado al quioquero de la esquina. Pujón NO es todavía propietario de nada.

 

  • A pesar de todo lo anterior, la comunidad está obligada a facilitarnos las llaves de portal y de las puertas del garaje y no nos puede impedir ningún acceso. Que nadie gaste sus caudales para pagar deudas que no le corresponden solo para conseguir estos favores pues no se trata de favores sino de nuestros derechos. Y si se ponen farrucos, ya sabéis, silicona y que tengan que cambiar las cerraduras.

 

  • Ya lo he mencionado anteriormente, pero ahora lo repito. la Ley de Propiedad Horizontal solo menciona que la vivienda está afecta a los gastos que haya tenido la comunidad de propietarios. No dice nada acerca de los intereses de demora. Allá vosotros si los queréis pagar.

 

  • Lo que hacen los bancos, ¿vamos a ser nosotros más tontos? Me refiero a que los bancos no pagan ni un euro de las deudas de comunidad de los pisos que se ven obligados a adjudicarse hasta que los tienen vendidos. ¿Para qué adelantar unos pagos que puedes retrasar ad infinitum? Para evitar que lo haga tendremos que usar nuestra mano izquierda para convencerles de que estamos en sus manos, que la Ley nos obliga a pagar, pero que tengan paciencia, que lo haremos antes de firmar la compraventa. Que no se preocupen, que con la actual legislación no podremos vender sin antes haber pasado por caja y que para qué meterse en  los gastos judiciales de reclamarnos el pago si al fin y al cabo les vamos a terminar pagando si queremos firmar la compraventa.

 

  • Todo mentira. Lo que en realidad me interesa al retrasar el pago es posibilitar que si la compraventa se firma al año siguiente me pueda ahorrar de un tirón un año entero de cuotas. Y esto es así porque la obligatoriedad de pagar las cuotas del año en curso y las 36 cuotas anteriores no recae sobre el adjudicatario en la subasta sino sobre quien quiera que sea el último comprador del piso, de manera que si en vez de venderlo en diciembre de 2016 firmo la escritura de venta en enero de 2017, las cuotas que tendrá que pagar el nuevo propietario, y que yo le dejaré pagadas, no serán desde enero de 2013 en adelante, sino desde enero de 2014 en adelante. O sea, un año menos de cuotas.

 

Y que la comunidad de propietarios diga lo que tenga que decir, que donde las dan las toman y que no todo en el monte es orégano, dijo Sancho Panza en no se que parte de El Quijote.

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    #80
    08/01/17 11:04

    Pues del piso y local que me adjudicaron en AEAT, no sé si comunicárselo a la CCPP en cuanto me den él acta de adjudicación o esperar a que contacten conmigo (no sé cómo van a contactar conmigo si yo antes no les doy mis datos).

    Yo, esperaría a que contactasen, ya que cuanto más tarde mejor, que tiempo para pagar siempre hay, y mi intención es vender. El problema es que en la nota simple del piso y del local aparece una anotación preventiva de embargo de CC.PP habiendo sido expedida ya certificación de cargas. Por lo que supongo que para que no continúen tendré que comunicarle cuanto antes que el propietario ha cambiado y ahora soy yo.

    Como lo véis?

  2. en respuesta a chustazo
    -
    #79
    08/01/17 10:01

    Desde que se aprueba remate, pero...
    El año pasado tuve un juicio, que perdí, instado por una CCPP, de una finca que me adjudiqué en año 2.006 y como es un solar que no da a la urbanización, creí que no tenía que pagar a dicha CCPP. Me hicieron la reclamación a través de burofax, de un montón de años. Les demostré que era propietario desde el año 2.006. Después del juicio la jueza ha dictaminado que tengo que pagar no lo que me pedían, sino 1/3 y desde la fecha en que me notificaron más los tres años de atrás, así que si te pones por las malas, la razón la tiene Tristán, los años anteriores no tengo que pagarlos por haber caducado, no haberseme notificado y no haber sido convocado a ninguna reunión de comuneros. Las costas cada uno paga las suyas, ya que la cantidad se redujo en lo dicho.

    Saludos.

  3. #78
    08/01/17 07:01

    Hola a todos:
    Releyendo la entrada de Tristán veo que dice "realmente los plazos no empiezan a contar hasta que la comunidad de propietarios no nos haya reclamado oficialmente el pago de la deuda".
    En el ejemplo que pone le han entregado el testimonio del decreto en noviembre y le reclaman en enero del año siguiente. ¿En qué podríamos basarnos para que fuese enero la fecha desde la que contar en vez de noviembre?
    En caso de que no vayamos a transmitir la propiedad yo siempre he entendido la fecha del testimonio como la fecha a tener en cuenta pero este comentario me ha dado esperanzas...

  4. en respuesta a Nuva12
    -
    #77
    07/01/17 20:36
  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #76
    07/01/17 17:22

    Después lo pondré, hay que modificarlo.

    Saludos.

  6. en respuesta a mfmelo
    -
    #75
    07/01/17 17:07

    Mfmelo, podrías por favor adjuntar el escrito que les das a firmar que sustituye de algún modo a la posesión que da el juzgado.

    Saludos

  7. en respuesta a Nuva12
    -
    #74
    07/01/17 16:55

    Yo no lo haría. Yo soy cerrajero, albañil, carpintero, electricista, fontanero, cocinero, pintor, soldador, programador informático, pulidor-abrillantador de suelos, frutero, hortelano, chofer, churrero, patatero, comercial de bebidas y embases, karateka, guitarrista, domador de caballos, subastero, patrón de barco de recreo, padre, hijo, espiritu, cortador de piernas con radial, seguro que me dejo algo y ultimamente consejero subastero.

    Yo no llamaría a notario, pero cada caso es diferente y yo no estoy en tu ciudad.
    Yo en tu caso: nota simple a mi nombre\cerrajero\cambio cerradura\dejo local cerrado varios días\ doy vueltas por la zona para saber como está el ambiente\ a la semana entró y se terminó.

    Saludos profesionales.

  8. en respuesta a cdsioux
    -
    #73
    07/01/17 16:44

    No cuesta dinero al adjudicatario, así que cuando sabes que la adjudicación es segura, te vas y hablas con el ocupante para que manifieste su estancia en lo que ya no es suyo y a partir de ahí proceder,muchas veces me han hecho entrega de las llaves, pero siempre les he hecho firmar un documento exponiendo dicha entrega.

    Si el ocupante, sea vivienda habitual o no, que a nosotros eso no nos afecta en nuestros derechos y deberes, se opone a entregarnos lo que ya es nuestro, pues pedimos en juzgado con un escrito la posesión y lanzamiento, detallando lo más posible del problema que se puede presentar.

    Yo a veces he tenido qeu solicitar: la asistencia de la fuerza pública, una ambulancia, los perreros, otra ambulancia del hospital con su forense, forense del juzgado, etc, porque los problemas que iba a tener ya los conocía.
    Que posteriormente te hacen entrega de las llaves de forma voluntaria (siempre con escrito acompañado) pues otro escrito al juzgado desistiendo de la posesión judicial y del lanzamiento.
    Los problemas vienen solos, así que no los busquemos: comisión judicial, cerrajero, si hay animales (perreros del ayuntamiento),si el morador está loco pedir forense judicial. Pero de patada a la puerta no, ya que este trámite es el que menos tarda y encima ya te sale gratis.
    LECiv artítulo 675

    Saludos.

  9. en respuesta a mfmelo
    -
    #72
    07/01/17 16:35

    Y, al notario lo llamas para que esté cuando el cerrajero abra la puerta?

  10. en respuesta a Nuva12
    -
    #71
    07/01/17 16:34

    Efectivamente, está vacio cuando él lo ve, si antes entraron y se llevaron lo que sea, el no puede decir nada.

    Yo si está vacío, llamo a cerrajero y se acabó.

    Saludos.

  11. en respuesta a Molito
    -
    #70
    07/01/17 16:32

    Una vez te aprueban testimonio de decreto y mandamiento de cancelación, entregas en decanato del juzgado y escrito pidiendo la posesión.
    Para rústicas y otros pues no hace falta, pero tampoco pasa nada el pedirlo.
    Este trámite es a instancia del adjudicatario, así que si no lo pide no se concederá. Según el el artículo 675.1 LECiv. si la finca está desocupada se le pondrá en posesión de inmediato +-. Muchas veces cuando es una rústica o similar y se lo he solicitado al juzgado, diciendole que la misma está desocupada, me han dado la posesión en el mismo juzgado, haciendome firmar una comparecencia.

    Saludos.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #69
    07/01/17 16:06

    Mfmelo, cuando te adjudicas un inmueble, que es vivienda habitual, en subasta judicial, el día que vas a rematar la misma llevas algún escrito para pedir que se inicie el procedimiento del lanzamiento o esperas ha hablar con el que esté habitando la vivienda? En caso de que no sea vivienda habitual, así conste en el edicto y no esté ocupada (lo normal en segundas residencias e inmuebles en playas) también hay que instar el procedimiento de desahucio o entras cuando te dan el testimonio y cambias cerradura o esperas a tener el decreto de posesión para entrar.

  13. en respuesta a mfmelo
    -
    #68
    07/01/17 16:03

    Mfmelo: el notario tiene que ir a la vez que el cerrajero, no? Lo digo, porque si vá primero el cerrajero y a los días el notario, el anterior dueño podría decir que en el local tenía las joyas de su familia por ejemplo y que yo he entrado y se las he quitado.

    Ah, respecto a lo que dices que el notario que el notario de fé que el local está desocupado y vacío desde hace tiempo; supongo que solo notificará que está vacío en el momento en que lo vé.

    Saludos

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    #67
    07/01/17 14:19

    Para las fincas rústicas tambien hay que pedir la posesión? Aunque se vea que están sin cultivar/cuidar.

  15. en respuesta a Nuva12
    -
    #66
    07/01/17 12:17

    Si el local está vacio, entra y nada más y si te quieres asegurar o proteger lleva a un notario que de fé de que está desocupado y vacio desde hace tiempo.

    La petición de posesión a través de juzgado ha de ir con abogado y procurador. Si se compra en juzgado, en el mismo procedimiento entra el deshaucio, el cual hay que instar antes de pasado un año y no te cuesta más que lo ofrecido en la subasta.

    Si está vacio en cuanto tengo el testimonio de decreto, lo llevo encima, busco a cerrajero(yo lo hago por mi mismo), digo se me ha perdido llaves y que me cambie cerradura. Es lo que yo haría, pero no sé en que estado está el local en cuanto a ocupación y es muy aventurado desde Sevilla decir lo que hacer.

    Saludos.

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    #65
    07/01/17 11:49

    Ya, Mfmelo, pero lo que me dices es para el piso que está ocupado. Pero, yo te hablo del local. El local está vacío, pero aún así tendré que pedir la posesión.

  17. en respuesta a Nuva12
    -
    #64
    07/01/17 11:45

    Primero habla con ellos.

    Segundo: tienes que comunicarles tu titularidad de una forma fehaciente: burofax o en persona entregándoles nota simple o testimonio de adjudicación, mejor lo 1º

    Tercero.- negociar, negociar y ofrecer hasta cierta cantidad, ya que ahora si vas por el juzgado, pierdes tiempo y por tanto dinero, no cobras alquileres y empiezas a ir por las malas y pueden hacer daño a la propiedad.

    Cuarto y último, abogado y procurador, ya que les has de plantear un juicio por deshaucio y esto se lleva tiempo, dinero y malos tragos.

    Pide por privado a Jotaerre un presupuesto, ya que es letrado y el mismo se encarga de poner procurador y habilitar para el juicio a un letrado sustituto en tu ciudad. Después toma la decisión que creas más acertada a tus intereses.

    Saluditos.

  18. en respuesta a mfmelo
    -
    #63
    07/01/17 11:20

    Mfmelo, para local desocupado, adjudicado por AEAT, podría pedir posesión al juzgado utilizando éste escrito tuyo? O tengo que pedir la posesión a través de abogado y procurador?

    Saludos

  19. en respuesta a terminator1
    -
    #62
    11/07/16 20:07

    De nada, y no es necedad, conste, porque no es tan sencillo:
    El deudor es siempre el propietario en cada momento, pero la finca responde de 1+3/4 al transmitirse.
    Por tanto, no es que prescriba 2013, es que solo se le puede reclamar al deudor original.
    Saludos,

  20. en respuesta a Jotaerre
    -
    #61
    11/07/16 19:56

    gracias jotaerre ,perdona que sea tan necio yo compro en mes de mayo del 2016.. si vendo en junio del 2016 , pagaria el año 2013-2014-2015 y lo que va de año 2016.
    pero si vendo en enero del 2017 pagaria 2014-2015-2016 y enero del 2017?
    es decir que lo que conseguimos digamos es que prescriba el 2013 ? gracias


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