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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a Anónimo 162119
    -
    Top 100
    #80
    28/07/15 21:43

    Gracias por el capote, Malasia, que ahora ando muy distraído

  2. en respuesta a lolocarla
    -
    #79
    Anónimo 162119
    28/07/15 19:24
  3. #78
    28/07/15 17:39

    Leyendo los Post anteriores, estoy en un caso parecido al comentado por laoconte2005 en febrero 2014. Vista la respuesta de tristan:

    " cuando tienes el título lo llevas a Hacienda, pagas el ITP sobre el precio de adjudicación y luego llavas todo al Registro de la Propiedad y listo, en unos días estará inscrita a tu nombre.
    Otra cosa es que además de comprarla también quieras disfrutarla. En tal caso lo legal, en términos estrictos, es que un juzgado te de la Posesión. Pero lo cierto es que yo no lo haría así, sino que la tomaría por las bravas. Pero ojo, que esto no es una invitación a que te saltes la Ley."

    Así que una de las preguntas ya la tengo contestada. Faltarían las otras... que comprobaciones tendría que hacer y que puja me recomendáis hacer?

  4. #77
    28/07/15 17:27

    Hola a todos, os he descubierto hace un par de días y todo a raiz de buscar información en la red.
    Os cuento mi problema-dilema o como se pueda decir. Ando buscando parcelas o fincas para construirme una casa y me he enterado de que la agencia tributaria va a subastar 2 mediante adjudicación directa (sin precio mínimo de adjudicación y sin tener que depositar fianza).Tengo las fincas localizadas, son urbanizables y acabo de venir del registro de solicitar una nota simple acerca de cada una de ellas.
    La tasación que hace la agencia diría que es la correcta. Fincas de 1900 y 2000 m2 y las tasan en 85.000 y 90.000.
    Justo al lado de esas fincas, hay una de 775 m2 a la venta por 70.000 euros, con lo cual el valor de mercado podría ser incluso mas alto que las tasaciones que le pone la Ag. Tributaria.
    Que problemas me pueden surgir? Que debería investigar? Siendo finca rustica no hay el problema de los pisos de la toma de posesión no? Un saludo.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #76
    11/05/15 23:14

    Lo voy a presentar bonificada, ya os tendré al corriente aunque tardaremos en tener noticias, gracias de nuevo, seguiré atento al foro.

  6. #75
    06/05/15 06:10

    Humilde, pero incontestable, Bodhi, porque al legislador (que debía pensar sólo en escrituras notariales) le hubiera bastado con hablar de subastas y punto, ya lo modificará cuando conozca la realidad en la práctica, como suele suceder, en efecto...
    Saludos,

  7. en respuesta a Observador1
    -
    #74
    05/05/15 23:31

    A mí no me ofrece ninguna duda el que te puedes beneficiar de esa bonificación, la Comunidad Autónoma en uso de sus competencias ha legislado y, como ocurre en muchas ocasiones, no ha previsto todos los casos posibles. Es decir, seguramente en la mente del legislador estaba excluir de la aplicación de la bonificación a todas las subastas, pero la redacción es la que es y tan solo excluye las subastas judiciales.

    Si intentaran negarte la aplicación de la bonificación no dudes en presentar reclamación económico-administrativa, lo ganarás casi seguro. Estas cosas las suelen resolver en base a casos como el tuyo, en cuanto vean varios expedientes de este tipo aprobarán una modificación de la ley ampliando las excepciones, pero entre tanto el derecho te asiste.

    Es mi humilde opinión.

  8. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #73
    05/05/15 20:16

    Pues estáis bastante mejor que en Madrid, donde las subastas judiciales no entran en ese pastel tan rico.

  9. #72
    05/05/15 19:49

    Región Andalucía:
    te puedes acoger al reducido del ITPAJD del 2% si estas dado de alta en el epígrafe CNAE 7012 como actividad principal de la empresa o autónomo; sólo y exclusivamente tributan a este tipo las VIVIENDAS; los locales comerciales, fincas rústicas, solares, coches, etc, tributan al tipo general que estén estipulados. Has de venderlas antes de transcurrir el plazo de dos años desde la fecha de adquisición hasta su venta ante notario; la procedencia es igual, ya que se trata como una mercadería y entra en el circulante de la empresa, es decir, pago el 2% tanto si compro en subasta pública como en el mercado; si compro en subasta pública, el tiempo, y esto es muy importante, se me cuenta desde que tomo posesión efectiva de la vivienda o piso por lo que si en algún momento se me atrasa mucho la entrega de llaves (posible acuerdo con el propietario), pido se me haga entrega la vivienda a través de comisión judicial, con objeto de dar fe que efectivamente la vivienda esta en mi poder desde ese momento y no desde que se aprobó o se me hizo entrega del Testimonio del Decreto. Si no has conseguido vender la vivienda en ese plazo, lo mejor es que hagas una complementaria antes de que te llamen, teniendo entonces que tributar al general que este estipulado para esa vivienda, descontando por supuesto lo ya ingresado al 2%. Saludos.

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #71
    05/05/15 08:53

    Y lo ideal habría sido incluirlo en el escrito de presentación de la oferta, por si las moscas.

  11. #70
    05/05/15 06:24

    De nada, y yo también.
    No tengo la experiencia que me supones, pero lo que haría es presentar un escrito manifestando lo del 13.2 a fin de que se incluya en el título, y adjuntaría copia sellada del mismo al presentar el modelo 600.
    Saludos,

  12. en respuesta a Observador1
    -
    Top 100
    #69
    04/05/15 21:43

    Sin ninguna duda yo lo intentaría

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #68
    04/05/15 21:39

    Gracias jotaerre y Tristán, sois de mucha ayuda, efectivamente me refiero a la aplicación del art 13 ley 31/2002, en Cataluña, no es lo mismo tributar un 3 que un 10 en transmisiones, esta claro que ante subastas judiciales esta expresamente excluido, pero ante adjudicaciones directas tengo mis dudas Pero me inclino a pensar que se puede aplicar, y con vuestra enorme experiencia pensaba que os habríais encontrado con este tema, por que además la norma me exige que el titulo recoja expresamente que mi intención es acogerme a esa reducción y tengo mis dudas que aeat y seg Soc lo pongas en los documentos de adjudicación, uffff ???? En fin gracias por vuestra ayuda y estaré expectante a vuestros comentarios, un abrazo.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #66
    04/05/15 13:00

    Sí, por lo que veo se trata de una norma más parecida a la andaluza que a la de Madrid, donde se le aplica a cualquiera que haya comprado con la intención de vender en menos de tres años.

  15. #65
    04/05/15 12:49

    Inversius habla allí de haberlo aplicado en Catalunya, así que se referirá a este art. 13 de la citada Ley 31/2002:

    Artículo 13 Bonificación de la cuota para la transmisión de viviendas a empresas inmobiliarias

    1.La transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan general de contabilidad del sector inmobiliario puede disfrutar de una bonificación del 70% de la cuota del impuesto en la modalidad de transmisión patrimonial onerosa, siempre que cumpla los siguientes requisitos:

    a) Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
    b) Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

    2. La aplicación de esta bonificación es provisional, por lo que solamente hay que hacer constar en la escritura pública que la adquisición de la finca se efectúa con el fin de venderla a un particular para su uso como vivienda. Para la elevación a definitiva, el sujeto pasivo debe justificar la venta posterior de la totalidad de la vivienda y sus anexos a una empresa que cumpla los mismos requisitos del apartado 1 o a una persona física para cubrir sus necesidades de alojamiento, en el plazo de cinco años a contar desde la adquisición.

    3. Si no se produce la transmisión a la que se refiere el apartado 2 dentro del período señalado o, si se produce pero no se ha efectuado en favor de los adquirientes concretos que se señalan, el sujeto pasivo debe presentar, dentro del plazo reglamentario de presentación, contado desde el día después de la fecha final del plazo de cinco años, o de la fecha de la venta posterior, respectivamente, una autoliquidación complementaria sin bonificación y con deducción de la cuota ingresada, con aplicación de los correspondientes intereses de demora.

    4. A efectos de la aplicación de la bonificación, es preciso tener en cuenta las siguientes reglas especiales:
    ....
    d) Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:
    - Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

  16. en respuesta a Observador1
    -
    Top 100
    #64
    04/05/15 12:37

    Es que yo ignoro si os referís a lo mismo que Inversius. En Madrid, si compras un bien inmobiliario con la intención de venderlo antes de tres años puedes pagar solo un 2% de ITP excepto en el caso de haberlo comprado en una subasta judicial. En su momento Inversius me comentó que él aplica eso a cualquier compra que hace en la AEAT o la Seguridad Social pues, aunque se trata de subastas, en realidad no son subastas judiciales.

    En Cataluña la cosa debe de ser diferente pues eso de que la transmisión tenga que ser realizada a empresas inmobiliarias no me suena para Madrid, aunque me consta que en Andalucía también es así y allí se aplica esa reducción para inmobiliarias o autónomos dados de alta en ese epígrafe.

  17. #63
    04/05/15 11:23

    Buenos días, y bienvenido, Observador1, no lo tengo claro, pero en este mismo blog he encontrado un mensaje de Inversius del 2010 que alude a que se aprovechó del vacío legal (la Ley 31/2002 a que haces referencia excluye sólo las subastas "judiciales") para liquidar con la bonificación del 70 % una adjudicación de la SSocial.
    Ignoro si luego recibió una liquidación complementaria, invoquemos a Inversius para que nos cuente cómo acabó...

    https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/447144-cargas-tambien-suman

    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #62
    04/05/15 02:41

    Siendo una S.L. Que en transmisiones patrimoniales, goza de la bonificación de la cuota por la transmisión de viviendas a empresas inmobiliarias y resultando adjudicatario por adjudicación directa de la AEAT en Cataluña, a la hora de liquidar transmisiones patrimoniales ¿ entendéis que se puede aplicar la bonificación del 70% ?, esta claro que para subastas judiciales no se puede, pero al tratarse de adjudicación directa ??? Los que estáis en Cataluña la aplicáis ??? Habéis tenido problemas con la oficina liquidadora ??? GRACIAS ES MI PRIMER POST

  19. #61
    20/04/15 15:19

    Creo que, simplemente, porque asocia dominio con una posible tercería, pero no cabe tal (ni tanteo, otro error de concepto): la tercería es un incidente excepcional, cuando le están embargando a otro algo que es tuyo pero no has inscrito.


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