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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a Matakas
    -
    Top 100
    #40
    17/02/14 19:57

    Tienes derecho de retracto en todas las circunstancias pero debes estar atento porque ese derecho te caduca exactamente nueve días desde que el adjudicatario haya inscrito su título. Lo que yo haría es estar atento a la subasta y a cada una de las convocatorias de la Adjudicación Directa y me presentaría en la AEAT en cuanto lo adjudicasen.

    Naturalmente, dado que tienes derecho de retracto sería estúpido que tú participaras en esas subastas y te subieras el precio... ¡a ti mismo!

  2. #39
    17/02/14 17:37

    Hola Tristan,

    Proximamente la Agencia Tributaria subastará 1/2 indivisa de una vivienda de la cual yo soy propietario de la otra mitad.

    En la agencia me han explicado el procedimiento de subasta y que tengo derecho a retracto tanto en la 1ª como en la 2ª subasta.

    Pero tal como veo las condiciones de mercado y las subastas llevadas a cabo en el último año, no se adjudicará ni en primera ni en segunda, y si lo hiciera y me interesara ejercería el derecho de retracto.

    Me interesaría pujar en la adjudicación directa, pero no se cual es el importe "suficiente" para la mesa ¿Un 50% de la tasación?

    También me gustaría saber si en la fase de adjudicación directa, como copropietario, también tengo derecho a retracto.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #38
    13/01/14 08:56

    Gracias por tus sabios consejos Tristán.

  4. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #37
    13/01/14 08:32

    Déjate guiar por el sentido común. Si existe la mínima posibilidad de que haya enseres dentro de los trasteros o temes que abriéndolos te puedes meter en un lío, pues... eso, no lo hagas.

    Los trasteros vacíos que les subastan a los promotores suelen presentar poco problemas, excepto que a veces los han ocupado ilegalmente algunos vecinos carotas. Si ese es el caso habla con ellos (y véndeselo).

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #36
    12/01/14 17:40

    En este caso los trasteros eran de la empresa promotora y estaban vacíos, pero ¿Hay que actuar de forma diferente si están ocupados o vacíos? Sin abrir no podemos saber si están ocupados. ¿Qué aconsejas hacer en caso que haya enseres dentro de un inmueble? ¿En que casos recomendarías un procedimiento judicial para abrir un inmueble que ya te pertenece?

    Gracias de antemano

  6. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #35
    12/01/14 12:58

    No te se decir. ¿Están ocupados o vacíos? ¿El ocupante es vecino del inmueble o un desconocido? ¿El deudor era la propia empresa promotora del edificio?

    Cada caso tiene unas circunstancias diferentes y hay que adaptarse a ellas con sentido común.

    En cualquier caso, si están ocupados con los trastos de alguien y tu entras por las bravas y te llevas o tiras lo que hay dentro, no estarás haciendo lo correcto.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #34
    11/01/14 12:43

    Buenos días Tristán y compañía.

    Me adjudiqué unos trasteros en adjudicación directa de AEAT, una vez registrados a mi nombre acudí a cambiar las cerraduras ya que pensaba que al estar a mi nombre lo podía hacer, según lo que leo ¿Debo iniciar un procedimiento judicial para abrir unos trasteros registrados a mi nombre? En caso de que sea afirmativo ¿Hay que iniciar un procedimiento por cada uno? Tengo 8 trasteros, en caso de actuar como lo he hecho ¿Qué consecuencias puedo tener?

    Gracias de antemano

  8. en respuesta a Playerone
    -
    Top 100
    #33
    02/01/14 21:44

    No te lo llevas

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #32
    02/01/14 21:06

    Gracias por la rápida respuesta :)

    Siguiendo con el tema y dando cifras como ejemplo, si el importe del depósito es de 10.000 € (en este caso si habría mínimo, ¿no?) y está tasado digamos en 100.000 €, si yo deposito los 10.000 € y soy el único que participa en la adjudicación directa, ¿me lo llevo o también depende de Hacienda el concedérmelo?

  10. en respuesta a Playerone
    -
    Top 100
    #31
    02/01/14 20:39

    Hola Playerone. Cuando la AEAT saca un inmueble a subasta por Adjudicación Directa los postores pueden ofrecer la cifra que consideren conveniente porque no hay Tipo de Subasta. Es decir, que no hay un mínimo por debajo del cual no se pueda pujar. Pero eso no quiere decir que Hacienda vaya a consentir que un listo se lleve por diez mil euros una propiedad valorada en trescientos mil.

    Eso es lo que quiero yo decir cuando menciono "el precio por el que están dispuestos a adjudicar un inmueble en Adjudicación Directa".

  11. #30
    02/01/14 19:20

    Buenas a todos, estoy adentrándome en este mundillo y estoy muy muy verde. Con solo decir que hace un mes me enteré que las subastas se publicaban en Internet ya lo digo todo ...

    La pregunta que quería haceros básicamente es qué se entiende (y si se puede saber) el precio por el que están dispuestos a adjudicar un inmueble en Adjudicación Directa.

    Creo que hay un gran problema de desconocimiento sobre cómo funciona todo esto. ¿Sabéis de algún sitio donde se explique con ejemplos y se contemplen la mayoría de los casos? Por ejemplo qué pasa si soy el único que puja en una Adjudicación Directa que No tiene precio mínimo de adjudicación si deposito únicamente el Importe que indican (Si en primera ronda era de un 20% de la tasación, en segunda un 75% de ese 20% y ahora en Adjudicación directa imagináros al precio al que puede estar)

    Gracias de antemano.

  12. en respuesta a ivanfa
    -
    Top 100
    #29
    15/12/13 20:50

    jejeje, claro que no te lo entregan, Ivanfa. Si está ocupado tienes que iniciar un procedimiento judicial para echar al ocupante, sea quien sea. Ídem si está desocupado y quieres actuar dentro de la legalidad.

  13. Nuevo
    #28
    15/12/13 11:11

    Hola. Con todo lo que he leido me habeis asustado, evidentemente porque soy un novato de las subastas por adjudicación directa de Hacienda. Y me gustaría haceros una consulta. He pujado por un local que conozco y he pujado por el 25% del valor del inmueble. No constan cargas, o al menos eso pone. ¿Esa información es fiable o puede ser que consten cargas?

    Y si me podeis explicar. Es posible, que una vez adjudicado el bien inmueble, ¿No sea de mi propiedad aun pagando lo pujado? Me parece algo surrealista. Si me lo adjudican, ¿No me lo dan?

    Gracias por ayudar, la verdad que al leer todo lo que comentais, me asusté.

  14. en respuesta a Inversius
    -
    #27
    15/10/13 15:06

    Hola Inversius,

    Me ha surgido una duda con tu comentario...cuando hablas de la Disposición 3 del Real Decreto 1427/1989 te refieres a esta que te copio más abajo?

    "Tercera.-

    1. Para la regulación de los derechos devengados en las anotaciones de embargo se atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación.

    2. Siendo varias las fincas embargadas de un mismo registro, se distribuirá la citada suma entre las mismas al efecto exclusivo de regular los derechos del Registrador".

    No soy especialista y no encuentro lo de el presupuesto previo...lo que sí que he encontrado es la norma general de aplicación Primera:

    "Normas generales de aplicación

    Primera.-

    1. El arancel se aplicará sobre los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento.

    2. Cuando no constaren dichos valores, por no exigirlo la naturaleza del hecho, acto o negocio jurídico celebrado, se fijarán por datos objetivos que consten documentados; o el valor registral de la finca o derecho; o el proporcional al comprobado de otras de análoga naturaleza y situación; o el precio de tasación para subasta, si estuviese hipotecada. Las mimas reglas se aplicarán cuando los valores no estén individualizados, sin que la suma de estos pueda ser superior al valor global declarado.

    3. Cuando el documento se presente a inscripción después de transcurridos diez años desde su otorgamiento, el Arancel se aplicará sobre el valor declarado, corregido por el coeficiente de actualización del valor de adquisición de los bienes establecidos por la legislación del impuesto sobre la renta a efectos de incrementos patrimoniales."

    Muchas gracias. Un saludo

  15. en respuesta a Pedro33
    -
    #26
    19/09/13 14:48

    Pedro, yo he estado como tú, y finalmente, me he dado cuenta de que el mejor sitio para encontrar un chollo es en inmobiliarias físicas o de la red (milanuncios, fotocasa, idealista,etc.)
    Mírate este comentario https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1657892-minipost-cien-por-acuerdo-manuel-gonzalez#comentario_1659304 (ahí hay un enlace a un anuncio de una casa que ya se vendió, así que no funciona bien dicho enlace)

  16. #25
    19/09/13 00:22

    Comprar un inmueble a Hacienda, SS o Diputación es una aventura solo para valientes y como se habla para novatos que creen hacer el agosto con una compra en subasta. Mucha , mucha información , palos que con experiencia vas evitando necesitas y así puedes equivocarte.

    Yo he comprado a todos y nunca he tenido problemas, con suerte me han anulado un par de subastas de SS por error de forma , gracias si no tendría un problema.

    Los trámites de posesión en subastas administrativas son largos y costosos teniendo suerte de no encontrar ningún contencioso administrativo si es así apaga y vámonos.

    En fin, un quiero quitar las ganas a los novatos, yo fui uno de ellos pero hay que andar con paso firme y si es asesorado por un profesional como los hay en este foro mejor.

    Saludos desde Badajoz.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #24
    17/09/13 20:52

    Gracias por tu rápida respuesta Tristán, pero¿No tengo que pagar la cancelación de la deuda antes de registrarlo?

    Gracias de antemano

  18. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #23
    17/09/13 20:16

    Te lo contesto yo mismo: en el Registro de la Propiedad, al entregar la documentación para su inscripción.

  19. en respuesta a Inversius
    -
    #22
    17/09/13 17:06

    Buenas tardes Inversius,

    Me acaban de adjudicar 8 trasteros en AEAT por 355€ cada uno y tienen unas cargas de unos 200.000€ ¿me podrías decir donde se solicita presupuesto previo invocando la aplicación disposicion 3 1427/1989 17 de Noviembre Real decreto para sólo pagar la cancelación por el importe de adjudicación y no de la deuda?

    Muchas gracias de antemano

  20. en respuesta a Ciberet
    -
    Top 100
    #21
    16/09/13 15:17

    Una señal inequívoca es que el ocupante y el titular no coincidan. En tal caso, solo puede ser un arrendatario o un precario o el propietario "en la sombra". Pero la cosa se complica cuando el bien a subastar está vacío.


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