Modificación capital de la Ley de Propiedad Horizontal

Gracias por tu excelente aportacion

Olé y olé. Posibilidad a explorar.

Además de la carga real, el crédito también goza de prelación especial. Después del acto de la subasta, correría a la comunidad, les pagaría la deuda (no creo que se nieguen a coger dinerito) y, en el momento de depositar el remate, interpondría tercería de mejor derecho sobre ese mismo dinero, por subrogación en el crédito privilegiado. Lo primero que alegaría es el 1210, 3º Cc en relación con el 9.1.e LPH. Si no cuela ser interesado, con el 1210, 2º Cc con las dificultades que eso supondría. Y si lo veis arriesgado, siempre podría decirle a la comunidad que no le pago si no me subroga -antes del auto, hablo-, que tampoco le cuesta nada (art. 1159 Cc a sensu contrario).

¡Ah! y se me habia olvidado la subida salvaje del impuesto sobre vados con el que sacudió hace unos años Gallardón a sus convecinos.

Sé que me pongo un poco catastrofista, pero la realidad es que los gobiernos han tomado al comprador o propietario (solvente) de vivienda como pagano de todos sus desmanes. Lo malo es que la clase media se está dando cuenta de ello, simplemente porque ve como se va vaciando su bolsillo y es otra causa más de la caida de las ventas inmobiliarias (aunque hoy digan que "han caido menos"). A la hora de "invertir" en vivienda hay que pensar en la voracidad recaudadora y confiscatoria de las administraciones: (iva o transmisiones y AJD, IBIs, palo en el IRPF, Pluvalía municipal, Impuesto de Patrimonio, más las ITVs, las inspecciones y revisiones de gas, el "certificado energético", etc.
Por tanto, lo peor de esta nueva legislación es que incide en la misma línea.

El que la adquiera en la subasta también la podrá vender después aprovechando esas mejoras para elevar el precio.

Es que si arreglan tejado, o fachada, o ponen ascensor, por poner algunos ejemplos, son unos beneficios para subir el valor de la vivienda y el deudor independientemente de que la tenga embargada la puede vender y aprovechar esas mejoras, otra cuestion aparte es si tiene muchas cargas el inmueble o deudas elevadas.

Gracias por tu aportación.

Tristán, aparte de lo que comentas, también han cambiado diversos artículos relativos a las mayorías necesarias para adoptar ciertos acuerdos en las juntas de propietarios, sobre todo, cuando se trate de acometer rehabilitaciones energéticas. Creo recordar también que para segregar un piso o agregar varios, ya no hace falta la unanimidad, y basta con las 3/5 partes. Aunque lo que más interés tiene en este foro es evidentemente lo que has comentado tú.

Creo que Donvito no quería decir que se le vaya a poder cobrar realmente al moroso, sino que es él quien ha disfrutado de la vivienda durante ese tiempo y que es de justicia que sea él quien figure como deudor de todos los gastos de comunidad mientras fue propietario del bien. Es algo que cae por su propio peso. En realidad, el adjudicatario podría repercutir esos gastos contra el deudor, pues la LPH en su artículo 9.1e indica que el nuevo propietario debe hacerse cargo de los gastos generales en la anualidad en curso y en las 3 anteriores (antes 2), aunque no sea el deudor real. Dicho de otro modo, se subroga en esta "hipoteca legal tácita", dando un tratamiento superprivilegiado a este tipo de deudas, al no requerir ningún tipo de inscripción para su efectividad. Lo mismo que pasa también con el IBI del Ayuntamiento.

Por cierto, tened en cuenta que sólo son exigibles los gastos generales, o sea, aquellos no suceptibles de individualización. Hace tiempo, por ejemplo, me intentaron colar los gastos de agua, que eran individuales al existir contadores comunitarios, y le dije al administrador de la finca que no se trataba de un gasto general, y me retiró dicho importe de la deuda. Menos mal, pues los ocupantes, al parecer, eran muy observantes con la higiene diaria y habían gastado un pastón en agua, especialmente caliente (que es obviamente la más cara).

Donvito si le están embargando la casa porque no puede pagarla como se va a hacer cargo de las cuotas de comunidad pendiente?

Pues desde mi punto de vista debiera de hacerse cargo el deudor u embargado, pues durante ese tiempo fué propietario-usufructuario, con las correspondientes mejoras y coeficientes apreciativos de subida de valor de su finca.

Vaya hombre¡
El primer puntapie me lo dió mi mujer y ahora tú.
¿Que os habeís puesto de acuerdo?
No te puedes imaginar la ilusión que me produce que cada coche traiga las alfombrillas que le correspondan, y no las alternativas que ponen cuando se les acaba las básicas.

Pero el vendedor me ha prometido que la semana que viene me manda las que le corresponde.Ya empiezo a babear.

En el resto estoy de acuerdo.

Pero la reflexión de fondo es : ¿porque disfrutar a 3/4 cuando lo podemos hacer plenamente?

Sr Tristan . Desde su punto de vista seguro que es una faena , pero le aseguro que desde el punto de vista del resto de comuneros y del sufrido administrador de fincas esto es justo y necesario.

El que se adjudicada la finca se está beneficiando de un aumento de valor de la misma fruto de las actuaciones que se hayan podido llevar a cabo gracias a esas derramas extraordinarias (instalación de un ascensor o impermeabilizacion de una cubierta por ejemplo) y por lo tanto es justo que pague por ello la parte que le corresponda. El mismo argumento es válido para las derrames ordinarias.

Excelente articulo sr. Tristán, me alegra que la gente se vaya enterando que al comprador en subasta se le suman unos gastos en ocasiones bastante elevados, pues por regla general piensan que el subastero compra barato, y no siempre es así, un saludo y feliz incorporación a tod@s.

Hombre, se soluciona con menor precio en la subasta. Eso si hay que estar mucho más atento.

Supongo que no se obligará a la comunidad a aportar al expediente judicial certificación de la deuda y que se pueda ver. Eso seguro que se les ha pasado por alto.

Lo que son 4 duros, entonces son los gastos ordinarios, lo otro, si, puede ser duro, yo ahora mismo recuerdo que cuando compramos una vivienda en 2004, fue una opción de compra ejecutada en 2007, compramos un día 7, y el 9 aprobaban una derrama para los patios interiores, 3.500 € cada vivienda, eso si, pactamos luego con el vendedor "ir a medias" ....

Como dice Francisco Calvo, las derramas extraordinarias pueden ser tremendas. Desde una simple renovación de la fachada o instalación del ascensor que pueden salir a seis u ocho mil euros a cada familia hasta una reforma más radical que salga por quince o veinte mil euros (o aún más). Mucho ojo sobre todo con los inmuebles antiguos del centro de las ciudades.

Lo que pretende Tristán es avisar que puede haber un importante incremento de los gastos inherentes a una compra en subasta. Sin ir más lejos, hoy acabo de descartar una operación en la que estaba interesado porque los gastos de 4.000,00 euros que había cuando la comunidad procedió a reclamar judicialmente la deuda, se han convertido en 22.000,00 al haberse producido derramas y gastos extraordinarios en los últimos tres años.

Así que mucho cuidado.Habrá que investigar previamente a cuánto pueden ascender estos gastos.

Saludos

Hombre "pastizal" pues depende .... si no hay derramas extraordinarias, en pisos modestos ¿cuanto es al mes de media? ... unos 40-50 €, pues x 24 son unos 1.200 €, de verdad Tristán me vas a decir que una compra de vivienda en subasta va a ser "radicalmente" distinta si pagas 1.200 € de mas o de menos ?????

Lo siento, pero esto para mi, en mi humilde opinión, es como las alfombrillas de un vehículo de 30.000 €, que obviamente el problema son los 30 mil, no las alfombrillas de las narices ....

Yo entiendo que si compras bien, seguirá estando bien con 1.200 ó 1.500 € de diferencia ... y hay pérdidas, pues lo mismo ..... bueno, tal vez esté equivocado con mi simplicidad de miras en un tema, las subastas, que no conozco nada ...