¿Estás buscando la mejor hipoteca variable en noviembre de 2025? En este artículo, comparamos las opciones más competitivas del mercado, analizando sus condiciones, tipos de interés y ventajas.
Las mejores hipotecas variables de noviembre de 2025 son las de Kutxabank (Euríbor + 0,49%), Cajamar (Euríbor + 0,50%), Unicaja (Euríbor + 0,50%), la Hipoteca Naranja Variable de ING (con tipos de interés personalizables) y la Hipoteca Variable de Banco Sabadell (Euríbor + 0,60%).
Este mes, con el Euríbor estable y los bancos ajustando sus diferenciales para atraer nuevos clientes, las ofertas variables de las mejores hipotecas vuelven a ganar protagonismo frente a las fijas. En Rankia te contamos cuáles son las condiciones más competitivas, qué entidades lideran el mercado y cómo elegir la hipoteca variable que mejor se adapte a tu perfil.
Mejor hipoteca variable Rankia (noviembre 2025) 🏆
Este mes, la Hipoteca Naranja Variable de ING destaca por tener el plazo más largo del mercado actualmente ¡hasta 40 años! Esta ventaja te permitirá pagar cuotas más reducidas.
Ranking de las mejores hipotecas variables en España (noviembre 2025)
A continuación podréis ver un ranking con las mejores hipotecas variables del mercado. El diferencial es el interés que se suma al Euríbor mientras que la TAE es un indicador del coste anual de una hipoteca, incluyendo todos los costes y productos asociados.
Hipoteca Freedom Variable de Banco Mediolanum
La Hipoteca Freedom Variable de Banco Mediolanum se caracteriza por su transparencia y flexibilidad. Permite financiar hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos) y ofrece un plazo máximo de 30 años, o hasta que el titular cumpla 80 años.
Durante el primer año, aplica un tipo fijo del 1,50%, y a partir del segundo pasa a un tipo variable con revisión trimestral. El diferencial puede ser de Euríbor + 1,35% sin bonificaciones o reducirse hasta Euríbor + 0,65% si se domicilian ingresos recurrentes y se contrata un seguro de vida con Generali.
Uno de sus puntos fuertes es la posibilidad de aplazar hasta seis cuotas sin comisiones, algo poco habitual entre las hipotecas variables. Además, el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría, y la cuenta vinculada es gratuita mientras la hipoteca siga vigente.
Esta hipoteca está pensada para quienes buscan una opción personalizada y con trato directo, ya que la contratación se realiza a través un asesor Family Banker de Mediolanum. En conjunto, es una alternativa interesante para quienes valoran el asesoramiento cercano y la flexibilidad en los pagos.
ING ofrece una hipoteca sin comisiones de apertura ni amortización anticipada. El plazo puede llegar hasta los 40 años, lo que permite tener cuotas mensuales más asequibles. Su principal desventaja son las vinculaciones necesarias para acceder a mejores condiciones.
La hipoteca de Banco Sabadell es una opción competitiva con uno de los diferenciales más bajos del mercado. Es perfecta si estás buscando pagar menos al principio, pero debes tener en cuenta la comisión por amortización anticipada.
La hipoteca de Myinvestor es ideal si no quieres tener complicaciones adicionales como vinculaciones o comisiones. Ofrece una de las mejores condiciones de financiación sin necesidad de contratar productos adicionales. La principal desventaja es que su TAE es alta en comparación con otras opciones.
Ingresos netos mínimos mensuales de 4.000€ entre los titulares
Unicaja ofrece un diferencial competitivo, aunque la TAE sea un poco más alta que otras opciones. Si buscas financiar una hipoteca sin comisiones, puede ser una buena opción.
5% de descuento en IKEA para compras superiores a 80€.
Housfy destaca por ofrecer hipotecas de hasta el 100% del valor de la vivienda, lo cual es una gran ventaja para quienes no disponen de ahorros para la entrada. Su TIN es muy competitivo, y la opción online es muy conveniente.
Kutxabank ofrece una de las hipotecas más competitivas con un tipo de interés atractivo el primer año. Requiere ciertos productos vinculados, pero el diferencial bajo lo hace muy competitivo para quienes tienen un buen perfil financiero.
La Hipoteca Variable de Bankinter combina la experiencia de uno de los bancos más consolidados del mercado con condiciones competitivas y sin gastos de notaría, registro ni gestoría. Permite financiar la compra de una primera o segunda vivienda con un plazo de hasta 30 años y ofrece la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo. Para acceder a las mejores condiciones es necesario cumplir ciertos requisitos de vinculación, como domiciliar la nómina o contratar seguros con la entidad.
Hipoteca Variable BBVA
La Hipoteca Variable de BBVA es una de las opciones más completas del mercado, con financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda y plazos de hasta 30 años. Permite mejorar las condiciones si domicilias tu nómina o contratas seguros con la entidad, y no cobra comisión de apertura. Además, BBVA ofrece herramientas como BBVA Valora y el Espacio Hipoteca para calcular, simular y hacer seguimiento del proceso en línea. Es una buena alternativa si valoras la atención personalizada y la facilidad de gestión digital.
Hipoteca Variable Santander
La Hipoteca Variable Bonificada de Banco Santander permite financiar hasta el 80% para primera vivienda (también disponible para segunda) con plazo hasta 25 años y 0% de comisión de apertura. Puedes mejorar el tipo con bonificaciones por domiciliar ingresos, usar tarjetas, contratar seguros, renting de alarmas y certificado de eficiencia energética (hasta 1,10 p. p.), aplicables desde el 7.º mes. El tipo se revisa anualmente y la contratación es 100% online con simulador. Como en otras variables, para obtener las mejores condiciones se requiere vinculación.
Hipoteca Variable Ibercaja (Vamos)
La Hipoteca Variable Vamos de Ibercaja ofrece financiación desde 100.000 € y hasta el 80 % para vivienda habitual, con plazo hasta 25 años y 0% de comisión de apertura. El tipo es variable referenciado al euríbor con revisión semestral y puedes bonificarlo si domicilias la nómina, usas tarjeta, domicilias recibos, contratas seguros de hogar y vida y realizas aportaciones periódicas a fondos de Ibercaja. Es una opción interesante si buscas una variable con múltiples vías de bonificación y gestión sencilla.
¿Cuáles son las mejores hipotecas variables hoy?
Las mejores hipotecas variables hoy en España son las de Kutxabank, Cajamar, ING, Unicaja, Bankinter y BBVA, que este mes destacan por ofrecer diferenciales ajustados y condiciones más flexibles que otras entidades. Estas hipotecas vuelven a ganar protagonismo en un contexto en el que el Euríbor se mantiene estable y los bancos compiten por atraer nuevos clientes con ofertas más competitivas.
Estas son las mejores hipotecas variables hoy en España
A diferencia de las hipotecas fijas, que mantienen un tipo constante durante toda la vida del préstamo, las variables se benefician de las bajadas del Euríbor, lo que puede traducirse en cuotas más bajas a medio plazo si el mercado sigue moderando los tipos. Sin embargo, también implican un mayor riesgo si el Euríbor vuelve a subir, por lo que son más adecuadas para perfiles con capacidad de ahorro y cierta tolerancia a la variación de las cuotas.
💡 Consejo Rankia: Antes de decidirte, utiliza un simulador de hipotecas variables para comparar condiciones con distintos escenarios del Euríbor. De este modo, sabrás cuánto podrías pagar si el tipo sube o baja y evitarás sorpresas a futuro.
Negocia vinculaciones opcionales (que no sean condición sine qua non).
Intenta subrogar tu hipoteca si otra entidad mejora diferencial y coste total.
Cuando el euríbor baje, amortiza capital (mejor a plazo) para recortar años e intereses.
Las hipotecas variables más valoradas por nuestros asesores hipotecarios
A la hora de elaborar nuestro ranking, nuestros expertos hipotecarios de Rankia han analizado no solo el diferencial sobre el euríbor, sino también factores como la ausencia de comisiones, el nivel de vinculación, la facilidad de contratación online y la flexibilidad de financiación. Porque no todas las personas buscan lo mismo: mientras algunos priorizan el tipo de interés más bajo, otros valoran la comodidad, la transparencia o la posibilidad de financiar un mayor porcentaje de la vivienda.
La mejor hipoteca variable sin comisiones
La Hipoteca Variable de Kutxabank es una de las más destacadas este mes porque no aplica comisión de apertura y mantiene uno de los diferenciales más competitivos del mercado. Es ideal si buscas una hipoteca sencilla, con condiciones claras y sin costes ocultos, aunque sigue aplicando comisión por amortización anticipada parcial o total, como la mayoría de hipotecas variables.
Si lo que te interesa es el coste total del préstamo y no solo el diferencial, la TAE Variable se convierte en el mejor indicador para comparar. En este sentido, la Hipoteca Variable Avantio de Banca March destaca entre las opciones más baratas, gracias a su TAE competitiva y su estructura de comisiones reducidas. Es una buena elección si priorizas pagar menos en el conjunto del préstamo, siempre que cumplas las condiciones de vinculación que ofrece el banco.
La hipoteca variable con mayor financiación
Las hipotecas variables con más financiación son las de Ibercaja, Unicaja e ING, que permiten cubrir hasta el 100% del valor de tasación en determinados casos.
Estas ofertas están especialmente orientadas a jóvenes menores de 36 años o a quienes se acogen a los programas públicos de ayuda a la compra de vivienda, disponibles en comunidades como Madrid, Andalucía o Galicia.
Son una excelente opción si no dispones de ahorros suficientes para el pago de entrada, aunque suelen requerir un análisis de solvencia más exhaustivo.
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En Rankia te ayudamos a encontrar la hipoteca más barata y con las mejores condiciones. Nuestro servicio de asesoramiento hipotecario es gratuito y 100% personalizado, pensado para que no tengas que comparar ni negociar por tu cuenta.
Analizamos tu perfil financiero, comparamos las ofertas de los principales bancos y negociamos directamente con ellos para conseguirte el tipo más competitivo posible.
El objetivo es claro: que contrates una hipoteca que realmente se ajuste a ti, sin costes ocultos y con total transparencia. Así podrás ahorrar en intereses, tomar decisiones con seguridad y disfrutar de la tranquilidad de pagar menos por tu vivienda cada mes.
Una hipoteca variable es un préstamo para la compra de vivienda cuyo tipo de interés cambia a lo largo del tiempo. Este interés se calcula sumando un diferencial fijo, establecido por el banco, al índice de referencia, que normalmente es el Euríbor.
A diferencia de las hipotecas fijas, las variables ajustan su cuota cada 6 o 12 meses, por lo que pagarás más o menos según cómo evolucione el Euríbor. Si baja, tus cuotas se reducirán; si sube, aumentarán.
¿Qué influye en el tipo de interés de una hipoteca variable?
El Euríbor es el principal factor que determina el tipo de interés. Cuando el Euríbor sube, el coste de tu hipoteca también lo hace; si baja, tus cuotas mensuales se reducen. Por eso, es clave simular diferentes escenarios antes de contratar una. Además, algunos bancos aplican un tramo fijo inicial (normalmente durante el primer año) para darte estabilidad al principio, y luego pasan al tipo variable vinculado al Euríbor.
Por ejemplo, si tu hipoteca está referenciada al euríbor+0.99%, y el euríbor se encuentra en un valor de 3.609%, tu interés total será del 4,59%. La revisión del euríbor puede generar fluctuaciones, por lo que es importante estar al tanto de sus cambios.
Cuotas iniciales más bajas que en una hipoteca fija.
Posibilidad de ahorrar si el Euríbor se mantiene estable o baja.
Comisiones por amortización o cancelación generalmente menores.
Desventajas:
Cuotas impredecibles si el Euríbor sube.
Mayor dificultad para planificar a largo plazo.
Riesgo de pagar más que con una hipoteca fija en entornos de tipos altos.
Evita los errores más comunes al contratar tu hipoteca variable
En este vídeo, nuestra compañera Paula Díaz Lineres, te cuenta los 5 errores más comunes al contratar una hipoteca y cómo evitarlos para proteger tu economía a largo plazo.
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Preguntas frecuentes sobre las mejores hipotecas variables
El banco suma un diferencial fijo al valor del Euríbor vigente. Por ejemplo, si el Euríbor está en el 2% y tu diferencial es del 0,70%, tu interés será del 2,70%.
Sí. Puedes convertir tu hipoteca variable a una fija mediante una novación (con tu banco actual) o una subrogación (trasladándola a otro banco). Antes de hacerlo, analiza costes y condiciones.
En una hipoteca fija, pagarás siempre la misma cuota. En una variable, el importe cambia según el Euríbor. Las fijas ofrecen estabilidad; las variables, más potencial de ahorro a medio plazo.
Depende de cada entidad, pero la mayoría exige que, al finalizar el préstamo, el titular no supere los 75 años. Algunas permiten extender el plazo si eres menor de 36 años o accedes a una hipoteca joven.
Tus cuotas mensuales aumentarán. Por eso, conviene simular escenarios de subida antes de firmar y mantener un colchón financiero que te permita asumir posibles incrementos temporales.
Fuentes del ranking de hipotecas variables
Los criterios que hemos seguido para elaborar este ranking de las mejores hipotecas variables se basan en un análisis comparativo de las condiciones publicadas por las principales entidades bancarias y brókers hipotecarios en noviembre de 2025. A la hora de determinar cuáles son las hipotecas variables más interesantes del mercado, hemos valorado los siguientes aspectos:
Las que tienen un diferencial más bajo sobre el Euríbor.
Las que ofrecen un tipo fijo de salida más competitivo.
Las que cobran menos comisiones o no aplican comisión de apertura.
Las que requieren menos productos vinculados (seguros, nómina, planes, etc.).
Si no me falla la memoria, desde el día 9 al día 21 de Noviembre, Openbank eliminó cualquier información de sus hipotecas de su página. Finalmente, volvió a publicar las condiciones y el único cambio fue una rebaja de la TAE para eliminar el coste del AJD tras el Real Decreto.
Por lo tanto, el único recambio es una rebaja de la TAE. Buenas noticias por el momento aunque no descartamos algún cambio más.
Saludos,
#98
05/12/18 14:49
Hola.
Comentas que en diciembre OpenBank ha modificado sus condiciones.
¿En qué han cambiado?
en respuesta a
Lorena Romero
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#97
03/12/18 18:00
Gracias Lorena,
Estaré al tanto de los conocidos que están estudiando su hipoteca con ING y a ver si es algo generalizado o han sido un par de casos puntuales.
Yo mismo tengo el estudio de mi hipoteca con ellos y por ahora siempre hemos hablado del 80% de tasación.
Saludos.
en respuesta a
David_88
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#96
03/12/18 16:38
Hola David!
Yo siempre he defendido que ING financia sobre el valor de tasación como se puede ver en cientos de hilos de la Hipoteca ING en el foro. Y efectivamente, en su web ING informa que financian sobre el valor de tasación .
Comentarte que yo soy uno de los casos en los que el BBVA no me financia por tasación, sino por compraventa si este valor es menor. Soy funcionario y de Barcelona.
Respecto a ING, la información que tengo de gente que gestionando la hipoteca con ellos actualmente es que financian al 80% de tasación aunque el valor sea mayor que el de compraventa.
Por lo menos es lo que me comentan ellos y también lo que ofrecen en su web.
No se si una vez avanza el estudio se lo echarán atrás o alegarán otros motivos.
Han habido casos concretos con ING o es algo generalizado desde hace muy poco???
Como comentas en este hilo y si sirve de ayuda al resto, yo también busco financiar por tasación y estoy en contacto con todos los bancos que has mencionado:
- Liberbank (con muchas vinculaciones).
- Hipotecas.com (sin vinculaciones pero con un diferencial más alto y una fama que tira para atrás).
- Pibank (parece que están colapsados y son estrictos)
- ING (que si al final no financian por tasación tendré que tacharlos)
Saludos!
en respuesta a
rubendm
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#94
03/12/18 11:24
Hola de nuevo Ruben,
Openbank no obliga a domiciliar la nómina! Puedes realizar ingresos recurrentes de 1.800€ si así lo prefieres.
ING también está muy bien, pero insisto en que financian el 80% del menor valor entre compraventa y tasación. La atención al cliente de ING es de las mejores y los seguros, aunque obligatorios, no son muy caros.
Saludos,
en respuesta a
Lorena Romero
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#93
03/12/18 08:41
Gracias Lorena. Buenos días. Openbank obliga para dos Tiutlares un mínimo de 1800€ y eso a tantos años vista me echa para atrás.
Qué te parece ING? La única pega que le veo es que obligan a hacer con ellos el seguro del hogar y de vida y solo piden una nómina de mínimo 600€.
Ves mucha Diferencia en condiciones respecto a otros bancos?
Gracias de nuevo
en respuesta a
rubendm
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#92
29/11/18 11:10
Vaya, no me di cuenta de lo de Coinc. Cada vez hay menos entidades que financian sobre el valor de tasación... antes ING lo hacía, pero ya se ha comentado por el foro que ahora financian sobre el valor de compraventa. Con BBVA también he escuchado algún comentario al respecto para gente de Barcelona. Si no eres de Barcelona, te animo a que hagas la simulación de BBVA ya que te dan respuesta de forma inmediata.
Si no quieres vinculaciones, échale un ojo a la Variable 2 años de HipotecasCom aunque sale rentable si eres buen negociador y te bajan el diferencial.
Ya me cuentas!!
en respuesta a
Lorena Romero
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#91
28/11/18 20:29
Gracias por contestar.pero como dije descartamos también coinc. Que tal veis ING? Hay alguna alternativa más interesante quitando Coinc y Openbank?
Un saludo
Si no te decides o te surge alguna duda más me comentas :)
#89
28/11/18 17:12
Hola Lorena. Según he podido leer en el blog a día de hoy la mejor hipoteca variable es de Openbank. Me he estado informando pero no me conceden el 80% del valor de la vivienda.
Como segunda opción (quitando Coinc que solo es para un titular) en el ranking cuál sería el banco que ofrece las mejores condiciones?.
Muchas gracias por tu ayuda.
en respuesta a
Ahorradorius
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#87
22/11/18 17:48
¿Que cómo se pide la hipoteca Coinc para 1 único titular? Dejando fuera de la hipoteca a tu mujer 😂
En alguna ocasión he comentado el riesgo que es no incluir a alguien en un préstamo pero que sí que aparezca en la titularidad de la propiedad. En caso de producirse "algún problema" en la pareja con temas de impagos, el titular de la hipoteca tendrá las de perder.
Saludos,
en respuesta a
Lorena Romero
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#86
22/11/18 17:28
Hola,
¿Me puedes decir como se pide la hipoteca en Coinc si dice Paloi que tiene mujer? Yo queria pedirla en Coinc pero en el momento que seleccionaba la opcion de Casado en gananciales la web se congelaba y no dejaba seguir y me remitia a Bankinter, lo unico que se me ocurre es elegir que estoy soltero pero en ese caso estaria mitiendo y no se si luego hay problemas, te agradeceria si me dices donde esta el truco.
Un saludo
en respuesta a
sertarba
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#85
21/11/18 16:47
El caso es que no se si Openbank ha ido de listo quitando el seguro de incendios o Coinc ha sido poco "pillo", porque ninguno de los dos pide esa vinculación...
en respuesta a
Lorena Romero
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#84
20/11/18 14:22
Teniendo en cuenta que el seguro suele tener una prima anual de unos 150€, si lo multiplicas por 25 años ahí sacas la diferencia de la TAE entre Coinc y Openbank.
Lo dicho, ahora mismo a nivel variable Coinc no tiene rival. Espero que aguanten las buenas condiciones hasta dentro de un añito más o menos que es cuando me tocará pedirla a mí.
en respuesta a
Paloi
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#83
20/11/18 11:52
Efectivamente, Banco Santander ni siquiera está comunicando el tipo de interés de sus hipotecas en la página web. De todas formas, no te cortes es pegarles alguna llamada, porque sí que las están concediendo.
Pibank no admite negociación ni concede hipotecas por tlf, son 100% online (que de hecho es lo que les permite ser tan competitivos).
Ya nos cuentas!!
en respuesta a
Lorena Romero
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#82
20/11/18 11:23
Gracias por la detallada respuesta Lorena.
Sí, he visto q en la descripción de hipotecas, aparece PiBank, pero no en las tablas. Supongo q es porque según los cálculos, no llega al Top5 en ninguna de las categorías. Por eso yo había sumido q no se había considerado, pero será simplemente q no está muy arriba.
Voy a llamarles a ver si admiten algún tipo de negociación.
Y sí, tenía en cuenta la hipoteca de Banco Santander, porque además soy cliente Select de ellos, y por eso aun rebajan un 0,10 más el diferencial, pero tienen todos mis datos desde hace ya casi 4 semanas y no acaban de llamarme ni escribirme para pedirme nada, ningún documento, ni ningún pasito para adelante ... es como si aun están pensando la estrategia nueva de hipotecas tras el cambio legislativo del AJD y los venideros q tu comentas del resto de gastos.
en respuesta a
Paloi
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#81
20/11/18 10:09
Buenas Paloi, trato de responderte por orden y espero no saltarme nada aunque hay mucho que comentar 😂
1) Teniendo en cuenta tu capacidad de ahorro y tu gran liquidez, me decantaría por una hipoteca variable a un plazo corto de tiempo. No me pillo los dedos si te digo que, en tu caso, te va a salir "regalado" el préstamo hipotecario.
2) Si te retienen/cotizas fuera de españa, es mejor acudir a un banco de los de toda la vida, que son más flexibles. De hecho, si pides menos del 60% de financiación (que por lo que me cuentas es así) la mejor opción sin dudas es la Hipoteca Variable del Santander.
3) No solicitaría la Hipoteca de Coinc si sois una pareja, precisamente por el reparto de deudas que hablas al inicio de tu comentario.
4) Con respecto a la TAE. Para poder comparar hipotecas de diferentes entidades, la TAE se calcula en base a un préstamo de 150.000 euros y un plazo de 25 años. TODOS los bancos realizan el cálculo de la TAE en base a estos criterios por orden del Banco de España. La TAE tiene en cuenta TODOS los costes de una hipoteca, esto es, el tipo de interés inicial, el diferencial, las comisiones, las vinculaciones y otros gastos (impuestos, gestoria, tasaciones...). Te voy a adjuntar ambas capturas de pantalla del desglose de gastos que hace cada entidad para que veas dónde divergen y explican la tae de cada una. Openbank NO incluye el seguro de daños e incendios en la TAE Esta respuesta también te vale a ti @sertarba :)
5) Todavía no es obligatorio que los bancos paguen todos los costes excepto la tasación. Está siendo valorado en el congreso en el marco de la nueva ley hipotecaria, la cual todavía no ha sido aprobada ni ha entrado en vigor.
PD: Se me ha olvidado incluir a MyInvestor en el Ranking! Tienes toda la razón!
PD2: Pibank sí está jeje ¿no la has visto?
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