El Índice de Precios de Vivienda (IPV), que depende del INE, tiene como objetivo medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre entre personas físicas, tanto nuevas como de segunda mano. Dicho índice, ha registrado una subida entorno al 8% desde hace un año. La única capital de provincia donde el precio ha descendido ha sido Zamora, que se ha dejado un 7,5%. Ante esta escalada generalizada de precios, ya ha habido algunas voces que han salido a la palestra temiendo una posible crisis inmobiliaria similar a la que sufrimos en el 2008. Nada es imposible, pero, en este caso, no concurren las mismas circunstancias, entre otras cosas porque la oferta no ha sido capaz de cubrir todas las necesidades que demandan los compradores ni ha habido una burbuja previa que haya sido capaz de distorsionar los precios.
Recordemos que no se ha podido construir vivienda nueva debido a las restricciones que se impusieron mediante la pandemia y a la escasez de materiales. Y así ha debido de ser porque el INE lo corrobora diciendo que el 80% de todas las transacciones que se han llevado a cabo durante la primera mitad de este año han sido viviendas de segunda mano, sin existir el más mínimo colapso en los precios. De seguir así el mercado, tampoco se espera una reducción de la demanda en contraposición a una sobreoferta que sería la que presionaría los precios a la baja. Lo que nadie duda, sin saber a ciencia cierta cuándo, es que surja un enfriamiento de la demanda con el consiguiente ajuste de precio a la baja por las circunstancias que económicamente están llegando. Los precios de la inversión inmobiliaria son muy sensibles a las subidas del Euribor y mucho más en un escenario previo de tipos excepcionalmente bajos.
Para entender las causas de este ascenso de los precios inmobiliarios hay que remontarse a los acontecimientos que nos han ido aconteciendo durante los últimos años. No voy a ser capaz de enumerarlos todos, pero sí los más significativos: nunca había ocurrido ver tan próximo al 0%, e incluso por debajo, al precio del dinero, lo que ha provocado que la mayoría de las hipotecas se hayan construido a intereses que rondaban el 1% a un largo plazo y con un interés variable. La pandemia azuzó el teletrabajo y con él vinieron nuevas necesidades para nuestras viviendas habituales, lo que provocó un cambio de residencia más acorde a las nuevas circunstancias. Los costes de los materiales presionan al alza el precio de la vivienda nueva. La oferta de vivienda no ha dado abasto a satisfacer la demanda existente. Los Bancos Centrales han llevado la liquidez hasta límites insospechados para intentar paliar el parón de la economía global.
Con esos mimbres y visto que el miedo a la recesión económica fue descendiendo, los consumidores se lanzaron a aprovechar las oportunidades que iban surgiendo, entre otros, en el mercado inmobiliario. Los más visionarios se percataron de que la inflación iba a llegar irremediablemente, apostando por la vivienda, porque saben que es uno de los activos al que menos le afecta la merma de poder adquisitivo del dinero.
Los expertos no descartan un descenso de las operaciones de compraventa sin desaparecer por completo la demanda porque el inversor, ante una caída de los precios, siempre estará ahí. Otra cosa diferente será el comprador particular debido a que el precio del dinero tiende al alza y el ahorro acumulado durante la pandemia tiende a cero. Esto provocará dos caminos muy bien diferenciados: por un lado, estará el comprador para vivir él y su familia y, por otro, el inversor particular e institucional. El primero comprará donde necesite tener su vivienda habitual y donde sus posibilidades le permita. El segundo lo hará en las zonas más rentables y, a ser posible, con alta demanda de alquiler, teniendo claro que esa actividad no está carente de riesgo atendiendo, entre otras causas, a la legislación vigente que, de una manera u otra, deja desprotegido al propietario frente al inquilino.
Comprar una vivienda es la decisión económica más importante de cualquier persona. El impacto de la situación económica en la financiación es uno de los factores clave para la toma de decisiones en lo que a inversión inmobiliaria se refiere. Entonces, ¿es buen momento para comprar ahora? Lo que está claro, por consenso, es que es el momento propicio para vender. Pero, para vender, hace falta un comprador y si es buen momento para vender no lo es para comprar. Es buen momento para comprar cuando lo que surge en el mercado es lo ideal. Sin embargo, en el momento actual, la recomendación es esperar y acumular capital hasta que llegue el momento adecuado. Aquí hay que sortear otro escollo, el de la inflación. Recuerda que la inflación es implacable con el ahorro. Pero también es implacable con los precios de los productos, lo que hace que la capacidad de ahorro se vea también resentida.
La desaceleración, que viene pegada al alza de la inflación y los tipos de interés, hará que se resienta el mercado inmobiliario y hará florecer más oportunidades de inversión y de compra en el futuro. Sin embargo, no todos los activos inmobiliarios se comportan de igual manera en los momentos de alta inflación:
Las subidas de tipos que están llevando a cabo los Bancos Centrales con el fin de atajar el aumento de la inflación afectan directamente a las hipotecas. Provocará que menos personas tengan la capacidad de pagar los precios actuales y habrá más personas con problemas para el pago de las cuotas de su hipoteca, tirando hacia abajo de los precios del mercado.
El aumento de los costes de producción y de los materiales tienen un impacto sobre el precio de los inmuebles de nueva construcción.
Los inmuebles de segunda mano, al no existir el factor de aumento de costes, los precios se verán menos afectados, pero se irán a la baja si es necesaria una inversión sustancial en la reforma.
El mercado del alquiler se verá también muy afectado por el aumento de la inflación. En España, al estar topado la actualización del alquiler al 2%, hará que disminuya la oferta y la que surja aumentará el precio de salida de forma proporcional al previsible aumento esperado de la inflación.
Comprar un inmueble para alquilarlo fue buena inversión hace unos años. La subida de los precios de la vivienda hace que la rentabilidad vía el alquiler dé menos beneficios. Aun así, sigue siendo una de las apuestas más seguras en comparación con los mercados financieros. Ante la elevada inflación, el mercado inmobiliario se postula como uno de los activos refugio. Ahora bien, la inversión en vivienda requiere de tirar de calculadora y observar el rendimiento que se puede obtener. Lo primero es tener claro que el precio de cálculo para obtener la rentabilidad es el precio de compra más los impuestos y los gastos que el comprador tiene que soportar. Por tanto, el precio real de compra tiene que ser acorde con el precio que se pida por el alquiler para que la operación sea rentable.
