Ayer saltó la noticia de que, al constituir una hipoteca, los bancos tendrán que pagar el AJD. La base jurídica es inapelable: la hipoteca beneficia al banco (ver detalles al final del post), así que es el banco quien tiene que pagar los gastos.
Mucha gente se alegrará de esta sentencia, pensando que ahora costará menos dinero comprarse un piso... sin embargo, lamento traeros malas noticias: la hipoteca costará exactamente lo mismo que antes. Desde ayer, los bancos han suspendido la concesión de hipotecas, y se han puesto a hacer cálculos; y cuando vuelvan a conceder hipotecas, lo harán con unas comisiones y tipos de interés que les permitan pagar el AJD y ganar lo mismo que antes... o probablemente un poco más para cubrirse la incertidumbre. Lo que significa que el AJD lo seguirá pagando el que pide el préstamo... solo que en vez de pagarlo directamente, ahora le pagarás el dinero al banco para que el banco pague el AJD. ¿O es que pensamos que alguien va a prestar dinero a un desconocido si no es a cambio de un beneficio? ¿Tú lo harías?
No soy sospechoso de ser amigo de los bancos; pocos les han dado más palos que yo, véase Asesoramiento financiero: el banco NO ES tu amigo, Hipotecas: Lo que el banco no dice, Respuesta abierta a un trabajador de NovaGalicia Banco y muchos otros. Pero es legítimo que un banco gane dinero al prestar a sus clientes (siempre que lo hagan sin engaños, ojo), y cualquier gasto que tengan es normal que se lo tendrán que repercutir a sus clientes, igual que ocurre en cualquier otra industria; las interpretaciones a lo Robin Hood, pensando que esta sentencia le va a quitar el dinero a los bancos para dárselo al pueblo, son en el mejor de los casos una simpleza hija de la ignorancia, y en el peor, pura demagogia manipuladora.
Exceptuando, claro, la posible retroactividad de la sentencia... todo lo dicho aplicará a futuras hipotecas, pero si esto se traslada a hipotecas ya concedidas, con unas condiciones que el banco no podrá cambiar, ahí si que va a haber un dinero que se le quitará a los bancos para dárselo a los hipotecados más o menos recientes. Este punto no está aún claro, digan lo que digan; algunos están dando como hecho que será aplicable a hipotecas constituidas desde 2014, otros que sólo a las nuevas, otros dicen que a todas las que sigan vivas... pero la sentencia no aclara este punto, y tardaremos en saber el alcance real de la retroactividad.. es por esto por lo que las cotizaciones de los bancos cayeron con fuerza ayer, y no por el impacto que vaya a tener a futuro.
¿Cómo que la hipoteca beneficia al banco?
Para explicar esto hay que entrar en definiciones:
Definición de hipoteca en la wikipedia:
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble)
Mi traducción: La hipoteca es un derecho que le das al banco de quitarte la casa si no le pagas el préstamo.
Normalmente hablamos de "pedir una hipoteca" para referirnos a "pedir un préstamo con garantía hipotecaria". Obviamente, lo que a nosotros nos interesa es el préstamo, no el tener que hipotecar a cambio nuestra casa, pero aceptamos hipotecarla porque si no el banco no nos dejaría el dinero... pero lo que a nosotros nos beneficia es el dinero, y lo que beneficia al banco es la hipoteca, el derecho a quitarte la casa si no pagas. Por eso el tribunal entiende, acertadamente, que el beneficiario de una hipoteca es el banco, y por tanto el impuesto asociado (AJD, Actos Jurídicos Documentados) debe pagarlo el beneficiario: el banco.
Para mas detalles jurídicos, os recomiendo el artículo de Consumerista: Reclamaciones de gastos de constitución de la hipoteca, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados
Y en cuanto a la expresión "pedir una hipoteca"... es un coloquialismo que seguiremos usando, pero interpretada literalmente, es como "pedir que te puedan quitar la casa", obviamente nadie pide eso; y si tú lo quieres pedir, aquí me tienes para hipotecarte tu casa pagando yo el AJD! eso sí, no te voy a hacer ningún préstamo a cambio... sólo pedías la hipoteca, ¿recuerdas? ;-)
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