La burbuja inmobiliaria se pone fea

La burbuja inmobiliaria en peligro: Los bancos salen en estampida

Todo el mundo ha oído ya la noticia inmobiliaria de la semana, y posiblemente si exceptuamos el desplome de Astroc, será también la noticia del año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España: El Santander vende TODOS sus inmuebles, excepto la sede histórica. Eso, claro, si encuentra comprador... porque los 4.000 millones en que valoran la operación no están al alcance de todo el mundo. Y eso, precedido por la salida de Caja Madrid de Realia, y seguido por una operación similar del BBVA, todo en una semana... ¡Las ratas abandonan el barco inmobiliario en España antes de que se hunda!! Y ¿quien mejor que los bancos para saber como va el negocio inmobiliario? Ellos financian al que construye, al que compra y a todo el mundo, y saben si la gente pregunta, si la gente paga, si los constructores construyen... tienen de primera mano toda la información!!

Primeras víctimas del fin de la burbuja inmobiliaria en España: Pinchazo de las propias empresas inmobiliarias

Y mientras tanto, la que probablemente sea la más barata de las inmobiliarias españolas, Realia, no ha podido mantener el precio de salida, a pesar del titánico esfuerzo del cuidador... el sector está pero que muy mal!! Ya lo avisan desde Bestinver: Vienen tiempos difíciles y desplome inmobiliario. Desde todos los frentes avisan de alargamiento de plazos de venta, rebajas y ofertas para dar salida al excedente, disminución del número de ventas... en resumen, que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España ya ha empezado. Eso sí, de momento ni los más pesimistas esperan caídas superiores al 10% en los pisos... aunque otra cosa será el tema de las inmobiliarias, que a pesar de lo mucho que algunas ya han caído, todavía siguen en general muy hinchadas, y con un panorama muy negro frente a ellas.

Circunstancias especiales de la burbuja inmobiliaria en España

Exceso de oferta de vivienda, demanda bajando por la subida del euribor

El problema de la burbuja inmobiliaria en España viene dado por la ley de la oferta y la demanda: La oferta es excesiva, porque durante los últimos años se han construido más viviendas de las que el mercado podía absorber, y con el agravante de la urgencia, pues si no se vende se tienen que estar pagando intereses por tenerlo ahí parado; y mientras tanto, la demanda disminuye a la par que aumenta el euribor... mucha gente funciona según el patrón de "¿por cuanto me sale al mes?", tomando como referencia el euribor actual, lo que habrá costado buenos sustos al que compró hace dos años; pero al que va a comprar ahora, le ocurre que lo que se podía pagar hace dos años, ya no se puede pagar hoy, porque "al mes" le salen los intereses al doble, y un aumento de más de un 50% en el total...

La burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado

Aunque para ser honestos, la burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado mucho, cuando se decía que en España se construyen más pisos que en Francia, Alemania, Holanda y xxxxx juntos... dato que era cierto, pero engañoso, porque si bien se decía que se construían 700.000 - 800.000 viviendas anuales, no se "acordaban" de comentar que hemos pasado de formar 175.000-200.000 nuevos hogares al año, a formar 450.000-500.000, por las causas que ya mencioné en mi charla de Bolsalia:

Como factores demográficos, citaré el incremento de la población de extranjeros ricos, que vienen buscando sol y playa, y de extranjeros pobres, que vienen buscando trabajo. También citaré la reducción del tamaño medio de la unidad familiar, con un incremento muy importante de solteros y divorciados y una disminución del nº de hijos, con lo que se necesitan más viviendas para igual nº de personas.

Pero entonces, ¿hay burbuja inmobiliaria en España, o no hay burbuja inmobiliaria?

Pues sí, sí que hay burbuja inmobiliaria en España. Pero el problema real al que se enfrenta la burbuja inmobiliaria en España no es el exceso de oferta, que es lo que más se ha publicitado, sino que los precios se han pasado mucho, por culpa de los factores demográficos, financieros y especulativos que comenté, y ahora nos enfrentamos a escasez de demanda inmobiliaria... no porque la gente no quiera comprar pisos, que la necesidad sí que existe, sino porque no pueden comprar a estos precios. Hay demanda, pero a precios más bajos... La burbuja no da más de sí!!

La burbuja inmobiliaria en España: el problema de las malas expectativas

El problema es que la economía es un curioso sistema, en el que las expectativas forman parte de la ecuación. Por ejemplo, si la gente tiene expectativas de inflación baja, se negociarán incrementos salariales bajos... lo que hará que realmente la inflación sea baja!! Por eso los bancos centrales se esfuerzan tanto en mantener su credibilidad cuando amenazan con subidas de tipos si la inflación repunta: saben que una amenaza creíble hará que no sea necesario apretar mucho.

Y esto viene a cuento de que con los precios de los pisos, también las expectativas forman parte de la ecuación: ahora mismo, si bajaran los precios aparecería demanda, y si bajaran bastante los precios (o los intereses) aparecería bastante demanda... pero lo que ocurre es que en el momento en que los precios efectivamente bajen, cambiarán las expectativas, y es posible que entonces no aparezca en realidad la demanda, porque esperen más bajadas de precios... lo que sería un pinchazo en toda regla de la burbuja inmobiliaria en España !! Este es el motivo por el que muchas inmobiliarias lanzan promociones con regalos, con hipotecas subvencionadas o con todo tipo de facilidades de pago: Saben que deben bajar precios para vender, pero tratan de que parezca que no bajan los precios, para no afectar a las expectativas.

Efecto del pinchazo en la economía y en la bolsa

Por eso es por lo que hay miedo en medio mundo a la burbuja inmobiliaria española... entre eso y los sinvergüenzas de la CNMV (ahí sigue Arenillas, el peor de todos), la bolsa española está "apestada" para muchos inversores extranjeros (y algunos nacionales, como Paramés). La duda es si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria afectará significativamente a la banca y a la economía en general, o si se limitará al sector inmobiliario...

Burbuja inmobiliaria y bancos

Respecto a la banca, decíamos al principio del artículo que han reducido al máximo su exposición al sector... pero tienen una exposición altísima, a través de las hipotecas que han concedido, y lo que no sé es si las habrán titulizado y habrán vendido el riesgo, como es práctica frecuente en USA, o si las tendrán en balance, con lo que su exposición sería mucho mayor; pero está claro que, como mínimo, la pérdida de negocio no se la quita nadie!! Aunque la banca siempre gana; ya encontrarán otra forma de negocio, ya...

Burbuja inmobiliaria y economía

Y respecto a la economía general, digamos que presenta algunas propiedades de sistema autorregulado; es decir, sobre el papel, se supone que si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria deja en la calle a cien tíos, esos cien empiezan a gastar menos y de rebote se pierden otros diez o veinte puestos de trabajo, lo que provocaría un crack en toda regla... ahora bien, en la realidad, los cien tíos que van a la calle se empezarán a buscar la vida por otros sitios, y muchos de ellos montarán un negocio o conseguirán un empleo, con lo que el sistema se autorregula y el daño real es menor, y no mayor, que el inicial.

Burbuja inmobiliaria y superávit

Entre esto, y que el estado tiene la hucha llena tras muchos años de superávit (y tiene por tanto capacidad de aumentar el gasto para estimular la economía), yo sigo pensando que el daño al sector inmobiliario no tiene por qué trasladarse al resto de la economía en forma de crack, sino sólo como enfriamiento de la economía en general.

Claro que esto es sólo mi escenario más probable... considerando que el estado verá mermados sus ingresos cuando la burbuja inmobiliaria pinche, y que la autorregulación se pierde si se sobrepasa determinado umbral, tampoco puedo decir que sea descabellado pensar en escenarios catastrofistas de pinchazo y crack de la burbuja inmobiliaria en España. Por si acaso, conviene evitar exponerse al sector, tal como decían los excelentes artículos de Kretan, Family Office o Alfonso Ballesteros.

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