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El frente hipotecario y el Common Law catalán

A estas alturas de las película, más de uno ha de sentirse cansado con el enésimo intento judicial de saltarse una legalidad que no les convence, Me refiero al famoso tema de la responsabilidad, personal y real,que se da en los préstamos hipotecarios del sistema español. Lo puso de actualidad, a nivel mediático, un auto de la Audiencia Provincial de Navarra rápidamente corregido por otro de distinta sección de la misma. Lo cierto es que, de la lectura de este segundo auto, se deduce que al menos algunos magistrados conservan un cierto sentido de cuales son sus funciones, y comprenden en que sistema legal se mueven, teniendo que argumentar sus decisiones conforme al mismo y no respecto a su pretendido ideal de Justicia, por mucho que motive a algunos compañeros. (vía Pau)

Y es que, si se me permite la ironía hay funcionarios encargados de impartir Justicia que creen que su función es la de ser una suerte de neolegislador, siendo el marco legal emanado del Legislatico una suerte de caos difuso, de geometría variable que sus Señorías pueden olvidar o reinterpretar a su antojo. Vamos, que últimamente hay quien cree que estamos en una suerte de sistema de Common Law. Para muestra, dos resoluciones en la jurisidicción catalana.

1. Para empezar, tenemos aquella que cita Tristán en su penúltima entrada, y que le genera el cansancio del que estamos hablando.Digamos que es una v 2.0 de la resolución navarra, y ciertamente bastante más trabajada. Allí donde aquella tenía que acabar hablando de la macroeconomía, de la crisis financiera internacional y de las témporas debido  que si hablase del Derecho no tenía razón de ser, se troca en el  caso de la catalana en un argumentario aparentemente más sólido. En palabras del funcionario que firma la resolución:

No debe olvidarse que la adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría solo el valor de la adjudicación aprobación de remate, sino a favor del propio ejecutante que, si bien, nominalmente paga por el bien una cantidad igual  al 50% del valor de tasación, en su patrimonio no entra con tal valor sino el real del mercado que, atendiendo a la valoración de la subasta acordada en la escritura de crédito hipotecario es de 312.500€

Para empezar, habría que recordarle a quien sostiene esta tesis que no se equivoque, que de valor real de mercado nada de nada, que estamos hablando de un valor de tasación referido a un momento pasado. Y punto. Si se quiere hacer trampas al solitario es perfecto, pero que no nos tome por tontos. Pero el meollo del asunto no esta ahí

Más allá de esto, lo que viene a decirnos el Auto es que la Entidad Financiera, si bien se adjudica el bien por 50% de su valor, lo contabiliza en su balance por el "valor real" (sic), es decir por el 100% de la tasación original. Por no liarlo más, digamos que estaría reconociendo que su valor es superior y que por tanto no podría ir contra sus propios actos. Desde luego es mucho más ingeniosa que la resolución navarra del porqueyolovalgoloreal.  La pena es que me temo que dicha afirmación no se corresponde con la realidad.

Para empezar pensemos en que motivos conducirían a la entidad financiera a realizar dicha operativa contable. Es fácil deducir que se buscaría con ello no afectar al balance, no reconocer las perdidas que sin duda se han producido, ocultar la morralla. Y digo yo que si nadie se ha extrañado de que en el 2011, y con la que ha caído, las entidades financieras puedan realizar dichos actos de ocultamiento (resulta que en las daciones en pago hay que tasar de nuevo, provisionar, etc y aquí ancha es Castilla). No siendo un experto en contabilidad de Entidades financieras a uno le escama dicho hueco, tan sagazmente descubierto por la magistrada. ¿Quizás sea debido a que no existe? Me explico.

En los Fundamentos de Derecho del Auto no hay ni una sola referencia normativa al sistema de valoración contable de las entidades financieras. Pongamos que la referencia correcta sea la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. Y ahora, vayámonos a la Norma 1ª, apartado 9:

 El valor por el que deben ser reconocidos los activos recibidos en pago de deudas, con independencia de la forma jurídica utilizada, será el menor importe entre el valor contable de los activos financieros aplicados, esto es, su coste amortizado, teniendo en cuenta el deterioro estimado con la metodología del apartado III de este anejo, y en todo caso un mínimo del 10 %, y el valor de tasación de mercado del activo recibido en su estado actual menos los costes estimados de venta, que en ningún caso serán inferiores al 10 % del valor de tasación en su estado actual. El importe neto de ambos conceptos será considerado como el coste inicial del activo recibido.

Os recomiendo la lectura del resto de la mencionada Circular. Es evidente que de lo de contabilizar por el 100% del valor de tasación inicial nasti de plasti. Hay que aplicar el menor de esos valores.Por tanto, el valor es incluso inferior, en el mejor de los casos al 50% del valor de dicha tasación, al descontar ese 10% de costes de venta. Y digo en todo caso, ya que habría que confrontarlo con una tasación actualizada que debería realizar la entidad financiera cuando lo incorpore a su activo, que puede resultar incluso inferior al 50%.

No entiendo de donde deduce ¿la magistrada? que el inmueble se incorpora a un 100% del valor de tasación. Ni lo entiendo, ni lo justifica, ni lo parece. Quizás estoy errado, por lo que rogaría que alguno de vosotros me lo aclarase. Ahora bien, incluso en ese supuesto, y dado que que la entidad financiera esta OBLIGADA a contabilizarlo de una determinada manera, sería muy discutible que dichas obligaciones de tipo administrativo supusiesen una enmienda bestial a nuestro sistema civil e hipotecario (es como si, del texto citado, y habiéndose producido una tasación actualizada de la que se infiriese que el valor es inferior a ese 50% la Entidad Financiera pretendiese adjudicárselo en menos de un 50%).

 

2. El otro Auto, emitido por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, tiene como escenario el concurso de acreedores para personas físicas. Ya he comentado que dicha figura, en estos supuestos no es muy recomendable. En su regulación actual se esta pensando en el mundo de las sociedades, no en el sobreendeudamiento y crisis de las familias. No me voy a explayar sobre el tema por no repetirme.  

Para abreviar, y dada la chapa que os he metido con el auto anterior, seré conciso en este caso:

1. A título anecdótico la actuación de la Generalitat. Desconozco la cobertura legal que tiene para poder comprar una vivienda protegida a precio de mercado (ojo, e insisto, a precio de mercado libre) para posteriormente alquilárselo a bajo precio. Una subvención en vena en toda regla. Si alguno conoce la normativa que lo ampara agradecería que lo señalase.

2. Me resulta increíble que el juez "condone" (impide la reclamación de la misma) la deuda no cubierta por la venta de los bienes. Nuestro Derecho no lo permite, de ahí las referencias Sísifo, mucho más cómodo que cualquier texto legal. Y es que , para empezar, los deudores no están obligados a solicitar una y otra vez el concurso como indebidamente sostiene. Es un derecho, no una obligación en su caso (a diferencia de lo que ocurre en materia societaria con las consecuencias que de su incumplimiento se derivan). Y, como bien señala, de no hacerlo, tampoco se quedan en la inanición, pues la LEC no permite como el mismo reconoce el embargo de la totalidad de una nómina o pensión, Como el mismo indica, tendrían 13 años para devolver dicha deuda (¿y cuánto van a tardar los acreedores?), y sin embargo el magistrado no permite que se reclame. ¿Por qué? Es evidente que no le gusta el sistema legal,y que mejor que obviarlo. 

Creo que me he quedado corto con lo de Common Law. casi tiene otro nombre, pero prefiero obviarlo.

PD: Asistí a un seminario en el que participaba este último magistrado. En el coloquio posterior, todos estaban de acuerdo en que el Concurso no solucionaba los problemas de las personas físicas. Juraría que el también estaba allí. Se le olvidó señalar que vía la enmienda Sísifo el sistema funcionaria a gusto de sus Señorías. Y a los acreedores que les vayan dando.

PD2: Más info en FuturFinances

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  1. en respuesta a Aforado
    -
    #60
    23/02/11 21:14

    ¿qué ipide a los particulares ir la subasta? ¿tal vez que el 50% les parece incluso caro? Entre otras cosas...
    Supongo que tu teoría la aplicaras para todo. Cuando no te paguen la nómina o esa factura,nada de embargar la casa. Si ha y dinero bien, y si no...

  2. en respuesta a 5.....s
    -
    #59
    23/02/11 21:12

    Un articulado que confundes con otro. Sobre este punto todo ha quedado dicho.

  3. en respuesta a Aforado
    -
    #58
    23/02/11 21:11

    Todos son jueces. ¿Cuál es la Ley?, ¿quién es el legislador?

  4. en respuesta a 5.....s
    -
    #57
    23/02/11 21:09

    Bueno, mientrsa calienta la olla...

    Si esa es tu visión de la Ley acabamos en Carl Schmitt de lo misma. No lo comparto.

  5. #56
    Aforado
    23/02/11 20:44

    aL LADRÓN DE PLUMA en mano no se le pilla infraganti, hay que denunciarlo y gastarse las pelas par meterlo entre rejas. Al ladrón de gallinas se lo ponen más dificil.

    Sube el IVA, bajan las pensiones, se pagan más impuestos y dicen que no se puede cargar a la sociedad co las irresponsabilidades de unos pocos?

    El banco titulariza hipotecas y se las mete en paquetes a inversores que son los que corren con los riesgos, pasa a ser un mero intermediario que cobra a ambos lados sin asumir riesgos propios y encima pide dinero al 1,5 al banco de todos los europeos para prestarlo al 12% a los mismos europeos que curran para llenar ese banco...vayanse todos a....estoy ya cansado de escuchar memeces de que si la banca es mala pero necesaria, que si hay que ayudar a la banca...y a Don Quirico que se coma una soberana m...anda ya hombre.

  6. en respuesta a Echevarri
    -
    #55
    5.....s
    23/02/11 20:39

    pues ..si cuando muere el deudor muere la deuda...al menos que los herederos no renuncien a aceptarla...aqui y en toda españa...un saludo...

  7. en respuesta a Echevarri
    -
    #54
    Aforado
    23/02/11 20:38

    A la PD2: ¿No se puede? Entonces nada de FROB ni de avales a la banca ni de todo lo demás... NO SE PUEDE cargar a la sociedad con los errores de unos irresponsables. ¿CIERTO NO?

  8. en respuesta a Echevarri
    -
    #53
    Aforado
    23/02/11 20:36

    Ok, si lo que se debe es dinero, que se cobren en dinero. La casita quieta. O que se subaste a particulares a precio de tasación.

  9. en respuesta a Echevarri
    -
    #52
    5.....s
    23/02/11 20:35

    seguimos si profcede...pero le vuelvo a decir que fui quien trajo el articulado...y que el legislador cuando quiere protege a los bancos de su propia codicia...y cuando no ...pues no...Un saludo...

  10. en respuesta a Echevarri
    -
    #51
    Aforado
    23/02/11 20:34

    Es fácil. ¿quien es el juez?

  11. en respuesta a Aforado
    -
    #50
    5.....s
    23/02/11 20:33

    estemos en rankia o en el templo ... las leyes son los limites que los pobres ponemos a las castas ... parece que la codicia ha hecho que se superen estos limites...y no solo no se quiere reconocer sino que se trata de enmerdar a los que sufren via...ellos son los que acetaron el trtato... cuando ya sabemos que las sentencias contra los intereses de las entidades de crédito van en la dirección de que los humanos normales no tenemos por que saber todo el derecho...aunque ellos enarbolen al codigo civil ...y ek supuesto que el no conocimiento de la ley no exime de su cumplimiento...pero querer que a titulo personal sepamos lo que estos de forma coordinada saben es del todo injusto lo diga cesar o quien lo diga...

  12. en respuesta a 5.....s
    -
    #49
    23/02/11 20:29

    Te lo vuelvo a repetir. El articulo 5 ha ce referencia al Mercado Hipotecario. Para emitir bonos. No tiene nada que ver con la regulación sustantiva de la DA primera. Lo siento, pero no te lo puedo explicar mejor de lo que ya hice en el post que te cite.
    El legislador lo que acota es, en todo tipo de hipoteca, la capidad libre de un banco de emitir titulos hipotecarios de deuda.
    ¿Muerto el deudor muere la deuda? Eso es nuevo.
    Me voy a preparar la cena, luego seguimos. Si procede.
    Un saludo.

  13. en respuesta a Aforado
    -
    #48
    23/02/11 20:26

    Lo que se debe es dinero. No un bien.
    PD: No entiendo que significa eso de que estamos en Rankia.
    PD2: No se puede condenar al resto de miembros de la sociedad a cargar sistematicamente con dichas irresponsabilidades.

  14. en respuesta a Echevarri
    -
    #47
    5.....s
    23/02/11 20:26

    echevarri...cuando digo articulo cinco y cito hipoteca inversa...cito la ley...y si esta ley dice lo que dice es porque un abuelo den 65 años no lo van a poder esclavizar...porque? pues porque muerto el deudor ...muere la deuda...lo que es indignante es que el legislador acote la capacidad libre de un banco para hacer este tipo de transacciones a personas que tinen una propiedad...y no legisle conforme a las tradiciones de españa...que todos sabemos cuales eran... un saludo...

  15. en respuesta a Aforado
    -
    #46
    23/02/11 20:24

    Si, recuerdamelo, que tengo criterio propio y sigo sin ver donde hay una interpretación legal, lo diga Agamenón o su porquero.

  16. en respuesta a 5.....s
    -
    #45
    Aforado
    23/02/11 20:23

    5...s estamos en Rankia...¿es tan dificil entender que una deuda se salda con lo que se debe ya sea en moneda o en especie? No se puede condenar a una persona por muy irresponsable que halla sido a ser un ESCLAVO del banco de por vida. Para eso uno se pega un tiro.

  17. en respuesta a 5.....s
    -
    #44
    23/02/11 20:23

    ¿Despotrique yo? Por lo de más, no son para nada casos comparables. En un caso estamos hablando acerca de la nulidad o no de claúsulas contractuales. En otro de un precepto legal, que no deriva de la voluntad de las partes.
    Y, despues de llevar este tiempo hablando, tteame hombre, tuteame, al menos más de un 50% en cada post.
    Asi que con confianza te pregunto, por hablar del post que he colgado: ¿tienes idea de donde saca la magistrada que la vivienda se contabiliza por el 100% del valor de tasación

  18. en respuesta a Echevarri
    -
    #43
    5.....s
    23/02/11 20:21

    si la sentencia en vez de la audiencia de navarra la juzga el juez del 2 del mercantil de sevilla...se hubiese acabado el debate...

  19. en respuesta a Echevarri
    -
    #42
    Aforado
    23/02/11 20:19

    Pues mira por donde el Juez sí la ha visto y es juez. Te recuerdo que significa ambiguo?

  20. en respuesta a Echevarri
    -
    #41
    5.....s
    23/02/11 20:19

    si no han prevaricado...han dictado conforme a derecho...lo veo claro...un saludo Echevarri...

    P.S. el derecho no es inmutable...